Investieren in Immobilien

Welche Auswirkungen Corona auf Immobilienpreise und Mieten hat

Viele Branchen sind von den Auswirkungen der Coronakrise betroffen. Am Immobilienmarkt erwartet ein Experte jedoch eher „kleinere Korrekturen“.
25.03.2020, 07:22
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Welche Auswirkungen Corona auf Immobilienpreise und Mieten hat

Die Coronakrise führt dazu, dass Immobilienkäufer günstigere Darlehen aufnehmen können.

Julian Stratenschulte

Zwischen Immobilien und Aktien gibt es einen gravierenden Unterschied. Denn welchen Wert Wohnungen und Häuser haben, lässt sich nicht rasch an der Börse abfragen. Wer nicht verkaufen möchte, der denkt vermutlich nicht darüber nach, wie der Kurs des Eigenheims gerade steht. Investoren müssen genauer hinblicken. Was ist gefragt? Womit lässt sich über die Miete eine gute Rendite erzielen? Welche Lage ist richtig? Wer auf Immobilien als Anlage setzen will, beschäftigt sich mit diesen Fragen. Und in dieser Zeit ist noch eine weitere dazu gekommen: Welche Auswirkungen hat die Coronakrise auf den Immobilienmarkt?

„Das hängt natürlich stark davon ab, wie lange die Krise dauern wird“, sagt Jan Wedemeier vom Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) in Bremen. Unsicher sei, wie sich der Arbeitsmarkt und die Einkommen entwickelten. „Da haben wir Überlegungen, ob es zu einem Nachfragschock kommen könnte.“ Das HWWI gehe derzeit davon aus, dass sich die wirtschaftliche Lage im dritten Quartal des Jahres leicht verbessern könnte. Die Prognose sei schwer zu treffen, gibt Wedemeier zu bedenken, weil der Verlauf der Coronakrise noch nicht abzusehen sei. Insolvenzen drohten: „Davon ist stark auszugehen – selbst mit den Rettungsschirmen wird dieses Problem auf uns zukommen.“ Insgesamt erwartet er jedoch eher „kleinere Korrekturen“ am Immobilienmarkt.

Wichtige Faktoren blieben nämlich unverändert. Der Trend zur Individualisierung und zu Singlewohnungen, sagt der Wissenschaftler des HWWI, sei weiter Treiber des Markts. Und es gebe durch die Wanderung in die Städte und Ballungszentren eine anhaltend große Nachfrage. Auch beim Zinsniveau erwartet Wedemeier, dass es niedrig bleibt oder sogar noch stärker zurückgeht. Die Europäische Zentralbank hat wegen der Coronakrise gerade neue Anleihen beschlossen: „Also ist noch mehr Kapital auf dem Markt.“

An Immobilien als Anlage glaubt – nicht überraschend – Jens Lütjen. „Absolut“, sagt der geschäftsführende Gesellschafter des Bremer Immobilienunternehmens Robert C. Spies. Anleger profitierten von den niedrigen Zinsen. Und wie Wedemeier rechnet Lütjen unverändert mit einem tiefen Niveau. Betongold sei weiter ein Thema: „Ich glaube, dass wir sehr stabile Verhältnisse erleben werden. Wir beurkunden täglich.“ Die Nachfrage nehme nicht ab. Kunden warteten auch nicht, dass die Preise fallen: „Dieses spekulative Moment erleben wir überhaupt nicht.“ Als weitere Konstante für die Kaufpreise von Immobilien sieht der Firmeninhaber zudem die gestiegenen Baukosten.

Allerdings erwartet Lütjen, dass sich die Objektarten unterschiedlich entwickeln. „Handels- und Hotelimmobilien werden möglicherweise etwas volatiler.“ Dieser Markt werde die Auswirkungen des Coronavirus eine Weile verdauen müssen. Im Bereich Wohnimmobilien aber sieht er derzeit keine Einbrüche: Gerade Wohnungen mit ein bis drei Zimmern in innerstädtischer Lage und Drittverwendungsoption dürften sich nach seiner Einschätzung stabil halten. Drittverwendung meint, dass eine Immobilie auch anders genutzt werden kann: als Eigenheim oder Mietobjekt, Gewerbe oder Wohnobjekt. „Architekten sprechen von mehreren Begabungen.“ Die zentrale Lage sei entscheidend: „Wir sehen keine Trendumkehr, was die Urbanisierung und den Zuzug in die Metropolen betrifft.“ Zudem seien auch Reihenhäuser sehr gefragt und für konservative Anleger zu empfehlen.

Generell ist Lütjen optimistisch wegen der Entwicklung der Quartiere in Bremen – ob in der Überseestadt, der Neustadt oder Woltmershausen. „Bremen hat zum Glück wundervolle Quartiere. Wir sind eigentlich die Stadt der Quartiere geworden.“ Wichtig sei aber auch, die Innenstadt, „das Herzstück unserer City“, in den Blick zu nehmen. In den nächsten Jahren müsse man sich um die Handelsflächen dort kümmern – die Krise verschärfe die Dringlichkeit noch. Um die Ausbreitung des Coronavirus zu bremsen, sind die Geschäfte geschlossen. Keiner weiß, für wie lange. Mieter und Vermieter müssten in diesen schwierigen Zeiten aufeinander zugehen, findet Lütjen. Überhaupt: „Wir können nur hoffen, dass die Entwicklungen in der City kommen und unbeschadet aus dieser Krise gehen.“ Das Zentrum hält er für den Immobilienmarkt insgesamt von Bedeutung.

Geht es zunächst um das Eigenheim, warnt Annabel Oelmann, Vorständin der Verbraucherzentrale Bremen, vor einer Illusion. Nur scheinbar könne sich im Moment jeder eine Immobilie leisten: „Für Verbraucher, die ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen, ist die aktuelle Niedrigzinslage auf den ersten Blick verlockend.“ Dabei sei aber Vorsicht geboten: Wenn heute ein Kredit abgeschlossen werde, dann ende die Zinsbindung meist nach zehn bis fünfzehn Jahren. Das Haus sei dann in der Regel noch nicht abbezahlt und ein neuer Darlehensvertrag müsse abgeschlossen werden. „Logischerweise zu den dann geltenden Zinsen. Und niemand vermag vorauszusagen, wie hoch diese ausfallen. Kann sich also ein Verbraucher heute die monatlichen Raten so gerade noch leisten, machen ihm später die gestiegenen Zinsen den Garaus.“ Und wer eine Immobilie als Anlage kaufen und vermieten will? Oelmann empfiehlt, zuvor die Nettokaltmiete zu ermitteln. Ist sie auch langfristig sicher? Schließlich bestimmten die Mieteinnahmen den Erfolg der Investition.

Jens Lütjen erwartet hier keine starken Schwankungen: „Wir sehen den Mietmarkt in Bremen als stabil.“ Das Niveau sei in der Vergangenheit zwar auch hier gestiegen, aber nicht entrückt gewesen: „Die Fallhöhe ist eine andere als in Frankfurt oder Hamburg.“ Bis auf Ausnahmen für besondere Objekte habe es die vergangenen Monate in Bremen Seitwärtsbewegungen gegeben – also kaum Veränderungen.

Ob jemand gerade jetzt eine Immobilie kaufen sollte? Das hänge auch stark von den Sicherheiten des Einzelnen ab, sagt Ökonom Wedemeier. Die Investition ließe sich vielleicht besser in den Sommer verschieben: „Dann haben wir Klarheit, wie es wirtschaftlich weitergeht.“

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