Mageres Angebot, enorme Nachfrage Immobilienboom in Bremen

Werden Häuser oder Wohnungen in attraktiven Bremer Lagen zum Kauf angeboten, stehen die Kaufwilligen Schlange. Das Angebot ist überschaubar, die Nachfrage jedoch immens.
30.06.2016, 00:00
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Immobilienboom in Bremen
Von Detlev Scheil

Werden Häuser oder Wohnungen in attraktiven Bremer Lagen zum Kauf angeboten, stehen die Kaufwilligen Schlange. Das Angebot ist überschaubar, die Nachfrage jedoch immens. Wo lässt es sich in Bremen noch günstig wohnen?

Bremen. "Es gab noch nie so viele Interessenten pro angebotene Immobilie wie zurzeit“, ist aus Maklerkreisen zu hören. Konsequenz: Die Verkaufspreise steigen auf breiter Front – und in den begehrtesten Stadtteilen wie Schwachhausen oder Östliche Vorstadt exorbitant.

Befeuert wird der Boom auf dem Immobilienmarkt weiterhin von den extrem niedrigen Zinsen. „Auf der Suche nach Geldanlagen fokussieren sich immer mehr Investoren auch in Bremen auf das Betongold“, sagt Ernst Dautert, Vorsitzender des amtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte und stellvertretender Chef der Bremer Katasterbehörde Geoinformation. Die Preise kennen nur noch eine Richtung: nach oben. „Die Dynamik der vergangenen Jahre hat sich am Bremer Immobilienmarkt jedoch verlagert“, sagt Dautert.

Waren in den Vorjahren die Preise für die fast nur in bevorzugten Lagen neu gebauten Eigentumswohnungen am stärksten gestiegen, so ist die Aufholjagd nun bei den gebrauchten Immobilien voll im Gange. „Nicht nur die Reihenhäuser, sondern auch die gebrauchten Eigentumswohnungen sind teurer geworden“, berichtet Dautert. Ganz besonders gilt das in den gefragtesten Stadtteilen – an erster Stelle Schwachhausen, gleich dahinter das Viertel (Östliche Vorstadt), Horn-Lehe und Findorff. Aber auch in durchschnittlichen Lagen, die sich über eine lange Strecke durch Preisstabilität auszeichneten, sind die Preise spürbar geklettert.

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Mangel an baureifen Grundstücken

Die genauen Zahlen dazu liefert der Grundstücksmarktbericht 2016 des Gutachterausschusses. Der Bericht basiert auf der Gesamtheit der notariell beglaubigten Kaufverträge im Vorjahr. „Insgesamt 7233 Kaufverträge aus der Stadt Bremen haben uns vorgelegen, 5,8 Prozent mehr als im Jahr 2014“, sagt Dautert. In 3771 Fällen betraf das eine Eigentumswohnung, in 2077 Fällen ein Ein- oder Zweifamilienhaus und in 1363 Fällen ein Reihenhaus.

Für bebaute Grundstücke wurden insgesamt eine Milliarde Euro bezahlt (Vorjahr 0,96 Millarden). Verkaufte unbebaute Grundstücke sind wie im Vorjahr nicht in diesen Zahlen berücksichtigt, weil diese Verträge laut Dautert wegen Personalmangels im Katasteramt nicht ausgewertet werden konnten. Fest steht jedoch: Die Anzahl der Kaufverträge ging weiter zurück: von 430 auf 428. Diese geringen Zahlen dokumentieren den Mangel an baureifen Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau im Stadtgebiet.

Der Durchschnittspreis einer neu gebauten Eigentumswohnung beträgt laut Bericht 3455 Euro pro Quadratmeter, der Preis stieg um 5,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. In der Bahnhofsvorstadt kosten Neubauten durchschnittlich 4455 Euro pro Quadratmeter, im historischen Vegesack mit Weserblick 4420 Euro, in Schwachhausen 4250, in Oberneuland 4040 und in der Überseestadt 3630 Euro. Preiswerter ist der Wohnungskauf im Bremer Süden links der Weser mit 2825 Euro oder im Südosten von Hemelingen bis Osterholz mit 2635 Euro.

