Unter Siedlungsdruck

Kaum verfügbare Bauflächen

Die Gemeinden Lilienthal, Worpswede, Grasberg und Tarmstedt wollen neue Bauplätze schaffen. Kurzfristig sind aber kaum Bauflächen verfügbar. Besonders in Lilienthal und Worpswede ist der Markt leergefegt.
12.04.2021, 16:30
Lesedauer: 6 Min
Zur Merkliste
Von Mario Nagel, Bernhard Komesker und Lars Fischer
Kaum verfügbare Bauflächen

Die Zahl neu genehmigter Einfamilienhäuser ist kreisweit zuletzt zurückgegangen; das gilt vor allem für Lilienthal und Worpswede.

Julian Stratenschulte/dpa

Landkreis Osterholz/Tarmstedt. Im Landkreis Osterholz klettern die Immobilienpreise infolge des knappen Angebots besonders rasch, vor allem in der Nähe zu Bremen. Das ist erst kürzlich wieder gutachterlich bestätigt worden (wir berichteten). Manch ein Bürgermeister würde womöglich auch gern noch mehr Wohnbauland ausweisen, doch das stößt bau- und planungsrechtlich an Grenzen.

Nach den Daten aus dem Kreishaus ist die Zahl der Genehmigungen für den Bau neuer Einfamilienhäuser seit einiger Zeit relativ stabil. Im vergangenen Jahr habe sich die Zahl der eingereichten Anträge gegenüber dem Vorjahr um rund ein Fünftel erhöht, teilt die Osterholzer Kreisverwaltung mit. Nach kreisweit 128 Genehmigungen im Jahr 2018 gab es in den Folgejahren 100 sowie 104 Genehmigungen von Einfamilienhäusern – ein Rückgang, der vor allem Lilienthal (sieben) und Worpswede (acht Genehmigungen) betraf. Die beiden Gemeinden näherten sich damit kleineren Kommunen wie Axstedt (fünf), Lübberstedt (drei), Holste (eine) und Vollersode (sieben Baugenehmigungen) an.

Lilienthal

Bau- und Planungsrecht setzen Neubauten auf der grünen Wiese enge Grenzen. Der Flächenvorrat in den Kommunen für neue Siedlungen ist dementsprechend endlich. „Die Gemeinde Lilienthal als Grundstückseigentümer hat keine Baugrundstücke zur Verfügung“, teilt Stephen Riemenschneider, Leiter des Baufachbereichs im Lilienthaler Rathaus, mit. Auch die Kommunale Wohnungsbau- und Entwicklungsgesellschaft Lilienthal (KWE) habe derzeit keine Baugrundstücke zur Verfügung. Für vier Baugrundstücke, die möglicherweise Ende 2021 im Bereich Klostermoor vergeben werden können, gäbe es bereits über 300 Interessenten auf der Bewerberliste.

Weitere Baugrundstücke seien zwar auf dem Papier verfügbar, aber nicht auf dem Markt: „In den rechtsverbindlichen Bebauungsplänen der vergangenen zehn Jahre stehen noch Bauflächen für den Einfamilienhausbau zur Verfügung“, sagt Riemenschneider. Es obliege allerdings den jeweiligen Eigentümern, ob sie verkaufen wollen. Neben Einzelhäusern könnten laut Riemenschneider auch Doppelhäuser auf den Flächen entstehen: Bei den freien Grundstücken handelt es sich um Flächen in den Gebieten Am Goosort IV (zwölf), Bergstraße II (vier) Falkenberger Vieth (drei), Lüningseer Straße (zwei), jeweils eine an der Heidberger Straße und am Schrötersdorfer Weg.

Im Bereich Klostermoor könnten in naher Zukunft etwa 55 Wohneinheiten, bestehend aus Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften, entstehen. Im Gebiet Moorende II könnten laut dem Bebauungsplan 143 bis zu 40 Wohneinheiten in Einzel- und Doppelhäusern entstehen. Allerdings ist das Planverfahren derzeit gestoppt. „Die politischen Vertreter haben erklärt, dass sie zunächst die Auswirkungen auf die Schul- und Kindergartensituation abwarten wollen“, sagt Riemenschneider. Für den Bebauungsplan Nr. 147, genannt „Bergstraße III“, werden derzeit die Planunterlagen erarbeitet. Diese soll demnächst im Bauausschuss vorgestellt werden. Wie viele Wohneinheiten entstehen, könne erst im Anschluss gesagt werden.

Worpswede

Kommunale Wohnbaugrundstücke bietet die Gemeinde Worpswede nicht an. Das teilte Bauamtsleiter Michael Rath mit. In den vergangenen Jahren seien es ausschließlich private Investoren, die Grundstücke – in der Regel mit einer Baubindung – angeboten hätten. „Hier wären zu nennen das Baugebiet Osterweder Straße mit etwa 45 oder der Bereich Im Rusch mit circa 32 Wohneinheiten“, sagt Rath. Dazu kämen noch die Bauplätze, die ohne Baubindung von Investoren veräußert wurden. Dies seien die Bereiche Hinter der Molkerei mit rund 36, Barkenweg V mit circa 15, Neuer Weg mit etwa sechs und Walter-Bertelsmann-Weg mit vermutlich elf Wohneinheiten. „Auch in diesen Bereichen sind fast alle Bauplätze veräußert“, sagt Rath.

