Sanierungsgesetz Was auf Hauseigentümer zukommt

Neue Eigentümer alter Immobilien müssen nach deutschem Recht unter Umständen in Heizung und Dämmung investieren. Das gilt auch bei geerbten Häusern. Die EU plant strengere Verpflichtungen.
23.09.2022, 05:00
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Was auf Hauseigentümer zukommt
Von Timo Thalmann

Aus Sicht von Markus Meis erlebt der Bremer Immobilienmarkt gerade einen Dämpfer. "Vor allem hoher Sanierungsbedarf beim Energieverbrauch in alten Häusern und Wohnungen bremst aktuell das Geschäft", sagt der Leiter der Wertermittlung beim Eigentümerverband Haus und Grund. Das sei vor einem halben Jahr noch ganz anders gewesen. "Doch mit den explodierenden Energiepreisen sind Zustand von Heizung und Dämmung ein wichtiger Faktor beim Kauf geworden." Auch die Banken hätten inzwischen damit begonnen, Immobilienkredite mit Blick auf mögliche Folgekosten für notwendige Sanierungen zu bewerten. "Wir beobachten deswegen mittlerweile eine größere Zurückhaltung beim Kauf älterer Immobilien oder eben Preisnachlässe beim Verkäufer", berichtet Meis.

Zudem verpflichtet der Gesetzgeber die neuen Besitzer alter Häuser zu Sanierungen. Denn das Grundstückseigentümergesetz schreibt seit 2020 vor, dass die oberste Geschossdecke oder wahlweise das ungedämmte Dach eines Altbaus nachträglich zu dämmen ist. Gleiches gilt für Heizungsrohre und Warmwasserleitungen, die in unbeheizten Räumen wie etwa im Keller liegen. Und auch Öl- und Gasheizungen müssen spätestens nach 30 Betriebsjahren erneuert werden.

Es gibt eine Ausnahme

Allerdings sieht das Gesetz eine Ausnahme bei Ein- und Zweifamilienhäusern vor, wenn die Eigentümer spätestens seit Februar 2002 selber darin wohnen. Der Gesetzgeber wollte eher ältere Menschen nicht zu Investitionen zwingen, die sich für sie mutmaßlich nicht mehr rechnen. Die Sanierungspflicht gilt dann für den nächsten Eigentümer. "Das muss nicht unbedingt ein Käufer sein, auch ein Erbe ist neuer Eigentümer", sagt Meis. In dieser Hinsicht kann das vom Nachwuchs übernommene und bestens vertraute alte Elternhaus also doch noch Überraschungen bergen.

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Zwei Jahre hat der neue Besitzer Zeit, bislang unterlassene Sanierungen nachzuholen oder darzulegen, warum das für ihn nicht wirtschaftlich ist. Als Aufpasser fungieren die Schornsteinfeger, die im Rahmen der sogenannten amtlichen Feuerstättenbeschau registrieren müssen, ob etwa eine Heizung zu alt geworden ist oder Dachgeschossdecken ungedämmt sind. "Wir als Schornsteinfeger sind bei dem Thema aber nur für die Bestandsaufnahme zuständig" betont dazu Mike Timmermann, Obermeister der Bremer Schonsteinfeger-Innung. Alles Weitere sei Sache des Umweltressorts. "Dorthin geben wir Meldungen ab, wenn nach unserer Bewertung Sanierungspflichten greifen." Sie durchzusetzen oder gar Bußgelder – theoretisch bis zu 50.000 Euro – zu verhängen, sei dann Sache der Behörde, nicht der Schornsteinfeger.

In der Praxis hat das wenig Bedeutung. Wohnungsbaugesellschaften wie etwa die Gewoba verweisen darauf, bereits in den Neunzigerjahren, weit vor Einführung des Gesetzes, mit Dämmungen der Fassaden, Geschossdecken und Dachflächen angefangen zu haben. Laut Timmermann hätten die meisten Besitzer schon aus Eigeninteresse das Thema Heizung und Dämmung gut im Blick. Bei privaten Eigentümern vermeldet die zuständige Umweltbehörde dementsprechend in diesem Jahr in Bremen genau einen Fall, bei dem eine nachträgliche Dämmung von Amts wegen angemahnt wurde.

Gesetz schreibt Mindestwärmeschutz vor

Den Eigentümern kommt entgegen, dass die gesetzlichen Pflichten derzeit nur einen Mindestwärmeschutz verlangen, den im Grunde bereits jede einfache, nach dem Zweiten Weltkrieg entstandene Holzbalkendecke erfüllt. Technisch gesehen wird damit vor allem sichergestellt, dass Tauwasser und Schimmelpilz vermieden werden. Wirkliche Dämmung zur Energieeinsparung ist das genau genommen nicht.

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Deutlich strengere Vorgaben bringt derzeit aber die Europäische Union auf den Weg. Die Kommission hat im Dezember vorigen Jahres den Vorschlag einer neuen Richtlinie zur Energieeffizienz von Gebäuden vorgestellt. Häuser sollen danach in unterschiedliche Effizienzklassen eingeordnet werden, die – wie in der EU üblich – mit Buchstaben von A bis G gekennzeichnet sind. Die Idee: In die unterste Klasse G werden die 15 Prozent der Gebäude eines jeden Landes eingestuft, die in Bezug auf die Energieeffizienz am schlechtesten abschneiden, während die übrigen Gebäude anteilig auf die anderen Klassen zwischen G und A verteilt werden, wobei emissionsfreie Gebäude in die Klasse A eingestuft werden.

Für jedes Gebäude soll den Plänen zufolge ein verpflichtender Renovierungspass eingeführt werden. Darin soll ausgeführt werden, durch welche Sanierungsschritte ein Gebäude spätestens 2050 emissionsfrei wird. Neue Sanierungspflichten mit Fristen bis 2030 und 2033 treffen als Erstes vor allem die unteren Klassen G und F. Das sind mutmaßlich vor allem unsanierte Nachkriegsbauten aus den fünfziger bis siebziger Jahren. Wie viele Gebäude und Eigentümer dadurch in Deutschland oder Bremen konkret betroffen wären, ist derzeit aber ungeklärt. In der bislang schlechtesten Energieeffizienzklasse H nach den Vorgaben des deutschen Energieausweises befinden sich bundesweit 2,3 Millionen Ein- und Zweifamilienhäuser sowie rund 100.000 Mehrfamilienhäuser.

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