Serie: Wohnen im Wandel der Zeit (6) Wie Experten die Zukunft des Wohnens sehen

Die Stadt wird begehrt bleiben – darüber herrscht größtenteils Einigkeit. Für wen und in welcher Form, ist hingegen umstritten. Wir haben mit Experten fünf zentrale Fragen zur Zukunft des Wohnens besprochen.
19.12.2020, 06:00
Lesedauer: 6 Min
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Wie Experten die Zukunft des Wohnens sehen
Von Felix Wendler

Wie attraktiv wird das Wohnen in Bremen und anderen Großstädten zukünftig sein?

Bernd Hallenberg und Max-Christopher Krapp sind sich einig, dass die Stadt als Wohnort weiterhin attraktiv bleiben werde. „Vor allem wegen ihrer besonderen kulturellen Infrastruktur“, sagt Hallenberg. Dennoch gebe es Anzeichen, dass Alternativen zur Großstadt immer mehr an Bedeutung gewinnen. Hallenberg hat auf Datenbasis der Statistischen Landesämter die aktuelle Einwohnerentwicklung in Großstädten ermittelt. Die Übersicht, die dem WESER-KURIER vorliegt, zeigt für das erste Halbjahr 2020 einen Bevölkerungsschwund in nahezu allen deutschen Großstädten. „Der Trend zeichnet sich schon länger ab, aber ist jetzt zum ersten Mal auf breiter Basis sichtbar“, so Hallenberg. Auf die Zahlen angesprochen, sagt Krapp: „Durch den Trend zur Individualisierung nimmt die Zahl der Haushalte trotz stagnierender Bevölkerungszahl zu. Die Nachfrage nach Wohnraum steigt weiter.“

Auch Hallenberg betont, dass solche Entwicklungen keineswegs widerspruchsfrei seien. Bestimmte Zielgruppen, zum Beispiel Studierende, seien stark auf Großstädte fixiert. Auch viele junge Leute aus dem bürgerlichen Milieu würden gerne in der Stadt wohnen. Eine aktuelle Umfrage zum Thema Homeoffice habe wiederum gezeigt, dass gerade viele jüngere Leute bereit seien, unter den entsprechenden Umständen außerhalb der Großstadt zu wohnen. „Bei den 18- bis 29-Jährigen sind es mehr als in jeder anderen Altersgruppe“, sagt Hallenberg. „Wir wissen auch, dass für viele Menschen Kleinstädte zunehmend attraktiver werden.“ Dies könnte sich durch die Corona-Pandemie noch verstärken: zum Beispiel, wenn Innenstädte durch Geschäftsschließungen an Attraktivität verlieren würden.

Krapp wirft ähnliche Szenarien auf: „Wenn mehr Leute zu Hause arbeiten, könnte es passieren, dass Haushalte ins Umland abwandern, weil sie nur noch selten in die Stadt müssen. Im Umland gibt es größere Wohnflächen, die Platz für ein Arbeitszimmer bieten.“ Er betont aber, dass es für eindeutige Prognosen noch zu früh sei.

Welche technologischen und architektonischen Trends zeichnen sich ab?

„Die Anmutung des Wohnens wird sich verändern“, sagt Krapp. Zukünftig werde dichter gebaut, neue Gebäudetypen könnten andere, zum Beispiel Reihenhäuser, zunehmend verdrängen. Auch dem Verkehr schreibt Krapp eine wichtige Rolle zu: „Im Bereich der Innenstadt wird es vermutlich weniger Parkplätze geben, dafür mehr Parkhäuser an den Rändern der Siedlungen. Das Auto steht dann nicht mehr direkt vor der Haustür.“ Auch das Smart Home könnte prägend sein. Vor allem im Bereich der Bewirtschaftung, vermutet Krapp. „Zum Beispiel, indem man sein Verbrauchsverhalten direkt auf dem Bildschirm in Echtzeit verfolgen kann. Da gibt es auch schon Modellprojekte zu.“ Krapp warnt aber davor, die Bedeutung von baulichen Zukunftsvisionen zu überschätzen. „Die Architektenszene spricht viel von Mikroapartments, modularen Bauweisen und Wohnkonzepten, die sich dem Lebenszyklus anpassen. Ich nehme die Entwicklung draußen auf dem Wohnungsmarkt deutlich träger wahr. Ich sehe noch nicht, dass diese Wohnformen in absehbarer Zeit prägend sein werden.“

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Welche Probleme sind zu erwarten?

Einigkeit herrscht bei beiden Experten über die Gefahr einer zunehmenden sozialen Diskrepanz in der städtischen Bevölkerungsstruktur. Beide beziehen sich dabei vor allem auf die Mittelschicht. Hallenberg führt als Beispiel München an. Dort sei es schon jetzt so, dass sich Durchschnittsverdiener keine Wohnung mehr leisten könnten. Ein positiver Preiseffekt sei erst in 100 Kilometer Entfernung spürbar. „Es geht wie eine Ziehharmonika auseinander“, beschreibt Hallenberg die Struktur in der Stadt. Es gebe im Wesentlichen noch zwei Gruppen: diejenigen, die in Sozialwohnungen leben, und die Großverdiener, die sich die Stadt leisten können, oft auch Eigentum besitzen. Eine ähnliche Entwicklung drohe auch in anderen Städten. Solche extremen Auswüchse seien nicht die Regel, sagt Krapp. Allerdings gebe es durchaus ein Ungleichgewicht: auf der einen Seite geförderte Wohnungen, die bei Neubauten in Bremen und vielen anderen Städten einen gewissen Anteil ausmachen müssen; auf der anderen Seite sei der nicht quotierte Anteil dann häufig hochpreisig. „Das könnte zukünftig dazu führen, dass sich die Mittelschicht stärker ins Umland orientiert“, sagt Krapp.

