Bremen hat nicht ausreichend Platz für Gewerbe. Zu diesem Ergebnis kommt Engel und Völkers und sieht das Umland als Profiteur von der Gewerbeflächenknappheit innerhalb der Stadtgrenzen.
Ein paar Monate ist es her, da konnte Airbus Defence and Space seine neue Halle im Lloyd-Industriepark in Betrieb nehmen. Auf gut 10.000 Quadratmetern lagert das Unternehmen seither Teile für die Rumpfmontage des Militärtransports A400M zwischen. Gut zwölf Kilometer weiter steckt der Neubau einer Logistikhalle in der Hansalinie in den letzten Zügen.
Die Dräxlmaier-Gruppe will sich hier niederlassen, auf einer Fläche von 20.000 Quadratmetern. Bei beiden Geschäften war die Bremer Investmentfirma Peper und Söhne beteiligt. Damit dürfte das Familienunternehmen an zwei der von der Fläche her größten Abschlüsse im Bereich Logistik- und Industrieimmobilien 2016 partizipiert haben.
Insgesamt wurden im vergangenen Jahr 289.000 Quadratmeter Industrie- und Logistikflächen in Bremen und Umgebung umgesetzt. Die Gebiete verteilen sich nahezu gleichmäßig auf die Branchen Handel, Transport und Logistik, Industrie und Gewerbe. Das geht aus dem Report von Engel und Völkers Commercial hervor. An das Rekordergebnis vom Vorjahr, in dem laut dem Bericht eine Fläche von 348.000 Quadratmetern umgesetzt wurde, kommt 2016 damit nicht heran.
40 Geschäftsabschlüsse
Jörg Lachmann, Leiter Industrieflächen bei Engel und Völkers Commercial in Bremen, begründet das mit vielen großen Abschlüssen – etwa die neuen Hallen von Kieserling im GVZ – aus dem Jahr 2015. Im vergangenen Jahr habe es weniger Neubauten gegeben. Der Fünf-Jahres-Durchschnitt, der bei 256 000 Quadratmetern liegt, wurde 2016 indes erneut übertroffen.
Engel und Völkers erhebt einmal im Jahr für Bremen und die Region das Neugeschäft bei Logistik- und Industrieimmobilien. In die Daten fließen sowohl vermietete als auch verkaufte Flächen mit ein. Für 2016 hat das Unternehmen 40 Geschäftsabschlüsse registriert, im Vorjahr waren es 44. Sämtliche Flächen, die den Besitzer oder Betreiber gewechselt haben, können dabei allerdings nicht erhoben werden, weil es den Angaben zufolge immer eine Dunkelziffer gibt, also Abschlüsse, die an Engel und Völkers Commercial vorbeilaufen.
Fest steht aber: Im vergangenen Jahr sind erneut viele Geschäfte im Umland abgewickelt worden. Die 40 Abschlüsse verteilen sich den Angaben zufolge auf 24 in Bremen mit 206.000 Quadratmetern zu 16 Geschäften im Umland mit 83.000 Quadratmetern. Profiteur war demnach erneut das Gebiet östlich von Bremen, zu dem etwa die Gewerbegebiete in Achim und Oyten zählen.
Zuwachs an Logistikimmobilien
Auf diesen Bereich entfielen 16 Prozent der vermarkteten Flächen. Bremen und Bremen-Nord kamen zusammen auf 71 Prozent. „In Bremen wäre definitiv mehr drin gewesen“, sagt Lachmann. Allerdings stünden in Bremen nicht genügend Flächen zur Verfügung. Deswegen habe auch sein Unternehmen nicht alle Anfragen bedienen können.
Die Marktanalysten, die im Auftrag der Wirtschaftsförderung Bremen (WFB) Zahlen erheben, kommen zu anderen Ergebnissen. Sie haben für die Stadt Bremen keinen Rückgang, sondern einen Zuwachs von 253.600 Quadratmetern bei den Flächen für Logistikimmobilien ausgemacht. Im Vorjahr waren es demnach noch 217 800 Quadratmeter. „Hier zahlt sich Bremens Position als logistische Schnittstelle aus“, sagt Andreas Heyer, Vorsitzender der WFB-Geschäftsführung.
Der von der WFB herausgegebene Immobilienmarktreport erscheint immer im Herbst. Erhoben werden die Daten bis Juni, auf Basis von Projekten prognostizieren die Marktanalysten dann die zweite Jahreshälfte. Insgesamt hatte Bremen den Angaben zufolge 2016 eine Hallenfläche von 2,69 Millionen Quadratmetern (Vorjahr: 2,54 Millionen) – WFB-Chef Heyer spricht von einem „enorm hohen“ Wert.
