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Wo sich Wohnungskäufe lohnen

Olaf Grahl 06.01.2019 0 Kommentare

Eine Wohnung in einer Großstadt zu finden ist eine große finanzielle Belastung geworden. Mehr Glück verspricht die Suche in der Kleinstadt.
Eine Wohnung in einer Großstadt zu finden ist eine große finanzielle Belastung geworden. Mehr Glück verspricht die Suche in der Kleinstadt. (Lothar Ferstl /dpa)

In Metropolen wie Hamburg, Berlin oder München erreichen die Immobilienpreise immer neue Rekorde. Doch das ist nicht überall so. Wer sein Geld aus Renditegründen in Immobilien anlegen und eine Eigentumswohnung zur Vermietung erwerben will, findet in Norddeutschland Städte mit durchaus noch attraktiven Rahmenbedingungen. Zwar sind an vielen Standorten die Renditen überschaubar, aber verglichen mit denen von Zinsanlagen durchaus noch lohnend. 

„Der Anleger kann sich entscheiden, ob er mehr Rendite oder mehr Sicherheit möchte“, sagt Boris Groth vom Beratungsunternehmen Dr. Lübke & Kelber. Für beide Ziele finden sich in Norddeutschland geeignete Standorte.

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Dazu hat das Beratungsunternehmen 18 Städte in Norddeutschland untersucht. Analysiert wurden die Bevölkerungsentwicklung, sozioökonomische Daten wie Kaufkraft, Wirtschaftskraft oder der Anteil von Hochqualifizierten sowie die Leerstandsquoten, die aktuellen Miet- und Kaufpreise und die künftige Nachfrage. „Renditeorientierte Anleger sollten sich daher intensiv mit Investitionsstandorten abseits der großen Metropolen auseinandersetzen und Standorte wählen, die ein vertretbares Risiko bei möglichst hohen Renditeerwartungen aufweisen“, rät Groth.

18 Städte im Vergleich

Für jede Stadt haben die Experten eine Mindestrendite definiert. Sie setzt sich zusammen aus dem langjährigen Durchschnittswert einer deutschen Staatsanleihe plus einem Risikoaufschlag für die jeweilige Stadt. Denn wer in Immobilien investiert, geht ein anderes Risiko ein als der Käufer eines festverzinslichen Wertpapiers mit bester Bonität. Ein Vermieter muss Ärger mit dem Mieter, Leerstand oder auch staatliche Regulierungen wie die Mietpreisbremse und Auflagen bei Modernisierungen einkalkulieren.

So liegt die Mindestrendite für Bremen nach der Studie bei 3,5 Prozent. Mit einer Eigentumswohnung in guter Lage lässt sich noch eine Eigenkapitalrendite von vier Prozent in Bremen erzielen. Sie ergibt sich aus dem eingesetzten Eigenkapital, das bei 55 Prozent des Kaufpreises liegt. Bremen liegt auf Platz sieben der 18 Städte, wenn man das Verhältnis von Risiko und Rendite betrachtet. Die Leerstandsquote in der Stadt beträgt knapp zwei Prozent, für die Zukunft werden weiter steigende Haushaltszahlen erwartet und Vermieter können sich über steigende Mieten freuen.

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Die prozentual größten Anstiege bei den Mieten im ersten Halbjahr 2018 verzeichneten nach der Studie die Städte Bremen und Delmenhorst. Hier stiegen die durchschnittlichen Angebotsmieten in mittleren und guten Lagen um rund fünf Prozent. Danach ergibt sich für Bremen für Bestandswohnungen eine Durchschnittsmiete von 8,37 Euro je Quadratmeter. In Delmenhorst können Vermieter 6,66 Euro je Quadratmeter verlangen.

Nach der Studie weisen Osnabrück, Lüneburg und Delmenhorst für Investitionen in wohnwirtschaftliche Bestandsliegenschaften aktuell die attraktivsten Rahmenbedingungen in Norddeutschland auf. In diesen Städten können Renditen erzielt werden, die deutlich über den von Dr. Lübke & Kelber ermittelten Mindestrenditen liegen. Auch ein Blick nach Lüneburg kann lohnend sein. Während die Mindestrendite dort für gebrauchte Eigentumswohnungen bei 2,9 Prozent liegt, kann mit einem Wohnungskauf in guter Lage eine Eigenkapitalrendite von 4,3 Prozent erreicht werden.

Privatinvestoren müssen kleine Abstriche machen

Selbst wenn Privatinvestoren hier noch kleine Abstriche machen müssen, weil sie nur eine Wohnung und nicht mehrere Objekte erwerben, wie die Studienautoren unterstellen, liegt das Ergebnis deutlich über dem von Hamburg, wo nur noch eine Eigenkapitalrendite von 2,9 Prozent erreicht wird. Pro Quadratmeter Wohnfläche müssen in Lüneburg rund 2500 Euro ausgegeben werden. Die Leerstandsquote liegt bei 1,5 Prozent.

Im Vergleich zu Lüneburg müssen Anleger in Delmenhorst größere Risiken eingehen, erhalten aber auch mit 5,4 Prozent eine deutlich höhere Rendite. Die Mindestrendite mit 4,1 Prozent zeigt das höhere Risiko des Standortes, der sich in einem strukturellen Wandel befindet und mit 3,1 Prozent auch eine höhere Leerstandsrate hat. Osnabrück liegt mit einer Rendite von 4,6 Prozent zwischen beiden Städten. Mit 1,6 Prozent ist die Leerstandsquote kaum höhe als in Lüneburg. Gemeinsam ist allen drei Standorten, dass sie die attraktivste Risiko-Rendite-Relation haben.

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Wer bei Betongeld das Risiko möglichst gering halten möchte, der muss sich an den drei Städten Hamburg, Lüneburg und Oldenburg orientieren, so die Studienautoren. Diese Städte haben die geringsten Risikozuschläge. Lüneburg und Oldenburg versprechen aber gleichzeitig eine attraktive Rendite bei vertretbarem Risiko. In Wilhelmshaven, Bremerhaven und Salzgitter liegen die Eigenkapitalrenditen für Vermieter bei rund fünf Prozent. Wer aber dort investiert, geht deutlich höhere Risiken ein, denn die Leerstandsquoten liegen in den drei Städten zwischen sechs Prozent (Wilhelmshaven) und 8,7 Prozent (Salzgitter). Auch steigende Haushaltszahlen sind an diesen drei Standorten nicht zu erwarten.

Dennoch sollte sich keiner voreilig in einen Immobilienerwerb stürzen. Denn mit einer Immobilie bindet man sich langfristig und hat mit Vermietung und Verwaltung auch zusätzliche Arbeit. Um mehr Sicherheit zu bekommen, ist bei einer Finanzierung eine langfristige Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren sinnvoll, auch wenn die Finanzierungskosten dann etwas höher ausfallen.


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Leserkommentare
suziwolf am 23.10.2019 17:47
Diese
,langsame und (auch) demonstrierende‘ Dame
war sich sicherlich darüber im Klaren,
dass 15km/h für einen 🚴🏿‍♀️ ganz schön ...
FloM am 23.10.2019 17:45
"Da sind wir wir letztlich recht nah beieinander"
Häufig ist das so, wenn man erst mal mehr als 140 Zeichen miteinander ausgetauscht hat ...
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