Auch neue Anforderungen an das Wohnen und die Stadtentwicklung könnten zu Konflikten führen, prognostizieren beide Experte, nennen dabei aber unterschiedliche Beispiele. Hallenberg erwähnt exemplarisch die Ansprüche ökologischer Nachhaltigkeit, die zu höheren Kosten führten. „Umweltschutz kann und sollte aber nicht gegen Baupreise ausgespielt werden“, sagt Hallenberg.
Krapp sieht vor allem in der Nachverdichtung von Städten Konfliktpotential. Zwar gebe es in diesem Bereich einige Ideen, zum Beispiel die Aufstockung von Gebäuden oder Wohn-Aufbauten auf Supermärkten, allerdings sei eine zu starke Verdichtung aus stadtklimatischer und sozialer Sicht gefährlich. „Die Umsetzung solcher Maßnahmen wird oft mit Widerstand verbunden sein“, sagt Krapp.

Welche Maßnahmen könnte die Politik treffen?

Es sei nicht absehbar, dass mehr Städte einen Mietspiegel einführen werden, sagt Krapp. Aktuell werde zwar auf Bundesebene daran gearbeitet, das Instrument nach wissenschaftlichen Standards zu konkretisieren und somit aussagekräftiger zu machen – attraktiver für die Kommunen mache das den Mietspiegel aber nicht unbedingt. Den Grund dafür sieht er vor allem in den Kosten. „Mietspiegel sind eine freiwillige Leistung und nicht gerade günstig, daher verzichten auch Großstädte häufig darauf“, so Krapp. Außerdem gebe es weiterhin Argumente, dass der Mietspiegel sogar eine mieterhöhende Wirkung haben könnte. „Das ist aber nicht belegt“, sagt Krapp. Ein Mietspiegel schaffe Transparenz, und es sei „bizarr“, wenn Städte eine Mietpreisbremse hätten, aber die ortsübliche Miete mangels Mietspiegel nicht sicher bestimmt werden könne.

Für Bernd Hallenberg ist der politische Umgang mit Mieten eine Grundsatzfrage, die ihm zufolge auch die nächste Bundestagswahl prägen werde. Vieles sei davon abhängig, wie das Bundesverfassungsgericht im kommenden Jahr in Sachen Mietendeckel urteilt. Hallenberg sieht den Berliner Vorstoß ambivalent: „Es ist einerseits richtig, dass die Mieten für Bestandsmieter nicht mehr gestiegen sind. Andererseits ist durch den Mietendeckel auch die Zahl der Angebote deutlich zurückgegangen, weil mehr Eigentümer verkaufen statt weiter zu vermieten.“

Letztendlich werde es laut Hallenberg beim Thema Wohnen um eine entscheidende Frage gehen: „Kann und soll man rein marktwirtschaftliche Instrumente anwenden, oder muss man sich stärker am Gemeinwohl orientieren?“ Hallenberg fordert anwendbare Instrumente seitens des Gesetzgebers, betont aber auch, dass vor allem die kommunale Komponente der Wohnungspolitik gestärkt werden müsse. Er sagt: „Ein einheitliches Vorgehen ist kaum möglich, weil sich die Gegebenheiten lokal und regional teilweise stark unterscheiden.“

Wie zuverlässig können Prognosen zur Zukunft des Wohnens sein?

„Das ist in der Tat seit vielen Jahrzehnten ein großes Problem“, sagt Hallenberg. Das entscheidende Mittel für treffsichere Vorhersagen sei Transparenz, an der es lange gemangelt habe. „Noch im Jahr 1995 haben Bauträger nur ein Prozent jener Gelder, die sie für Versicherungen aufgebracht haben, in Marktanalysen investiert.“ Obwohl Unternehmen und Kommunen ihr Monitoring mittlerweile verstärkt hätten und auch tiefergehende Milieu-Studien durchführen würden, um zukünftige Bedürfnisse zu ermitteln, gebe es noch Nachholbedarf. „Viele zentrale Parameter können nach wie vor nicht nachverfolgt werden“, bemängelt Hallenberg. Als Beispiel führt er die große Zahl von Vermietern an, die keine Daten zu Bestands- und Angebotsmieten herausgeben würden. „Die wären aber als Frühindikator wichtig, um prognostizieren zu können, wo Einkommen und Mieten zunehmend auseinanderfallen und damit Verdrängung droht.“

Prognosen seien mit Vorsicht zu bewerten, sagt Krapp. Sogenannte Megatrends wie Individualisierung und die damit einhergehende Nachfrage nach kleineren Wohnungen seien durchaus stabil. Welche langfristigen Auswirkungen allerdings neuartige Entwicklungen, wie durch die Corona-Pandemie verursacht, haben könnte, liege im hypothetischen Bereich. „Aktuell ist einiges im Fluss. Die Gewissheiten, die man noch vor einem Jahr hatte, weichen sich gerade etwas auf“, sagt Krapp.

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