Hohe Nachfrage, aber wenige Angebote
Im nationalen Vergleich kann Bremen damit zwar nicht ganz mit Ballungsräumen wie Hamburg (4,16 Millionen Quadratmeter), dem Ruhrgebiet (4,10 Millionen Quadratmeter) oder Frankfurt (3,80 Millionen Quadratmeter) mithalten. Im Gegensatz zu diesen Regionen erfasst die Statistik der WFB aber nur die Flächen innerhalb der Stadtgrenzen und nicht noch die des Umlands. Auch Immobilien innerhalb der Werke von Industrie- und Handelsunternehmen werden nicht berücksichtigt.
Die WFB hat die Leerstandsquote von Hallenflächen auf zuletzt 1,14 Prozent beziffert. Im Vorjahr lag diese noch bei 1,91 Prozent. „Ungesund“ findet Engel-und-Völkers-Bereichsleiter Lachmann diese niedrigen Werte, denn sie zeigen: „Wer kurzfristig Flächen braucht, wird nur schwer fündig.“ Aus seiner Sicht wären Werte zwischen fünf und acht Prozent erstrebenswert. 30 500 Quadratmeter Fläche stünden noch für Logistikaktivitäten zur Verfügung, heißt es im WFB-Immobilienmarktreport.
„Wenn Bremen mehr Flächen im Angebot hätte, würden diese problemlos vom Markt aufgenommen werden“, sagt WFB-Chef Heyer. Die Nachfrage nach Logistikflächen sei extrem hoch und größer als das Angebot. Allerdings: „Im Unterschied zu anderen Bundesländern gibt es in Bremen kaum Projektentwickler, die Logistikflächen auf eigenes Risiko erstellen und in Vorleistung gehen.“
Gewerbegebiete im Umland bekommen den Vorzug
Die größte Herausforderung besteht nach Heyers Angaben darin, große zusammenhängende Flächen anzubieten. Neue Erschließungsvorhaben würden in den kommenden Jahren für eine gewisse Entlastung sorgen, hofft er.
Das mangelnde Angebot hat nach Ansicht von Lachmann indes dazu geführt, dass Gewerbegebiete mit freien Flächen im Umland den Vorzug bekommen. Als Beispiel nennt er das Gewerbegebiet Achim-Ost. Dort ist eine neue Logistikhalle entstanden, in der nun Stute Logistics im Auftrag von Mercedes zwei Drittel der vorhandenen 38.000 Quadratmeter belegen wird. Die Begründung einer Daimler-Sprecherin für den Standort außerhalb der Bremer Stadtgrenzen: „Die Halle ist in der benötigten Größe kurzfristig verfügbar gewesen.“
WFB-Chef Heyer sagt, es sei für Bremen „nicht problematisch“, dass sich Daimler in diesem Fall nach Achim orientiert habe. „Hier zeigt sich, dass man über die Bundesländergrenzen hinaus denken muss und ein gutes Zusammenspiel mit den Umlandgemeinden wichtig ist.“ Dennoch sei es natürlich absolut wünschenswert, dass Bremen entsprechende Flächen zur Verfügung stellen kann.
Spekulativer Bau kann lohnen
Die Halle in Achim, in die nun auch Stute zieht, hatte die Grundstücksgesellschaft Bauwo gebaut und währenddessen vermarktet. „Das Beispiel zeigt: Weil die Flächen knapp sind, lohnt sich derzeit auch ein spekulativer Bau“, sagt Lachmann. Dass sich eine solche Vorabinvestition auszahlen kann, lässt sich nach seinen Angaben auch am Lloyd-Industriepark von Peper und Söhne sehen. 2014 sind dort die ersten Mieter eingezogen, mittlerweile sind nahezu alle Flächen auf dem insgesamt 150.000 Quadratmeter großen Areal vermarktet.
Bremen müsse aufpassen, dass es genügend Flächen vorhalte, mahnt Lachmann. Auch in Bezug auf Konzerne wie Mercedes. In der Hansalinie, ein Gebiet, das vorrangig für Automobilzulieferer vorgesehen ist, wird die dritte Baustufe vorgezogen, die zweite soll schneller fertiggestellt werden als bislang geplant – auch, weil schon jetzt ein Großteil der Flächen schon von dem Autobauer und seinen Dienstleistern reserviert ist.
Die WFB geht davon aus, dass der Gesamtflächenbestand von Logistikimmobilien in diesem Jahr erneut übertroffen wird. Die Wirtschaftsförderer freut diese „rasante Zunahme“: Es könnten zahlreiche zusätzliche Arbeitsplätze in diesem Bereich entstehen, heißt es im Report. WFB-Chef Heyer gibt aber auch zu bedenken: „Es muss gelingen, einen politischen Konsens zur weiteren Flächenentwicklungen zu erreichen.“ Die zügige Ausweitung sei die entscheidende Frage für Bremens Wettbewerbsfähigkeit in den nächsten Jahren.
