Ritterhuder Bauausschuss

Wohnprojekt-Planungen werfen Fragen auf

Vor einem Jahr stellte eine Erbengemeinschaft samt Mitstreitern ein Mehrgenerationen-Wohnprojekt vor und begeisterte damit Politik und Verwaltung. Die Frage des Bauleitverfahrens warf nun Sand ins Getriebe.
06.05.2021, 05:20
Lesedauer: 5 Min
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Wohnprojekt-Planungen werfen Fragen auf
Von Brigitte Lange
Wohnprojekt-Planungen werfen Fragen auf

Auf dem Grundstück der Erbengemeinschaft Bruns soll ein Mehrgenerationen- Wohnprojekt entstehen. Nur welches Planverfahren dabei zum Zug kommen soll, darüber sind sich Antragsteller und Gemeinde nicht einig.

Christian Kosak

Ritterhude. Zeitweise standen den Mitgliedern des Ritterhuder Bauausschusses unübersehbar Fragezeichen in den Gesichtern. War das Mehrgenerationen-Wohnprojekt, das die Erbengemeinschaft Bruns mit der „WoZu“-Gruppe in Platjenwerbe verwirklichen will und bereits 2020 mit An- und Aufsichten vorgestellt hatte, etwa nur eine vage Idee? Wie sonst war die Aussage von Gerd Kopiske, WoZu-Gruppe, zu verstehen, dass sie ihr Projekt erst „langsam in Diskussionen wachsen lassen“ wollen? Bürgermeisterin Susanne Geils bemerkte „irritiert“, dass sie in dem Fall beim letzten Mal einem Projekt zugestimmt habe, das wohl viel zu unkonkret sei. Ein Missverständnis, wie Kopiske am Ende einräumte: Seine Äußerungen hätten da wohl für Verwirrung gesorgt.

Die Frage, mit welchem Verfahren – Angebots- oder ein vorhabenbezogener Bebauungsplan – das Mehrgenerationen-Wohnvorhaben baurechtlich vorbereitet und abgesichert werden soll, hatte das Thema auf die Tagesordnung der öffentlichen Sitzung gebracht. Bislang waren alle von dem meist verwendeten Angebotsbebauungsplan ausgegangen. Auf dessen Basis sollten bis zu 14 bezahlbare, unterschiedlich große Wohneinheiten für Jung und Alt, Singles und Familien in dem alten Gebäude sowie einem neu zu schaffenden Anbau auf dem Bruns'schen Grundstück entstehen. Von einem Bewegungsraum, einer Werkstatt und anderem war und ist die Rede. Gleichzeitig sollen die am Standort betriebene Bäckerei und der Weinladen bestehen bleiben. Politik und Verwaltung waren so von dem Projekt begeistert gewesen, dass sie sich noch 2020 bereit erklärt hatten, die Hälfte der Kosten, die für die Änderung des Bebauungsplanes anfallen würden, zu übernehmen.

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Seniorenbeiratsmitglied Günter Pröpping hatte schon damals eine knifflige Frage gestellt. Wie, so hatte er wissen wollen, stelle die Gemeinde sicher, dass am Ende genau das Projekt realisiert werde? Selbst mit einem zusätzlichen städtebaulichen Vertrag sei das nicht einfach zu regeln, musste Bauamtsleiter Michael Keßler nun einräumen.

Investor könnte klagen

„Wenn der Vertrag am Ende nicht erfüllt wird, die Familie das Grundstück an einen Investor abgibt, könnte der damit machen, was er will“, sagte Keßler. Der Investor müsste sich nicht an den städtebaulichen Vertrag gebunden fühlen. Dagegen könnte die Gemeinde nur mit ungewissem Ausgang klagen. „Das wäre ein großes Risiko“, sagte Keßler. Sollte die Gemeinde daraufhin ihrerseits den für das Projekt überarbeiteten Bebauungsplan ändern, könnte der Investor seinerseits die Gemeinde verklagen. Begründung: Wertverlust. Und den müsste Ritterhude ausgleichen. Das Baugesetzbuch habe dafür aber eine Lösung, erfuhr das Gremium: den „vorhabenbezogenen Bebauungsplan“. In dem werde eine Frist festgelegt, bis wann das Projekt umgesetzt sein müsse. „Wenn die Vorhabenträger das bis dahin nicht schaffen, kann die Gemeinde ohne Risiko den Bebauungsplan aufheben.“ Der Erbengemeinschaft biete dieses Verfahren ebenfalls Vorteile. Denn dieser Bebauungsplan werde maßgeschneidert auf das Projekt. Und sei der Bebauungsplan verabschiedet, habe der Landkreis Osterholz als Baubehörde keine Möglichkeit mehr, beim Bauantrag weitere Forderungen zu stellen. Heißt: „Es wird keine größeren Diskussionen mit der Kreisbehörde geben.“

