Gewerbeflächen in Bremen und umzu heiß begehrt

Auch im Güterverkehrszentrum gibt es kaum noch größere Gewerbeflächen, die verfügbar sind. (Detmar Schmoll)

Wirtschaftswachstum stößt zuweilen an seine Grenzen. Deutlich wird das im Nordwesten aktuell bei Industrie-, Lager- und Logistikflächen: Die Nachfrage konnte in Bremen und Umland im vergangenen Jahr nicht vollständig befriedigt werden. „Flächen, vor allem auch sehr große sind eben nicht beliebig reproduzierbar“, sagt Carsten Rieckhoff, Leiter Marktforschung beim Bremer Immobilienunternehmen Robert C. Spies. Dennoch hat der Markt in dieser Region nach Angaben von Robert C. Spies mit einem Rekordflächenumsatz von 284 000 Quadratmetern abgeschlossen. Diese Messgröße erfasst alle Flächen, die innerhalb eines bestimmten Zeitraums vermietet oder verkauft wurden.

Die Maklerfirma Engel & Völkers kommt in ihrer Erhebung auf nur 206 000 Quadratmeter – das Unternehmen berücksichtigt keine Investments-Deals für Fonds. Aber die Analyse ähnelt sich: Die Nachfrage sei höher als das Angebot, so Jörg Lachmann, Leiter des Bereichs Industrieflächen bei Engel & Völkers Commercial Bremen. Das sei nicht überraschend gekommen und werde sich auch 2019 nicht ändern. Das Neubaugeschäft sei okay gewesen, aber im Bestand gebe es nur wenig Wechsel. „Wenn beispielsweise Mercedes eine Ausschreibung für einen Automobilzulieferer macht, ist es sehr schwierig, für das Unternehmen eine geeignete Fläche zu finden“, so Lachmann. Das betreffe sowohl Gewerbegebiete in Bremen als auch im Umland, etwa in Weyhe oder Achim.

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Das Problem der Knappheit bestehe, so Rieckhoff. Sonst wäre noch mehr Flächenumsatz möglich gewesen. Diese Situation betreffe aber nicht nur Bremen und das Umland. In Hannover oder Hamburg sehe es ähnlich aus. „Logistiker suchen überall große Flächen.“ Das trotzdem „herausragende Ergebnis“ – 2017 sei mit 152 000 Quadratmetern der Umsatz deutlich geringer gewesen – resultiere aus vielen Neubauprojektplanungen: „Neubauprojekte, die sich in 2017 alle noch in der Planungsphase befanden, wurden dann im vergangenen Jahr realisiert und somit auch erst statistikwirksam“, sagt Björn Sundermann, Leiter für Logistik- und Industrieimmobilien bei Robert C. Spies.

Sehr große Hallen gefragt

An dem Rekordergebnis hatten nach der Markterhebung von Spies Neubauprojekte mit über 100 000 Quadratmetern dann auch einen Anteil von über 35 Prozent. Die zwei größten Flächenumsätze fielen auch in diesen Bereich: eine Halle mit 24 000 Quadratmetern zur Eigennutzung des Logistikunternehmens LIT aus Brake im Güterverkehrszentrum (GVZ) und eine Hallenprojektierung mit 20 000 Quadratmetern von Mercedes als Mietobjekt im Gewerbegebiet Hansalinie.

Insgesamt seien großvolumige Flächenumsätze – Neubau sowie Bestandsobjekte – wieder einmal marktprägend gewesen, so Sundermann. Die sehr großen Hallen ab 10 000 Quadratmetern erreichten laut Spies einen Marktanteil von 57 Prozent und die Größenklasse zwischen 5000 und 10 000 Quadratmetern einen Marktanteil von 18 Prozent.

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Die überwiegende Anzahl der Flächenumsätze seien auf Mietverträge  zurückzuführen, sie kamen auf einen Anteil von ungefähr 74 Prozent. Unternehmen aus der Logistikbranche und dem produzierenden Gewerbe waren mit einem Anteil von 53 beziehungsweise 31 Prozent die größten Flächennachfrager. Regional konzentriere sich die Nachfrage mit 80 Prozent auf Bremer Gewerbegebiete – hauptsächlich auf das GVZ und die Hansalinie, in denen zusammen mit einem Anteil von 47 Prozent fast die Hälfte aller Flächenumsätze registriert wurden.

Die Flächenumsätze im Umland machten in der Gesamtbetrachtung 20 Prozent aus. Auch hier wird das Flächenangebot knapper. „Die Gewerbegebiete im nahen Umland wie Achim oder Oyten sind durch die größeren Abschlüsse der letzten Jahre nahezu ausgebucht“, beobachtet Sundermann. Die Flächenknappheit bleibe in Bremen unverändert hoch. Mit einer Leerstandsquote von unter einem Prozent und einer weiter sinkenden Tendenz sei das Angebot an geeigneten Flächen nach wie vor äußerst begrenzt. „Der überwiegende Teil der neuen Flächen, die sich 2017 in der Planungsphase befanden, wurden in 2018 sofort vom Markt absorbiert“, so Sundermann.

„Gerade auch ältere Bestandsflächen werden gesucht, um diese zu kaufen – vorzugsweise in günstigen Lagen, zum Beispiel am Bremer Kreuz. Die alten Hallen und Flächen werden dann abgerissen, die Freiflächen saniert oder versiegelt und mit einer neuen Halle darauf projektiert“, so der Industrieimmobilienexperte. So habe der Projektentwickler Bauwo aus Hannover in der Nähe des Bremer Kreuzes ein 53 000 Quadratmeter großes Grundstück gekauft mit dem Ziel, dort etwa 30 000 Quadratmeter Hallenfläche zu bauen.

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Die Flächenknappheit in Verbindung mit der hohen Nachfrage hat laut Spies zu einem weiteren Anziehen der Mieten geführt. Die Spitzenmiete ohne Sonderbauten liegt danach gegenwärtig bei 4,60 Euro pro Quadratmeter. Auch die durchschnittliche Miete zeige diese Entwicklung und bewege sich bei 3,70 Euro pro Quadratmeter.

Hoffen auf „Achim-West“

Robert C. Spies erwartet, dass das Marktgeschehen auch in diesem Jahr „lebhaft weitergehen“ wird. Der Flächenmangel werde sich wieder stärker bemerkbar machen. Die Ausweisung von weiteren Gewerbeflächen befinde sich überwiegend noch in der Planungsphase, so beispielsweise auch der dritte Bauabschnitt des Gewerbegebietes Hansalinie, so Sundermann. Die Erschließung werde hier frühestens 2020 starten. Ferner werde der sich in der Realisierung befindliche zweite Bauabschnitt hauptsächlich für Mercedes und Zulieferunternehmen der Automotive-Branche entwickelt. Große Hoffnung setzt das Unternehmen zudem auf die Entwicklung des interkommunalen Gewerbegebietes „Achim-West“ zwischen Bremen und Achim. Allerdings würden sich die Planungen aber erst in den ersten Zügen befinden.

Was Freiflächen angeht, heißt es vonseiten der Wirtschaftsförderung Bremen, dass bei der letzten Erhebung im Juni 2018 etwa 136 000 Quadratmeter zur Verfügung standen. „Wir haben ein breites Angebot für die unterschiedlichen Bedarfe, jedoch ist es nicht in jedem Fall möglich, für die speziellen Anforderungen eines Kunden die genau passende Fläche zu finden“, so Jann Raveling von der WFB. Die aktuellen Leerstände, aber auch die neuen Erschließungsmaßnahmen ließen „eine lebhafte Marktentwicklung erwarten“ – in der gesamten Logistik.