Gute Planung gehört zur Bauabnahme

Was es zu bei der Bauabnahme zu beachten gilt

Die Bauabnahme ist kein Termin für eine Plauderei bei Kaffee und Kuchen. Konzentrierte Arbeit beim Gang durch das neue Eigenheim und eine gute Planung gehören zur Bauabnahme, sagt Fachmann Arne Schültge.
20.03.2016, 00:00
Lesedauer: 3 Min
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Was es zu bei der Bauabnahme zu beachten gilt
Von Frauke Fischer
Was es zu bei der Bauabnahme zu beachten gilt

Rechtsanwalt Arne Schültge.

Fischer, Frauke, Schültge

Die Bauabnahme ist kein Termin für eine Plauderei bei Kaffee und Kuchen. Konzentrierte Arbeit beim Gang durch das neue Eigenheim und eine gute Planung gehören zur Bauabnahme, sagt Fachmann Arne Schültge.

Der Rechtsanwalt übernimmt für die Verbraucherzentrale Bremen unter anderem die Baurechtsberatung. Im Folgenden erläutert er, was Bauherren wissen sollten:

Warum die Bauabnahme wichtig ist:

„Die Abnahme stellt einen äußerst wichtigen Termin im Bauablauf dar. Mit der Abnahme erklärt der Bauherr oder der Käufer, dass der Unternehmer das Bauwerk im Wesentlichen vertragsgerecht errichtet hat. Gleichzeitig wird dem Bauherrn oder dem Käufer das Bauwerk übergeben. Er kann also einziehen. Es findet ein Abnahmetermin statt, bei dem das Haus oder die Wohnung auf Mängel untersucht wird. Sofern der Bauherr oder Käufer bei der Abnahme Mängel feststellt, muss er sich die Geltendmachung entsprechender Gewährleistungsansprüche in einem Abnahmeprotokoll schriftlich vorbehalten. Anlage ist unter anderem eine Liste mit den festgestellten Mängeln.

Das Protokoll ist wichtig:

Wenn dem Bauherrn oder Hauskäufer Mängel bekannt sind und diese nicht ins Protokoll genommen werden, besteht die Gefahr, dass er die daraus resultierenden Ansprüche verliert. Gleiches gilt für eine mögliche Vertragsstrafe beziehungsweise die Schadensersatzpauschale, die für Verzögerungen vereinbart wurde. Ein Bauherr oder Käufer sollte sich unbedingt viel Zeit nehmen und das Bauwerk genau unter die Lupe nehmen. Auf keinen Fall sollte die Abnahme so ablaufen, dass der Unternehmer eine Flasche Sekt und den Schlüssel übergibt, sich unterschreiben lässt, dass der Bau ohne Mängel fertig gestellt ist – und dann verschwindet.

Was bei Mängeln geschieht:

Ein Bauherr oder Käufer ist zu einer Abnahme nur dann verpflichtet, wenn keine wesentlichen Mängel vorliegen. Mängel sind immer dann wesentlich, wenn durch sie die Gebrauchstauglichkeit des Bauwerks beeinträchtigt wird. Falls beim vorgesehenen Abnahmetermin noch derartige Mängel vorliegen, kann der Bauherr oder Käufer die Abnahme verweigern, bis die Mängel beseitigt sind.

Der Begriff Beweislast:

Daneben geht mit der Abnahme die Beweislast für Mängel auf den Bauherrn oder Käufer über. Der Bauherr oder Käufer sollte daher bei der Abnahme insbesondere auf Mängel achten, die auch durch eine spätere Nutzung entstehen können. Im Falle eines Mangels in der Konstruktion lässt sich relativ leicht nachweisen, dass der Mangel durch den Unternehmer verursacht wurde. Bei Kratzern in Fenstern oder Türen ist dies nicht ohne Weiteres möglich. Diese könnten ebenso gut später vom Bauherrn verursacht worden sein. Daher sollte hier bei der Abnahme genau geschaut und gegebenenfalls dokumentiert werden, ob Mängel bestehen.

Eine Versicherung ist wichtig:

Ebenfalls geht die Gefahr einer unverschuldeten Beschädigung oder Zerstörung des Hauses auf den Käufer oder Bauherrn über. Daher sollte der Bauherr oder der Käufer die Immobilie vom Zeitpunkt der Abnahme an versichern.

Beistand durch Sachverständige:

Angesichts der großen Bedeutung der Abnahme raten wir dazu, dass der Bauherr oder Käufer sich im Abnahmetermin von einem Sachverständigen begleiten lässt. Zum Beispiel die Verbraucherzentrale bietet diese Möglichkeit an.

Das Zurückbehaltungsrecht:

Bei der Abnahme werden im Prinzip immer Mängel beziehungsweise Restarbeiten festgestellt. Dem Bauherrn oder Käufer steht in jedem Fall ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des Doppelten der voraussichtlichen Beseitigungskosten zu. Von diesem Recht sollte der Bauherr oder Käufer auf jeden Fall Gebrauch machen. Dies ist das einzige wirksame Druckmittel, um den Unternehmer dazu zu bringen, Mängel zügig zu beseitigen. Unserer Erfahrung nach verläuft eine Mängelbeseitigung häufig schleppend bis gar nicht, wenn der Unternehmer bereits sämtliche Zahlungen erhalten hat. Ihm fehlt dann schlicht die Motivation, die Mängel zu beseitigen. Die Höhe der Beseitigungskosten kann der Bauherr oder Käufer dabei grob schätzen. Sofern der Unternehmer der Ansicht ist, dass der Betrag zu hoch ist, muss er zunächst Einwände erheben und begründen.

Der Ratenzahlungsplan:

Damit der Bauherr oder Käufer von dem Zurückbehaltungsrecht ausreichend Gebrauch machen kann, muss er sicherstellen, dass ihm ein ausreichender Anteil am Kaufpreis beziehungsweise Werklohn bis zur Übergabe verbleibt. Bereits bei den Vertragsverhandlungen muss darauf geachtet werden, dass der Ratenzahlungsplan so gestaltet ist, dass immer nur der Anteil für das gezahlt wird, was bereits fertig gestellt ist. Falls bereits während der Bauphase erhebliche Mängel erkennbar sind, sollte man schon von den entsprechenden Raten Geld einbehalten. Außerdem sollte der Bauherr oder Käufer auf keinen Fall die Schlussrate vor der Abnahme anweisen.

Die Verjährungsfrist:

Mit der Abnahme beginnt auch die Verjährungsfrist für Mängel. Der Bauherr kann innerhalb von fünf Jahren nach der Abnahme Mängelansprüche gegen den Unternehmer geltend machen.

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