Geteilte Provision: Neues Gesetz entlastet Immobilienkäufer

Mit einem großen Plakat werden Wohnungen zum Kauf angeboten. Weniger Maklerkosten entlasten Immobilienkäufer vor allem in Städten, wo Häuser und Wohnungen sehr teuer sind. Foto: Andrea Warnecke/dpa (Andrea Warnecke / dpa)

Wer eine Immobilie kauft, muss ab diesem Mittwoch maximal die Hälfte der Maklercourtage übernehmen. Das Gesetz, dem Bundestag und Bundesrat schon zugestimmt haben, tritt am 23. Dezember in Kraft.

Bisher übernimmt oft der Käufer komplett die Maklerprovision, die sich je nach Bundesland unterscheidet und inklusive Mehrwertsteuer bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises beträgt. Bis Jahresende wird sie durch die befristet gesenkte Mehrwertsteuer noch etwas gedämpft auf knapp 7 Prozent.

Weniger Maklerkosten entlasten Immobilienkäufer vor allem in Städten, wo Häuser und Wohnungen sehr teuer sind. Da sich die Maklerprovision am Kaufpreis bemisst, können bei Objekten für zum Beispiel 400.000 Euro rund 28.000 Euro Maklerprovision anfallen. Allerdings können Verkäufer auch ihre Kosten für den Makler auf den Verkaufspreis draufschlagen - dann haben Käufer trotz der Neuerung das Nachsehen.

Von dem Gesetz profitieren insbesondere Immobilienkäufer in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen. Hier trugen bisher die Käufer allein die Maklerkosten. In anderen Bundesländern, etwa Nordrhein-Westfalen oder Bayern, galt eine Teilung der Provision. Weiter ist es in manchen Fälle möglich, dass der Verkäufer allein die Provision zahlt.

„Tatsächlich ist es aber so, dass gerade in angespannten Märkten fast nur der Käufer zahlt, selbst wenn formal die Provision geteilt wird“, sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Nun habe der Verkäufer ein echtes Interesse, über die Courtage zu verhandeln, da sie auch ihn treffe.

Überhaupt sei die Maklerprovision in Deutschland hoch: In Schweden, den Niederlanden oder Großbritannien liege die Provision oft bei zwei Prozent des Kaufpreises oder darunter, so das IW. „Ob es auch in Deutschland zu solchen Provisionen kommen wird, ist ungewiss, sicher erscheint, dass ein verstärkter Preiswettbewerb einsetzen wird.“

Damit das Gesetz nicht umgangen wird, sind darin genaue Regeln vorgeschrieben. So muss der Käufer seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer seine Provisionszahlung nachgewiesen hat. „Damit ist es künftig nicht mehr möglich, dass Verkäufer die volle Provision auf den Käufer abwälzen“, heißt es im Beschluss des Bundesrats. Neu ist auch, dass für Maklerverträge über Häuser und Wohnungen künftig die Textform vorgeschrieben ist, um Unklarheiten zu vermeiden.

Für eine Entlastung von Immobilienkäufern bei den Provisionen hatte sich die SPD eingesetzt, um den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern. Hier liegt Deutschland im europäischen Vergleich weit zurück. Die SPD wollte ursprünglich ein Bestellerprinzip, wie es auf dem Mietmarkt seit 2015 gilt: Wer den Makler beauftragt, solle dafür zahlen. Doch damit stießen die Sozialdemokraten auf Widerstand der Union. Am Ende entstand mit den geteilten Provisionen ein Kompromiss.

Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) erwartet, dass die Nebenkosten beim Kauf von Wohneigentum „spürbar“ sinken. „Von nun an ist die Abwälzung der gesamten Maklerkosten auf den Käufer unzulässig.“ Jungen Menschen und Familien werde der Umzug in ihr eigenes Zuhause und der Aufbau einer zukunftsfesten Altersvorsorge erleichtert. Zudem gelte nun die Textformerfordernis, Maklerverträge müssten zumindest per E-Mail abgeschlossen werden.

Weniger Kaufnebenkosten seien zu begrüßen, meint der Baufinanzierer Interhyp. „Kaufnebenkosten sind ein wesentlicher Kostenblock beim Immobilienerwerb“, sagte Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft bei Interhyp. So verlangten Banken in der Regel, dass Käufer mindestens die Nebenkosten mit Eigenkapital finanzieren. Maklerprovision, Grunderwerbsteuer und Notargebühren können in Summe aber schon eine hohe Hürde für Käufer sein.

Der Immobilienverband IVD, der unter anderem Makler vertritt, bezeichnete die Neuregelung als „Zeitenwende“. Viele Makler müssten ihr Geschäftsmodell umstellen, sagte IVD-Präsident Michael Schick. Das werde in der Corona-Krise nicht leicht. Das neue Gesetz werde die Immobilienpreise nicht direkt beeinflussen, könne aber Transparenz und Professionalisierung der Maklerbranche fördern.

Dennoch übt der Verband Kritik: Die Politik ziele bei der Diskussion um die Erwerbnebenkosten „zu sehr“ auf die Maklerprovision, monierte Schick. Die Politik müsse ihre Hausaufgaben machen und etwa die Grunderwerbsteuer senken sowie das Baukindergeld entfristen. „Ansonsten sind die Lippenbekenntnisse zur Förderung von Wohneigentum nichts anderes als eine Abwälzung auf Dritte.“