Erbengemeinschaft nicht glücklich

Die Erbengemeinschaft war jedoch nicht glücklich mit dem Vorschlag. Susanne Struckhoff, Sprecherin der Erbengemeinschaft, erklärte, sie hätten das Gefühl, dass die Verwaltung den Vorhabenträgern nicht genug vertraue und sich deshalb doppelt und dreifach absichern wolle. Mehrfach versicherte sie Politik und Verwaltung, dass auf dem Grundstück nur dieses Projekt und nichts anderes entstehen würde. Das würde ihre Familie gar nicht zulassen. Die Umstellung auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan sei für sie dagegen ein Hindernis. Eines, das sie viel Geld kosten könne, wie sie fürchteten. Geld, das sie zu diesem Zeitpunkt noch nicht zur Verfügung hätten. „Für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan müssten wir außerdem alles vorab klären; das passt nicht zu unserem Projekt“, pflichtete ihr Gerd Kopiske bei und sprach von „agilem Projektmanagement“. Das habe Charme.

Abstimmung verschoben

„Wir sprechen hier vom Baurecht“, hielt Günter Pröpping dagegen. Das habe nichts mit Vertrauen zu tun, das gelte auch, wenn jemand sterbe. Die Projektgruppe müsse irgendwann definieren, was sie wolle. Keßlers Vorschlag sei daher richtig. So empfand es auch das Gremium. Als sich schließlich Lars Lemke, als Planer bei BPW auch vertraut mit vorhabenbezogenen Bebauungsplänen, einschaltete, schien die Ablehnung der Antragssteller zu bröckeln. Nach Rücksprache mit Susanne Struckhoff nahm Gerd Kopiske den Vorschlag von Giselher Klinger (CDU) an, in einer gemeinsamen Projektgruppe an einem Vorentwurf für einen möglichen vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu arbeiten. Denn der, so war ihnen versichert worden, würde ihnen mehr Spielraum lassen, als sie bis dahin angenommen hatten. Spielraum, den die Antragssteller brauchen, um abzuklären, in welchen Räumen Werkstatt und Bewegungsraum, wo Mülltonnen und Grillplatz hinkommen. Das eigentliche Planungsgerüst gebe es natürlich, stellte Kopiske letztlich richtig. Der Ausschuss selbst verschob daraufhin die Abstimmung darüber, welche Form von Bebauungsplan denn nun zur Anwendung kommen soll.

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Der vorhabenbezogene Bebauungsplan

In den meisten Fällen befassen sich Kommunen mit Angebotsbebauungsplänen, in denen sie Bauteppiche, Firsthöhen und Wohneinheiten festlegen. Innerhalb dieser Festlegungen kann der Bauherr seine Vorstellungen verwirklichen. Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan ermöglicht dagegen ein ganz konkretes Projekt und wird auf dessen Bedürfnisse zurechtgeschnitten. Zu solch einem Plan gehöre auch ein Vorhaben- und Erschließungsplan, der Ähnlichkeit mit einem Stadtplan habe, erklärt Bauamtsleiter Michael Keßler. Komplettiert werden sie durch einen Durchführungsvertrag, eine Variante des städtebaulichen Vertrags. Das Besondere an dem Verfahren: Es ermöglicht Planern und Vorhabenträgern, sich von den normalen Vorgaben des Baugesetzbuches zu lösen und diese an ihr Projekt anzupassen. Keßler nennt den Bau von mehreren Reihenhäusern an der Straße An der Untermühle als Beispiel. Dort sollen die benötigten Carports entlang der Grundstücksgrenze zur benachbarten Kita errichtet werden. Die Kita begrüße das. Per Gesetz sei aber nur eine Grenzbebauung von neun Metern erlaubt. Die Carports kämen jedoch auf eine Länge von 50 Metern. Kein Problem für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan, der sich damit über die sonst gültigen Vorgaben hinweg setzt. Im Fall Platjenwerbe könnte dies beim Thema Autostellplätze von Vorteil sein, so Michael Keßler. Vor dem Hintergrund, dass dort über Car-Sharing gesprochen wird, seien weniger Stellplätze denkbar. Auch Spielraum lässt der Plan: So werde mit einem Puffer von ein bis zwei Metern bei den Gebäuden geplant. Und für Änderungen müsse nicht gleich der Bebauungsplan geändert, sondern nur der Durchführungsvertrag angepasst werden. Allerdings hänge das von der Größe der Änderung ab, räumt Keßler ein. Für die Gemeinde liegt der Vorteil wiederum darin, den Plan - sollte er nicht realisiert werden - wieder aufheben zu können. Die Umsetzungsfrist werde dabei mit den Vorhabenträgern vereinbart und könne auch verlängert werden.

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