Kommunen sollen Zweckentfremdung von Wohnraum künftig verbieten dürfen, Verbände skeptisch Eingriff ins Eigentum

Hannover. Mit einem neuen Satzungsrecht für niedersächsische Kommunen will die Landesregierung der Zweckentfremdung von Wohnraum begegnen. Das Kabinett hat dem entsprechenden Gesetzentwurf in dieser Woche zugestimmt.
24.02.2017, 00:00
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Eingriff ins Eigentum
Von Martin Wein

Hannover. Mit einem neuen Satzungsrecht für niedersächsische Kommunen will die Landesregierung der Zweckentfremdung von Wohnraum begegnen. Das Kabinett hat dem entsprechenden Gesetzentwurf in dieser Woche zugestimmt. Damit soll es Städten und Gemeinden möglich gemacht werden, bei Wohnungsnot eine Umwidmung von Wohnungen zu untersagen. Die Umwandlung in Ferien-Appartements oder Gewerberäume könnte dann für ein bis fünf Jahre ebenso unterbunden werden wie ein längerer Leerstand oder ein Abriss, heißt es aus dem Bauministerium von Cornelia Rundt. Die Kommunen könnten in eigenen Satzungen die Zweckentfremdung von Wohnraum regeln, zeigte sich die Ministerin überzeugt. Zum Jahreswechsel solle die Regelung in Kraft treten.

Bei den Interessenverbänden stößt die Idee auf wenig Begeisterung. „Wir erkennen schon die Maßstäbe zur Ermittlung von Wohnungsnot nicht an“, erklärt Hans Reinold Horst, Vorsitzender im Landesverband Niedersachsen / Bremen des Eigentümerverbandes Haus und Grund. Die landeseigene N-Bank habe dazu lediglich Angebotspreise aus Inseraten analysiert und mit der ortsüblichen Vergleichsmiete verglichen. „Wo die Werte um zehn Prozent abweichen, herrscht angeblich Wohnraummangel“, erklärt Horst. Bei einem angespannten Markt für Studentenwohnungen etwa in Göttingen könne in der Stadt doch nicht generell von Wohnungsnot die Rede sein. Hauseigentümer ihrer Eigentumsrechte zu berauben, sei inakzeptabel. Für die Entscheidung der Eigentümer gebe es oft gute Gründe. „Leerstand etwa dient ja häufig der Sanierung. Dann ist er sinnvoll“, sagt Horst.

Auch beim Deutschen Mieterbund Niedersachsen sieht Verbandsjustiziar Reinold von Thadden sehr unterschiedliche Ursachen für Wohnungsmangel. Den Kommunen vor Ort mehr Rechte zur Steuerung des Wohnungsmarktes zu geben, sei grundsätzlich eine gute Idee. Im Detail dürfe den Eigentümern indessen nicht das Eigentumsrecht streitig gemacht werden, etwa was Neu- oder Umbauten betreffe. „Das würde die Bereitschaft zur Vermietung eher verringern“, warnt von Thadden. Eine Detailprüfung des Gesetzentwurfs sei mithin ­nötig.

Bei der Wohnungswirtschaft überwiegt ebenfalls Skepsis. „Ordnungspolitik schafft keine neuen Wohnungen“, bilanziert Carsten Ens, Pressesprecher im Verband der Wohnungswirtschaft in Niedersachsen Bremen (VDW). Schon die Mietpreisbremse habe die Schaffung von Wohnraum nicht gefördert. Abriss und Neubau von Wohngebäuden trügen aktuell vielerorts zu einer wesentlichen Verbesserung von Stadtbild und Wohnungsangebot bei. Anforderungen zur energetischen Sanierung oder zum barrierefreien Ausbau seien in vielen Altbauten gar nicht erfüllbar. Ens: „Sollte die Zweckentfremdungsverordnung den Abriss nicht mehr marktgängiger Wohnungen verhindern oder erschweren, würde dem Bestreben der VDW-Mitgliedsunternehmen, das Wohnungsangebot nicht nur quantitativ, sondern auch qualitativ weiterzuentwickeln, eine weitere Hürde hinzugefügt.“

