Kommentar über den Wohnungsmarkt Ein Mietpreisdeckel führt zur Verunsicherung der Wirtschaft

Der in Berlin geplante Mietendeckel lässt die wirtschaftlichen Regeln des Wohnungsmarktes außer acht, meint unser Gastautor Jan Wedemeier.
13.11.2019, 18:21
Lesedauer: 2 Min
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Von Jan Wedemeier

Berlin hat ihn eingeführt, Bremen denkt darüber nach: der Mietpreisdeckel. Die Diskussion ist aus wirtschaftswissenschaftlicher Sicht einfach, der Mechanismus schnell erklärt: Gesetz eines vollkommenen (funktionierenden) Marktes mit Nachfrage und Angebot wird eine wirksame Mietpreisobergrenze (unterhalb des Marktgleichgewichts) zu einer Steigerung der Nachfrage und einem Rückgang des Angebots führen.

Im Ergebnis werden im Modell Bau- und Sanierungsmaßnahmen zurückgehalten, es kommt zur Verknappung des Angebots. Aufgrund des Nachfrageüberschusses muss die Verteilung der Wohnungen dann nach anderen Mechanismen als dem des Marktpreises erfolgen. Wir wissen aus der Vergangenheit, dass dies nicht nur zur Verknappung, sondern auch zum Rückgang der Qualität des Bauens führt. Die Argumentationskette ist einfach, die Evidenz erschlagend.

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Ja, die Welt ist komplexer. im Wohnungsmarkt liegen Externalitäten vor, die sich nicht im Preis und im Nutzen widerspiegeln: Dies sind einerseits Kostenfaktoren wie Marktintransparenz, andererseits Nutzengrößen wie kurze Arbeits- und Freizeitwege. Noch wichtiger ist jedoch in der Betrachtung, dass das Angebot der Nachfrage zeitlich hinterherläuft. Gründe könnten in Baugenehmigungsverfahren, in fehlenden Kapazitäten im Bausektor oder auch in gesellschaftlichen Kräften zu finden sein. So differenziert das Berliner Regelwerk ist, so komplex ist dessen Anwendung und Kontrolle. Jedoch ist bereits das Signal aus wirtschaftlicher Perspektive beunruhigend. Erstens führt dies zu Marktunsicherheit.

Zweitens ist der Wohnungsmarkt in Bremen anders aufgestellt als in Berlin: Die private Eigentümerstruktur liegt bei rund 60 Prozent und ist eine der größten unter den deutschen Großstädten, etwa 17 Prozent sind im Besitz von privaten Wohnungsunternehmen, der Rest sind öffentliche Träger oder Genossenschaften. Drittens scheinen nun einzelne Personen(gruppen) dazu ermutigt, Wohnungsinvestmentgesellschaften und Eigentumsverbände verstärkt anzugehen. Dies wird den Wohnungsbau sicherlich nicht beschleunigen.

Hingegen gibt es bereits zahlreiche nachfrageseitige Instrumente, so unter anderem der soziale Wohnungsbau und Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen. Was fehlt sind weitergehende Strategien, um die hohe Abwanderung von Personen im Erwerbstätigenalter ins Umland aufzufangen. Dies wird auch mit einem Mietpreisdeckel nicht gelingen, sondern mit dem konsequenten Einsatz von Instrumenten zur Eigentumsbildung und dem Bau neuen Wohnraums.

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Zur Person

Unser Gastautor

ist seit 2007 als Wissenschaftler am Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut tätig. Das HWWI unterhält seit 2011 auch eine Niederlassung in Bremen.

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