Appartements für Pflegebedürftige versprechen Rendite / Bremer Residenz-Gruppe erfolgreich im Geschäft

Seniorenwohnungen als Anlageobjekt

Bremen. Die Deutschen werden immer älter. Im Jahr 2060 werden neun Millionen Deutsche 80 Jahre und älter sein - mehr als doppelt so viele wie heute. Im Zuge dieser demografischen Entwicklung haben sich Gesundheit und Pflege zum boomenden Wachstumsmarkt entwickelt. Ein Segment darin sind Bau und Betrieb von Pflegeimmobilien. In jüngster Zeit entdecken immer mehr Banken, Sparkassen und Vertriebsorganisationen die guten Renditen einer solchen Kapitalanlage und empfehlen sie ihren Kunden zum Kauf.
12.11.2010, 05:00
Lesedauer: 4 Min
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Von HEINZ HOLTGREFE

Bremen. Die Deutschen werden immer älter. Im Jahr 2060 werden neun Millionen Deutsche 80 Jahre und älter sein - mehr als doppelt so viele wie heute. Im Zuge dieser demografischen Entwicklung haben sich Gesundheit und Pflege zum boomenden Wachstumsmarkt entwickelt. Ein Segment darin sind Bau und Betrieb von Pflegeimmobilien. In jüngster Zeit entdecken immer mehr Banken, Sparkassen und Vertriebsorganisationen die guten Renditen einer solchen Kapitalanlage und empfehlen sie ihren Kunden zum Kauf.

'Wohnen im Alter ist ein großes Thema', hat Hans-Günther Speckmann, Verantwortlicher für das Immobiliengeschäft bei der Landessparkasse zu Oldenburg (LzO) festgestellt. Sein Institut bietet Senioren-Immobilien verschiedener Bauherren und Betreiber an und beobachtet einen stetig wachsenden Bedarf. Unter seinen Kunden sind Selbstnutzer ebenso wie Anleger, die erst in ein paar Jahren einziehen wollen, und schließlich auch reine Kapitalanleger. Speckmann erklärt die Vorteile eines solchen Engagements: 'Die Erwerber müssen sich um nichts kümmern und bekommen inflationsgeschütztes Eigentum mit guter Rendite.'

Von einem wachsenden Markt geht auch Reiner Janssen, Vermögensberater bei der Commerzbank Bremen aus. Anlagen in Sozialimmobilien sieht er als Langfristengagement und rät dazu, nach Anbietern zu schauen, die als Bauträger lange am Markt sind und die sich auch als Betreiber als zuverlässig erwiesen haben.

Und Stefanie Rüth, Sprecherin der Bank für Sozialwirtschaft, gibt die Devise aus: 'Entscheidend ist ein langfristig wirtschaftlich tragfähiges Konzept.' Für sie ist der Pflegemarkt im Wandel, er verlange immer mehr nach quartiernahen Einrichtungen, Angeboten für Wohngemeinschaften und modernen Pflegekonzepten.

Ein Vorreiter beim Verkauf von Wohnungen und Appartements für pflegebedürftige Senioren war und ist Rolf Specht, geschäftsführender Gesellschafter der Residenz-Gruppe Bremen. Vor 21 Jahren erwarb er gemeinsam mit einem Partner die Senioren-Residenz 'Rotbuche' in Arsten. Lutz Remmert aus Bielefeld brachte ihn auf die Idee, für die 60 Einheiten Käufer zu finden, die ihre Wohnungen dann wiederum an Specht vermieteten.

Durch dieses Modell kam frisches Geld für weitere Aktivitäten in die Kasse. Für beide Seiten ein lukratives Geschäft, nach Angaben von Specht erzielten die Anleger der ersten Stunde bis heute eine jährliche Durchschnittsverzinsung von sechs bis sieben Prozent. Danach muss man in Zeiten von Niedrigzinsen lange suchen.

Einer der Vertriebspartner des Bremers ist Christian Schulz von der Hamburger APO-Finanz, einer Tochter der Ärzte- und Apothekerbank: 'Wer nachhaltig und entspannt Geld anlegen will, sollte über Pflegeimmobilien nachdenken', sagt er. Seiner Meinung nach steht und fällt ein solches Engagement mit der Standortsuche durch den Investor sowie der Auswahl des Betreibers.