Statt gesetzlicher Regelungen fordert die Wohnungswirtschaft mehr Geld vom Land für sozialen Wohnungsbau. 2007 hatte der Bund seine Verantwortung dafür den Bundesländern übertragen. Seither ist die Zahl der Sozialwohnungen in Niedersachsen und Bremen deutlich gesunken. Wie aus einer aktuellen Übersicht der Bundesregierung hervorgeht, ist die Zahl mietgebundener Wohnungen vom Jahr 2000 bis 2015 von 132 000 auf 90 000 zurückgegangen.

„Wir brauchen schnell einen Kurswechsel in der Wohnungspolitik“, hatte deshalb erst kürzlich VDW-Direktor Heiner Pott beim Neujahrsempfang des Verbandes gefordert. Die von Politik und Marktbeobachtern genannten Neubauzahlen seien trotz verbesserter öffentlicher Wohnraumförderung und einer drastisch ausgeweiteten Bautätigkeit bei den Mitgliedsunternehmen in den letzten Jahren bei Weitem verfehlt worden.

Die Stadt Göttingen, die den Bedarf vieler Studierender an kleinen günstigen Wohnungen kanalisieren muss, winkt bereits jetzt ab. „Ein solches Instrument ist ja nicht neu“, urteilt Pressesprecher Detlef Johannson. Ausgewählten Städten seien bis vor einem Jahrzehnt kommunale Verordnungen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum möglich gewesen. Göttingen habe zu den letzten Städten gezählt, die mit einer solchen Verordnung gearbeitet hätten. „Als besonders erfolgreich habe ich das nicht in Erinnerung“, urteilt Johannson. Der relativ hohe bürokratische Aufwand habe zuletzt kaum präventive Wirkung gezeigt. Zusätzlicher Wohnraum sei kaum gewonnen worden, nur manches Bußgeld.

Prekär ist die Lage seit Jahren auf den sieben Ostfriesischen Inseln. Dort werden im Erbfall oder nach Verkäufen immer mehr Mietwohnungen in lukrative Ferien-Unterkünfte umgestaltet, teils ohne das Wissen der Gemeinden. Durch den Nationalpark Wattenmeer im Eigentum des Landes ist zudem verfügbares Bauland auf den Inseln rar. „Ein solches Satzungsrecht würde uns nur fünf Jahre Galgenfrist verschaffen“, glaubt Matthias Piszczan, Inselbürgermeister auf Spiekeroog. Allerdings hegt er verfassungsrechtliche Bedenken, ob ein solcher Eingriff ins Eigentumsrecht von Gerichten nicht gekippt würde. Piszczan plädiert für die Inseln vielmehr für gelockerte Förderbedingungen der landeseigenen N-Bank. Die gibt zwar zinslose Darlehen für den Sozialwohnungsbau, verlangt aber im Gegenzug eine Deckelung der Miete auf 7,50 Euro pro Quadratmeter. „Da alle Bauhandwerker, Maschinen und Baustoffe mit dem Schiff kommen müssen, liegen unsere Baukosten aber 40 bis 50 Prozent über dem Schnitt auf dem Festland und die Durchschnittsmieten deshalb bei zehn bis zwölf Euro“, sagt Piszczan. Würde die N-Bank die zulässigen Mieten auf 9,50 Euro anheben, könne der Wohnraummangel auf den Inseln in wenigen Jahren Geschichte sein.

„Leerstand dient ja häufig der Sanierung. Dann ist er sinnvoll.“ Hans Reinold Horst, Eigentümerverband
„Das würde die Bereitschaft zur Vermietung eher verringern.“ Reinold von Thadden, Mieterbund
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