Für das Bettenhaus wird es eng

Das sogenannte Bettenhaus am Klinikum-Mitte wird in zwei Jahren vom Krankenhaus geräumt und danach entweder abgerissen oder als Wohnturm genutzt. (Frank Thomas Koch)

Wird die Stadt auf Geld verzichten, um in bevorzugter Lage ein genossenschaftliches Wohnprojekt möglich zu machen? Das ist die Kardinalfrage im Ringen um das sogenannte Bettenhaus am Klinikum-Mitte. Antworten gibt es noch keine, obwohl die Zeit drängt.

Möglichst bis Ende März will die Grundstücksentwicklungsgesellschaft (GEG) für das neue Hulsberg-Quartier Gewissheit haben, ob es zu einem ersten Vertrag mit der Genossenschaft kommt oder die Pläne für den Abriss des Hochhauses vorangetrieben werden. So teilt es auf Anfrage GEG-Geschäftsführer Florian Kommer mit. Seine Verhandlungspartner sind ebenfalls unter Druck, sehen nach eigenen Angaben aber nicht, wie in nur anderthalb Monaten die offenen Probleme aus dem Weg geräumt werden sollen.

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Die städtische GEG kann eigentlich auf keinen Cent verzichten, weil die Einnahmen aus dem Verkauf der Grundstücke und Gebäude auf dem 14 Hektar großen Areal zwischen Peterswerder und dem Steintor dringend für die Finanzierung des angeschlagenen Krankenhausträgers Gesundheit Nord benötigt werden. Dem gegenüber steht der erklärte politische Wille von SPD, Grünen und Linken, im Wohnungsbau Genossenschaften und Baugemeinschaften zu fördern, indem zum Beispiel am Preis beim Verkauf von öffentlichem Eigentum gedreht wird. Frei wird die Fläche am Hulsberg, weil direkt angrenzend ein Klinikneubau entstanden ist.

Das Bettenhaus hat nach Angaben der GEG eine Nutzfläche von rund 7500 Quadratmetern. Aufgerufen wurde bislang ein Kaufpreis, der um die vier Millionen Euro liegt. Er splittet sich in Wert des Bodens und Wert des Gebäudes, zu welchen Anteilen ist noch offen. Der Preis für das Gebäude wird bei Verkauf fällig und müsste von der Genossenschaft gezahlt werden. Der Preis für den Boden wäre die Bemessungsgrundlage, sollte die Stadt das Gebäude nach Erbbaurecht vergeben, wie es diskutiert wird. Fällig würde für die neuen Besitzer dann ein jährlicher Zins. Nach Ablauf des Vertrages könnte die Immobilie zurück an Bremen gehen. Oft ist das nach 99 Jahren der Fall, manchmal auch nach kürzerer Zeit.

Unklar wann das Klinikum auszieht

Eine extrem schwierige Materie, die selbst für Juristen eine Herausforderung ist. Allemal aber für die Stadtteilgenossenschaft Hulsberg. „Wir hätten für das Bettenhaus gerne Erbbaurecht“, sagt Martina Paulini, Vorstandsvorsitzende der Genossenschaft. Allerdings sei überhaupt noch nicht klar, wer dieses Recht vergibt und vor allem, mit welchem Erbbauzins es belegt wird. Ein Gespräch mit dem Bauressort sei ohne Ergebnis geblieben. Mit der GEG werde erst Ende des Monats wieder verhandelt. Eine weitere Voraussetzung, zu einer Einigung zu kommen, sei Klarheit darüber, wann das Klinikum aus dem Bettenhaus auszieht. „Da gibt es noch kein Datum.“ Eigentlich sollte das bereits in diesem Jahr passieren, doch dann hatte das Krankenhaus bis 2022 verlängert.