Im Prinzip läuft der Kauf eines Pflegeappartements so: Der Projektentwickler errichtet nach einer Standort- und Bedarfsanalyse eine Immobilie, der Betreiber richtet das Haus anschließend betriebsfertig ein, hält die Einrichtung und das Gebäude instand und ist zuständig für laufende Ersatzbeschaffung und Bewirtschaftung. Investoren können verschieden große Appartements wie eine Eigentumswohnung erwerben und erhalten vom Betreiber einen Pachtvertrag über 20 Jahre mit Indexierung der Miete und Option auf zehn Jahre Pachtverlängerung.

Aktuelles Beispiel der Residenz-Gruppe: In Kreiensen entsteht eine Senioreneinrichtung mit 68 Einheiten. Die Kaufpreise der Wohnungen (50 bis 108 Quadratmeter) liegen zwischen 113000 und 245000 Euro zuzüglich Grunderwerbssteuer sowie Notar- und Gerichtskosten. Steuerlich werden Pflegeimmobilien so behandelt: Die Errichtungskosten für das gewerblich genutzte Gebäude können von den Investoren auf 50 Jahre mit jährlich zwei Prozent abgeschrieben werden. Die Abschreibung für die Kosten der Außenanlagen liegt zehn Jahre lang bei zehn Prozent.

Für Christian Schulze ist der Kauf von Pflegeimmobilien besonders interessant für Angestellte, die eine Versorgungslücke schließen und in knapp 15 bis 20 Jahren in Rente gehen wollen. Er rechnet vor: 'Bei 40 Prozent Eigenkapital und 60 Prozent Finanzierung ist die Wohnung allein aus den Mieterträgen in 15 Jahren bezahlt und schuldenfrei.'

Klingt alles gut, aber wo liegen die Risiken einer solchen Geldanlage? Der größtmögliche 'Betriebsunfall' wäre die Insolvenz des Betreibers. Dann würde die Miete ausfallen, bis Ersatz gefunden ist. Deshalb sagt Christian Schulz: 'Entscheidend ist für Erwerber immer, wer hinter dem Projekt steht und wer die Miete zahlt.' Falls ein Käufer im Laufe der Jahre ein Liquiditätsproblem bekommen sollte, lassen sich Pflegeappartements genau wie eine Eigentumswohnung zu Geld machen. Was allerdings selten vorkommt, wie Specht berichtet: 'Im Laufe der Jahre waren das allenfalls zehn Kunden.'

In der Kundenkartei des aktuellen Bremer Unternehmers des Jahres stehen bis heute 700 Einzelkäufer, die teilweise schon Immobilien nachgekauft haben. Ohne öffentlich Namen zu nennen, verweist Specht stolz auf Fernsehmoderatoren, Spitzensportler und Bundestagsabgeordnete, die bei ihm in Pflegeappartements investiert haben. Rolf Specht: 'Senioren-Immobilien sind nicht unbedingt sexy, Tage der offenen Tür für die Besucher auch nicht unbedingt ein Erlebnis.' Und trotzdem allem Anschein nach attraktiv: Insgesamt habe die Residenz-Gruppe bereits 25 Häuser mit 1700 Plätzen verkauft, davon 18 Häuser im Einzelvertrieb. Allein der Luxemburger Fonds Corpus Sireo hat im vergangenen Jahr bei der Residenz-Gruppe Pflegeimmobilien im Wert von 50 Millionen Euro erworben. So viel Geld müssen private Käufer nicht anfassen, die Anlagesummen beginnen bei einem Betrag von 60000 Euro. Als Finanzierungspartner arbeitet die Residenz-Gruppe mit renommierten Kreditinstituten wie der Bremer Landesbank, der

Sparkasse Bremen, der Kreissparkasse Syke, der Oldenburgischen Landesbank sowie der LzO zusammen.

Die Finanzierung sei zur Zeit so günstig wie selten zuvor zu bekommen. Christian Schulz rechnet mit 3,5 bis 4 Prozent bei zehnjähriger Zinsfestschreibung. Bis zu 50000 Euro lassen sich noch günstiger über die Kreditanstalt für Wiederaufbau aus dem Programm für energieeffiziente Immobilien finanzieren, der Zinssatz beträgt dabei 2,35 Prozent, so der Hamburger Finanzfachmann.

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