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Hertie in Delmenhorst
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Am Abgrund

Andreas D. Becker 13.09.2019 0 Kommentare

Alle bisherigen Versuche der Hertie-Wiederbelebung sind gescheitert. Die Stadt und Investor Werner Uhde sind sich nicht ganz einig, was der beste Weg wäre, um das Projekt endlich voranzubringen. Nur eins ist jetzt schon sicher: Es wird teuer.
Alle bisherigen Versuche der Hertie-Wiederbelebung sind gescheitert. Die Stadt und Investor Werner Uhde sind sich nicht ganz einig, was der beste Weg wäre, um das Projekt endlich voranzubringen. Nur eins ist jetzt schon sicher: Es wird teuer. (INGO MöLLERS)

Es wird teuer. So viel lässt sich nach Lektüre der Vorlage „Beschluss Entwicklungsoption Hertie“ sagen. Egal wie es nun mit dem Beton-Bunker weitergehen soll: Alle Varianten werden wahrscheinlich kostspieliger, als bisher ausgerechnet wurde. Zudem muss sich die Politik darauf einstellen, mehr Geld als bisher gedacht selbst in die Hand zu nehmen. Was die Verwaltung aber wohl unterstützt. „Die Revitalisierung der Kaufhausbrache ist für die Stadt Delmenhorst von größter Bedeutung.“ Und in dem jetzigen Zustand „bleibt der leer stehende ‚Kaufhaus-Koloss‘ ein massives Entwicklungshemmnis“, führt Ulrich Ihm, Chef der Stadtplanung, aus.

Fünf Varianten werden der Politik vorgestellt. Wobei der Investor, die zur Zech-Gruppe gehörende Erste Projektentwicklungsgesellschaft, wiederum eine Tochter der Deutschen Immobilienholding (DIH), sich zu allen Varianten dezidiert äußert. Interessant ist dabei, dass Werner Uhde, der Macher hinter der Revitalisierung, Variante 3 favorisiert, während die Stadt selbst die Varianten 2 oder 4 umsetzen möchte. Auf jeden Fall versuchen beide Parteien, das Tempo zu erhöhen, denn die Politik soll beschließen, dass in Abstimmung mit dem Investor die notwendigen Schritte – Abstimmung Förderbehörde, Fortschreibung städtebauliches Entwicklungskonzept, gegebenenfalls Vertragsanpassung und Bebauungsplanänderung – kurzfristig in die Wege zu leiten sind.

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Variante 1

Revitalisierung auf Grundlage des Städtebaulichen Vertrages: Das bedeutet nichts anderes als: weiter wie bisher. Diese Variante ist also eine rein theoretische Option. Denn wie schreibt die Stadt selbst: „Die vergangenen zwei Jahre haben gezeigt, dass das Revitalisierungskonzept mit dem Schwerpunkt Einzelhandel so nicht tragfähig ist.“ Was unter anderem daran liege, dass sich der Handel vor allem wegen des Internets stark wandelt und viele Firmen davor zurückscheuen, große Flächen in Innenstädten zu mieten. Vor allem in einkommensschwachen Städten. Zudem setzt die Verwaltung eine kleine Spitze gegen die Politik: „Auch die Stellplatzthematik konnte bisher nicht gelöst werden.“

Auch Werner Uhde sieht keine Chance, den alten Plan noch in die Tat umzusetzen: „Dass es nach jahrelanger intensiver Zusammenarbeit nicht gelungen ist, die ursprüngliche Zielsetzung zu verwirklichen, ist Fakt und damit ist die Variante 1 obsolet.“ Diese Variante sah vor, dass im Erdgeschoss und im ersten Stock mindestens ein sehr großes Geschäft, der sogenannte Ankermieter, einzieht. Doch Uhde hat kein Unternehmen finden können, das aktuell mit so einer Fläche nach Delmenhorst möchte. Zwar hätte Hertie in dieser Variante, die insgesamt 14,5 Millionen Euro kosten sollte, auch eine neue Fassade bekommen, doch die Stadt sieht darin trotz allem städtebaulich nicht die beste Option.