Die Genossenschaft hat etwa 150 Mitglieder, knapp die Hälfte will in dem Projekt eine Wohnung beziehen. Möglich wird das bald auf dem Ellener Hof in Blockdiek, dort entsteht ein Mehrgenerationenhaus mit 26 Einheiten. Baubeginn soll noch im Frühjahr sein. Es ist der erste Standort der Genossenschaft. Für das Bettenhaus haben sich nach Angaben von Paulini 35 Mitglieder angemeldet, ohne die Gewissheit, dass sie eines Tages zum Zuge kommen. Geht der Plan auf, dauert es mindestens noch vier Jahre, bis der rot verklinkerte Turm mit seinen neun Geschossen nach dem Umbau bezogen werden kann.

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Bei den Kosten des Umbaus kursieren unterschiedliche Zahlen. Sie reichen von 17 Millionen Euro, von denen die Genossenschaft anfangs ausgegangen war, bis zu 24 Millionen Euro, die ein Projektentwickler im Auftrag der GEG ausgerechnet hatte. Schätzungen, die mittlerweile obsolet sein dürften, weil die Baupreise in den vergangenen Jahren explodiert sind und immer noch ansteigen. Die Genossenschaft will im Bettenhaus etwa 70 Wohnungen schaffen, knapp ein Drittel soll gefördert sein, der große Rest frei finanziert. „Unser Modell ist die soziale Mischung“, erklärt Paulini, „bezahlbarer Wohnraum für alle.“ Die späteren Mieter zahlen mit einem Betrag pro Quadratmeter, der zwischen 300 und 750 Euro liegt, in die Genossenschaft ein. Dieses Eigenkapital ist die Basis für das benötigte Darlehen der Bank. Hinzu kommen verschiedene Förderungen und Privatdarlehen der Mitglieder.

Doch bis es so weit ist, muss zwischen GEG und Genossenschaft zunächst ein sogenannter Anhandgabevertrag geschlossen werden. Damit erkauft sich das Wohnprojekt ein Jahr Zeit, um konkret zu planen und alle bisherigen Annahmen zu technischem Aufwand und Kosten noch einmal zu prüfen. Diese Zeit muss allerdings bezahlt werden, mit zwei Prozent des veranschlagten Kaufpreises. Schon jetzt hat die Genossenschaft für sämtliche Vorbereitungen einen Betrag von annähernd 200 000 Euro ausgegeben. Es ist das Geld der Mitglieder, „Risikogeld“, betont Paulini, „das ist allen Beteiligten klar“. Am Ende, da macht sich die Vorstandsvorsitzende nichts vor, könnten sie mit leeren Händen dastehen.

Gemeinschaftlich und solidarisch wohnen

Sollte die GEG bei dem bisherigen Kaufpreis bleiben, der Basis für den späteren Erbbauzins wäre, sieht Paulini für ihr Projekt keine Chance mehr, „dann ist es zu Ende“. Das solle von der GEG dann aber auch klar gesagt werden. Paulini hat für sich selbst bereits eine Entscheidung getroffen. Sie will nicht mehr länger warten, um sich ihren Traum zu erfüllen, gemeinschaftlich und solidarisch zu wohnen: „Ich gehe auf den Ellener Hof.“ Eine Absage für das Bettenhaus sei das nicht, dafür wolle sie weiterhin kämpfen. „Aber es dauert mir einfach zu lange.“

GEG-Geschäftsführer Kommer hat nie ein Hehl daraus gemacht, dass er die Pläne der Genossenschaft mit Skepsis betrachtet. Kommer sagt es auch dieses Mal wieder: „Ich habe Zweifel, dass das Bettenhaus zu wirtschaftlich vertretbaren Bedingungen zu einem Wohnhaus umgebaut werden kann.“ Sollte das Gebäude abgerissen werden, plant die GEG auf der Fläche ein Parkhaus mit 940 Einstellplätzen. Bleibt das Bettenhaus stehen, wird es trotzdem eine Großgarage geben, direkt angrenzend, allerdings mit gut 100 Plätzen weniger.