Annäherung der Preislagen

Die veräußerten gebrauchten Wohnungen sind im Schnitt 70 Quadratmeter groß und kosteten 99.000 Euro. Der mittlere Quadratmeterpreis stieg somit binnen Jahresfrist um fünf Prozent auf 1360 Euro. In den vergangenen sechs Jahren habe sich der Preis um mehr als 400 Euro pro Quadratmeter erhöht, betont Dautert. Allerdings falle der Preisanstieg je nach Lage unterschiedlich aus. Die Preisniveaus in den Stadtteilen des Bremer Südens und Südostens hätten sich stark angeglichen und örtlich ein Rekordniveau erreicht.

Früher war der Wohnungs- oder Hauskauf im Südosten Bremens meist preisgünstiger als links der Weser. Preislich angenähert haben sich auch die Stadtlagen West und Nord, die – mit wenigen Ausnahmen wie Findorff und bevorzugte Lagen in Vegesack oder Lesum – das unterste Preissegment repräsentieren. Reihenhäuser sind in Bremen weiterhin der Renner, egal ob neu oder gebraucht. Vergangenes Jahr sind 1120 gebrauchte (Vorjahr 975) und 243 neu errichtete Reihenhäuser (Vorjahr 169) verkauft worden.

In Oberneuland oder Lesum kostete ein neues Reihenhaus im Mittel 306.000 Euro, in anderen Bremer Baufeldern war es für knapp 210.000 Euro zu haben. Der Durchschnittspreis eines gebrauchten Reihenhauses in Bremen ist um 11,9 Prozent auf 188 000 Euro gestiegen. Binnen zwei Jahren haben sich die alten Reihenhäuser damit um 20 Prozent verteuert. In Schwachhausen wurden laut Marktbericht 67 gebrauchte Reihenhäuser zum mittleren Preis von 470.000 Euro (Vorjahr 455 000 Euro) verkauft.

Meistverkaufte Baujahrsgruppe: 1949 bis 1969

In der Östlichen Vorstadt sind es 78 Verkäufe für durchschnittlich 314.000 Euro (Vorjahr 291.000), in Findorff 68 Objekte für jeweils im Mittel 250.000 Euro (Vorjahr 211.000), in Horn-Lehe 41 Verkäufe à 219.000 Euro (Vorjahr 207.000) und in der Alten Neustadt 59 Verkäufe à 232.000 Euro (Vorjahr 187.000).

Im Bremer Süden und im Südosten wechselten Reihenhäuser der meistverkauften Baujahrsgruppe 1949 bis 1969 im Mittel für 126.000 beziehungsweise 144.000 Euro den Besitzer. Auch im Bremer Westen (ohne Findorff) liegt der Durchschnittspreis bei rund 140.000 Euro, in der Stadtlage Bremen-Nord dagegen nur bei 116.000 Euro. Im Gegensatz zu den Reihenhäusern dümpelt der Verkauf von neuen frei stehenden Ein- und Zweifamilienhäusern mengenmäßig auf sehr niedrigem Niveau dahin.

Nur 19 Verkäufe wurden notariell besiegelt. In Topwohnlagen beträgt der Durchschnittspreis 697.000 Euro bei 165 Quadratmetern Wohnfläche. In durchschnittlichen Stadtlagen sind es 355.000 Euro bei vergleichbarer Wohnfläche. Ein gebrauchtes frei stehendes Einfamilienhaus kostet laut Bericht rund 260.000 Euro (Anstieg um 9,2 Prozent). Das ist der Mittelwert von registrierten 512 Kauffällen des Jahres 2015.

Hauspreise in Oberneuland ziehen an

Allein 57 gebrauchte Häuser wurden in Oberneuland verkauft. Handelt es sich um großzügige Grundstücke von mehr als 1000 Quadratmetern und Häuser mit mehr als 200 Quadratmetern Wohnfläche, beträgt dort der Durchschnittspreis 515.000 Euro. Bei kleineren Grundstücken und Häusern sind es 304.000 Euro.

„Dass die Hauspreise in Oberneuland von Jahr zu Jahr anziehen, ist ein Märchen“, sagt Ernst Dautert. Sie seien in den vergangenen Jahren relativ stabil, weil in den Augen der Käufer die Attraktivität des Stadtteils gegenüber innenstadtnäheren Konkurrenten wie Schwachhausen oder Östliche Vorstadt gelitten habe.

Der Grundstücksmarktbericht 2015 wird ab Mitte Juli gegen eine Gebühr von 50 Euro im Bremer Service-Center Bau, Contrescarpe 72, erhältlich sein oder kann per E-Mail an geodatenservice@geo.bremen.de bestellt werden.

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