Dass die Variante gescheitert ist, scheint sich mittlerweile sogar als Glücksfall herauszustellen. Eigentlich sollten die Umbaupläne mit 5,1 Millionen Euro Fördergeldern unterstützt werden. Mittlerweile hat die Stadt die Förderkulisse noch einmal von der in diesen Dingen sehr erfahrenen Baubecon durchleuchten lassen. Mit einem erschreckenden Resultat: Die Bremer Experten sind zu dem Schluss gekommen, dass nicht ein Cent öffentliche Förderung geflossen wäre. Uhde reagierte darauf entsprechend deutlich: „Es ist aus unserer Sicht unverständlich, dass der Fördermittelgeber – Land und N-Bank – nicht im Vorfeld die eingereichten Unterlagen insoweit betrachtet, als er bei anderer Wertung der Stadt als Fördermittelempfänger in ihrer durchleitenden Funktion für den Investor die aus deren Sicht möglichen Berechnungsfehler aufgibt, um für alle Beteiligten eindeutige wirtschaftliche Grundlagen zu schaffen.“

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Die Verwaltung weist aber darauf hin, dass es auch in Zukunft, auch bei neuen Hertie-Plänen, keine wirklich verbindlichen Vorab-Zusagen geben wird, die N-Bank rechne immer erst nach Fertigstellung eines Projektes ab. „Vorher werden keine verbindlichen Zusagen über Fördersummen gemacht. Im Vorhinein ist immer nur eine plausible Schätzung (wie zurzeit in Bearbeitung) in Abstimmung mit der N-Bank möglich.“ Fragt sich nur, warum sie beim ersten städtebaulichen Vertrag zwischen Stadt und Uhde ausblieb.

Variante 2

Revitalisierung mit Nutzungsdiversifizierung (Fitness/Pflegewohnen): In dieser neuen, von der Stadt favorisierten Version, soll es zwei große und vier kleine Geschäfte im Erdgeschoss geben. Bis ins erste Obergeschoss wird ein Lichthof in den Gebäudekomplex geschnitten, um dort Büros zu ermöglichen. Zudem soll dort ein Fitnessstudio einziehen. Ein weiterer Lichthof soll bis ins zweite Obergeschoss gebaut werden, sodass dort und im dritten Stock ein Seniorenheim einziehen kann.

Diese Variante klingt gut, hat aber einen Haken: Sie ist teuer. 23,7 Millionen Euro wird das kosten, schätzt die DIH. Wenn es so käme, bräuchte sie eine Förderung von 10,2 Millionen Euro. Die Baubecon sagt, 2,5 Millionen Euro seien an Förderung drin. Daraufhin hat Werner Uhde noch einmal seine Wünsche ein wenig nach unten korrigiert: „Wir erwarten Fördermittel, die rund sieben Millionen Euro erreichen und damit die erhöhten Kosten über den bisher zugesagten Rahmen hinaus abfangen.“

Diese Variante hat anscheinend aber auch nicht von der Hand zu weisende Vorteile, wenn man sich denn finanziell einigt: „Ein Mieter für Pflegewohnen für das zweite und dritte Stockwerk ist gefunden und der Vertrag ausverhandelt. Ein Mieter für Fitness im partiell unbelichteten ersten Obergeschoss ist desgleichen unterschriftsreif“, führt Uhde aus. Prinzipiell wäre er auch bereit, diesen Weg mitzugehen, sieht aber wegen des Geldes hohe Hürden vor der Umsetzung.

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Variante 3

Abbruch und Neubau – anschließend Erwerb durch die Stadt: „Der Neubau zeichnet sich durch eine etwas geringere Höhe als das Bestandsgebäude sowie einen Durchgang in Nord-Süd-Richtung aus“, erklärt die Verwaltung, was städtebaulich auch politisch favorisiert wird. Der Vorteil: Es gibt mehr Licht und damit mehr Nutzungsmöglichkeiten. Für das Erdgeschoss sind mehrere kleine Geschäfte und Gastronomie geplant, zudem könnten in den Obergeschossen wieder ein Pflegeheim oder Wohnungen gebaut werden.

