Tipps zur Immobilienfinanzierung Die richtige Laufzeit für den Hauskauf

Die niedrigen Zinsen verleiten manchen Verbraucher zu einer überschnellen Immobilienfinanzierung. Was sie dabei beachten müssen, dass sie Zinsen und Tilgung nicht in den Ruin treiben.
10.03.2019, 15:59
Lesedauer: 3 Min
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Von Olaf Grahl

Um sehr viel Geld geht es bei der Finanzierung der eigenen vier Wände. Die Bremer nehmen im Schnitt für einen Immobilienkauf 236.000 Euro auf und finanzieren damit eine Wohnfläche von 134 Quadratmetern, wie das Vergleichsportal Check24 ermittelt hat. Zu 66 Prozent werden die eigenen vier Wände in Form eines Hauses realisiert. 34 Prozent bevorzugen eine Eigentumswohnung. Innerhalb eines Jahres ist die Kreditsumme um rund fünf Prozent angestiegen. „Der Hausbau ist die größte Ausgabe im Leben.

Deshalb sind eine gute Planung und Beratung so wichtig“, sagt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24. Unzählige Faktoren beeinflussen einen Immobilienkauf, wie beispielsweise das Eigenkapital, Einkünfte oder die Familienplanung. Deshalb müssen Finanzierungen immer individuell auf den Bauherren zugeschnitten werden.

„Der größte Fehler jetzt ist eine zu kurze Laufzeit bei der Immobilienfinanzierung“, sagt Dirk Scobel, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Hamburg. Die Verlockungen seien groß, denn bei einigen Baugeldvermittlern gibt es jetzt eine zehnjährige Baufinanzierung schon für knapp ein Prozent Zinsen. „Doch zehn Jahre sind zu kurz, wenn man mehr als 100.000 Euro finanzieren muss“, sagt Scobel. Er rät zu einer Zinsbindung von mindestens 15 Jahren: „Sonst drohen bei gestiegenen Zinsen große Probleme bei einer Anschlussfinanzierung.“

Mindestens zwei Prozent Tilgung

Eine wichtige Stellschraube, um während der Zinsbindungsfrist viele Schulden abzubauen, ist die Tilgungsrate. „Sie sollte mindestens bei zwei bis drei Prozent liegen“, rät Scharfenorth. Denn wegen der niedrigen Zinsen erfolgt die Tilgung langsamer als bei höheren Zinsen. Eine Mindesttilgung von einem Prozent reicht vielen Banken heute nicht mehr. „Man sollte seine finanzielle Leistungsfähigkeit aber auch nicht mit einer zu hohen Tilgung überschätzen“, warnt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. Mit einer Sondertilgung kann bis zu einer bestimmten Grenze jährlich dann eine zusätzliche Summe getilgt werden, sofern die finanziellen Mittel dafür reichen.

„Viele Interessenten überstürzen den Abschluss einer Baufinanzierung, ohne vorher genügend Eigenkapital angespart zu haben“, sagt Scharfenorth. Wer eine Immobilie erwerben will, benötigt mindestens zehn bis 20 Prozent der Anschaffungskosten. Wenigstens die Erwerbsnebenkosten sollten aus eigener Tasche bezahlt werden. Besser ist, wenn man 20 bis 30 Prozent Eigenkapital hat. „Denn Kunden mit hohem Eigenkapital zahlen günstigere Zinsen“, sagt Scharfenorth. Besonders günstig wird es, wenn nicht mehr als 60 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie finanziert werden müssen. Den Beleihungswert ermittelt die Bank. Nicht immer ist er mit dem Kaufpreis identisch.

An Nebenkosten für Makler und Steuern denken

Unterschätzt werden häufig die Erwerbsnebenkosten. Maklerprovision, Grunderwerbssteuer und Notarkosten können sich auf rund zwölf Prozent summieren. Ein Haus für 350.000 Euro kostet dann knapp 42.000 Euro mehr. Auch ständige Nebenkosten wie Heizung, Grundsteuer und Verwaltungskosten müssen in die Finanzplanung mit einbezogen werden.

„Inklusive der Nebenkosten sollte die monatliche Belastung nicht bei mehr als 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens liegen“, sagt Scobel. Um Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben zu haben, sollte ein 13. Monatsgehalt und weitere Leistungen wie Weihnachtsgeld nicht mitgerechnet werden. Aber auch die Zukunftsplanung muss berücksichtigt werden: Wie wirkt sich ein Kinderwunsch auf die Ausgaben aus? Wie sicher sind Arbeitsplatz und Einkommen? Wie lange würden die Rücklagen reichen?

Starre Kreditraten vermeiden

Daher sollte der Kreditvertrag auch eine gewisse Flexibilität bieten. Starre Raten machen die Abzahlung zwar übersichtlich. Sie können aber Probleme bereiten, wenn sich die Lebenssituation ändert. „Wenn ich in einem solchen Fall die Kreditrate reduzieren kann, verschafft mir das Luft“, sagt Herbst. Oft verlangen die Kreditinstitute einen Aufpreis für flexible Rückzahlung. Trotzdem können sich solche Optionen lohnen. Dann kann die Tilgungsrate während der Laufzeit in bestimmten Grenzen verändert werden.

Gerade bei Finanzen setzen die meisten Deutschen auf ihre Hausbank. Allerdings kommt das günstigste Angebot nicht immer von ihr. Deshalb lohnt sich ein Vergleich der Kreditanbieter: „Je umfangreicher Kunden die Konditionen vergleichen, desto eher erhalten sie das beste Angebot“, sagt Scharfenorth. Für eine solide Finanzierung sollte man sich auch über staatliche Fördermöglichkeiten informieren wie das Baukindergeld in Höhe von 12.000 Euro pro Kind. Besonders günstige Kredite gibt es auch von der KfW-Bank, wenn bestimmte Standards erfüllt oder diese durch Modernisierungen erreicht werden.

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