Auch diese Variante hat einen Haken: Sie ist nicht nur teuer, sie ist schier unbezahlbar teuer. Die DIH rechnet mit einem Invest von 31,3 Millionen Euro. Der öffentliche Förderung betrüge 1,8 Millionen Euro, und zwar für den Abriss des jetzigen Gebäudes. Anschließend müsste die Stadt aber rund 30 Millionen Euro auf den Tisch legen, um das Gebäude zu übernehmen. "Aufgrund der für alle Beteiligten wirtschaftlich machbaren Umsetzung ohne Fördermittelgelder sehen wir in dieser Variante den ‚Königsweg‘″, sagt Uhde, was jetzt nicht wirklich überraschend kommt, denn das wirtschaftliche Risiko der Projektentwickler ist damit gleich null. Uhde sieht den Vorteil vor allem darin, dass der Stadt unschlagbare Finanzierungskonditionen zur Verfügung stehen, ein Kommunaldarlehen bei 20-jähriger Zinsbindung unter ein Prozent.

Die Einschätzung der Stadt weicht an der Stelle dezent von der Uhdes ab: „Ein Ankauf des fertigen Gebäudes durch die Stadt ist im Rahmen der Städtebauförderung nicht möglich. Ein Ankauf dieser Größenordnung ist auch von Seiten des Vergabe- und Kommunalrechts problematisch.“ Zumal die Stadt dann das Gebäude bespielen müsste, also Vermieter wäre. Sie kommt zu einem klaren Handlungsvorschlag an die Politik: „Variante aus Kosten- und vergabrechtlichen Gründen verwerfen.“

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Variante 4

Teilabbruch und Revitalisierung (bauliches Ergebnis ähnlich Variante 3): Im Grund soll es am Ende so aussehen wie in Variante 3, also niedriger, mit einem Weg zur Bebelstraße. Nur bleiben eben das Untergeschoss und Teile des Erdgeschosses erhalten. Die DIH geht trotzdem von Baukosten in Höhe von 31,3 Millionen Euro aus. Ob das Ganze förderfähig ist: unklar. Die Baubecon sagt, dass es 1,8 Millionen Euro geben würde, für den Abriss. Der Neuaufbau, im Förderrichtlinien-Deutsch ein Ersatzbau, ist es dagegen nicht. Die Stadt sagt, abwarten: „Die Förderung einer Modernisierung mit Teilabbruch ist grundsätzlich förderfähig.“ Ob das bei so einem weitgehenden Abriss noch der Fall ist, müsste die N-Bank dezidiert entscheiden. Die Stadt will diesen Weg gehen, Uhde hält ihn für den zweitbesten nach Variante 3.

Variante 5

Ankauf/Zwischenerwerb durch Stadt, Investorenwettbewerb, Weitervermarktung: „Diese Variante ist dem Stillstand vorzuziehen, jedoch nur als letzte Möglichkeit bei Scheitern aller anderen Optionen zu forcieren“, schreibt die Verwaltung. Es gibt auch in diesem Fall einen Haken: Die Stadt kann nur zum Verkehrswert kaufen, den sie gerade ermitteln lässt. „Dieser Lösung würden wir nicht im Weg stehen, soweit das Gutachten einen für uns tragbaren Wert ergibt. Wir sind bereit, einen überschaubaren Verlust für das Kaufhaus-Grundstück zu akzeptieren“, erklärt Uhde. „Grundsätzlich ein möglicher und unter Umständen für uns leichter Weg, jedoch aus unserer Sicht keine der Präferenzen. Wir wollen uns nicht der Verantwortung entziehen.“


Der Planungsausschuss tagt am Dienstag, 17. September, um 17 Uhr im Rathaus.


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Leserkommentare
werderfan am 23.10.2019 21:15
Ich versuche das mal kurz für die Demokratiefreunde zu erläutern:
1. Der Umweltausschuss des Beirats Blumenthal tagt am nächsten Montag ...
IhrenNamen am 23.10.2019 21:02
Ich bin mal sehr gespannt wie sich das auf die Spendensumme auswirkt.