Die derzeit noch vorhandenen Baulücken seien in privater Hand und stünden dem Markt der Grundstückssuchenden nicht zur Verfügung. Es gäbe allerdings auch Grenzen und Hürden in der Bauleitplanung, sagt Rath und fügt an: „So haben zum Beispiel die Ortschaften außerhalb des Kernortes Worpswede nur die Möglichkeit der Eigenentwicklung, die in einigen Bereichen bereits ausgeschöpft ist.“ Dazu bringe jedes neue Baugebiet auch Familien in den Ort, die für ihre Kinder einen Rechtsanspruch auf einen Kita- oder Schulplatz haben. „Das muss bei einer Bauleitplanung bedacht werden“, sagt Michael Rath.

Diese Tabelle zeigt die Entwicklung bei den Einfamilienhaus-Genehmigungen im Landkreis Osterholz.

Landkreis Osterholz Genehmigungen für Einfamilienhäuser - Aufteilung nach Gemeinden Statistik der Jahre 2018 bis 2020

Foto: LANDKREIS OSTERHOLZ

Grasberg

In Grasberg stehen laut Fachbereichsleiter Stefan Ritthaler zurzeit keine freien Baugrundstücke zur Verfügung, weder im Ortskern und noch in den Außenbereichen. „Im Ortskern haben wir insgesamt sieben Baulücken ausgemacht, bei denen wir in der Vergangenheit die Eigentümer auch direkt angesprochen haben, ob ein Verkaufsinteresse besteht“, so Ritthaler. Die Gemeinde erhielt durchweg Absagen. Man habe 2016 eine Nachverdichtungsstudie für den Ortskern anfertigen lassen, die eventuelle „Ausbaureserven“ aufzeigt. Auch daran habe es kein Interesse vonseiten der Grundstückseigentümer gegeben. Außenbereichssatzungen würden zwar Baumöglichkeiten schaffen, aber solche Grundstücke kämen selten auf den Markt, sondern würden familienintern genutzt, um die Hofstelle als solche im Familienbesitz zu halten. „Mir ist aus den vergangenen Jahren kein einziger Fall bekannt, wo ein solches Grundstück einfach an Dritte verkauft worden wäre“, berichtet Ritthaler.

Im jüngsten Baugebiet, den Eickedorfer Vorweiden, sind in rund zwei Jahren mehr als 60 Häuser entstanden. Der Gemeinderat soll zeitnah über die Fortsetzung des Gebiets beraten. Die Verwaltung hofft, dort ab 2022 noch mal rund 50 Baugrundstücke anbieten zu können. Ritthaler: „Da sich bei uns im Rathaus täglich Menschen melden, die auf der Suche nach Baumöglichkeiten sind, gehe ich davon aus, dass auch diese Grundstücke sehr zügig verkauft werden.“

Tarmstedt

In der Ortschaft Tarmstedt werden bestehende Baulücken nicht über die Kommune gehandelt. Über die Zahl der zurzeit verfügbaren Bauflächen kann Bauamtsleiter Peter Böttjer daher keine Angaben machen. In den vergangenen zwei Jahren habe es insgesamt 48 Genehmigungen und Bauanzeigen für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften gegeben. „Im Baugebiet Vor dem großen Vieh hat die Gemeinde Tarmstedt zudem im Jahr 2020 89 Bauplätze geschaffen“, sagt Böttjer. Hiervon seien bereits 51 Flächen veräußert worden, die übrig gebliebenen würden in den nächsten Jahren an weitere Interessenten vergeben. „Weiterhin ist es möglich, sofern jemand ein Grundstück innerhalb des Ortes privat erwerben kann und dieses auch bebaubar ist, dort einen Neubau zu errichten“, sagt Peter Böttjer.

Auf einem anderen Blatt stehen die Gewerbeflächen. Auf diesem Feld will es bis heute nicht recht gelingen, gemeindeübergreifend etwas zu erschließen. Der Landkreis Osterholz hatte mit der Erstellung eines Entwicklungskonzepts interkommunale Impulse setzen wollen. Doch trotz vieler Bekenntnisse ist der Gewerbepark A 27 von Schwanewede und Osterholz-Scharmbeck bis heute der einzige nennenswerte Erfolg geblieben. Nach dem Landkreis-Gutachten aus dem Jahre 2018 werden kreisweit bis 2030 voraussichtlich 47,5 Hektar netto benötigt, gut ein Drittel davon galt als mittelfristig verfügbar.

Der erste Bericht zum Gewerbeflächenmonitoring 2020 für die Metropolregion Hamburg zeigt, wie es die Nachbarn halten. Er zeigt unter anderem für die Landkreise Rotenburg (Wümme) und Cuxhaven eine besonders rege Nachfrage. Das Angebot: in Rotenburg 16,5 Hektar, im Cuxland fast 113. Die Industrie- und Handelskammer (IHK) Stade hat für den Elbe-Weser-Raum genauer hingeschaut. Demnach messen die verkauften Grundstücke häufig eher kleinere Parzellen unterhalb von 0,5 Hektar. „Das steht einerseits für die solide mittelständische Struktur der Region“, so IHK-Hauptgeschäftsführer Holger Bartsch. Andererseits zeige sich in dem Bericht, dass die Ansiedlung von überregional agierenden Unternehmen mit höherem Platzbedarf oft eher in anderen Regionen stattfinde.

In der Vergangenheit seien die Kommunen darauf fokussiert gewesen, den Bedarf an Wohnbauland zu sichern, heißt es in einer IHK-Mitteilung. Die Kammer wolle aber, dass der Flächenbedarf von Wohnen und Gewerbe gleichermaßen berücksichtigt werde. Der Landkreis wird dies von den Wirtschaftsvertretern auch bei der anstehenden Neuauflage des Regionalen Raumordnungsprogramms (RROP) zu hören bekommen, während die Kommunen auch auf Möglichkeiten einer weiteren Wohnbauland-Entwicklung drängen werden – in den Zentren und Randlagen. Einen ersten RROP-Entwurf will die Verwaltung Anfang 2022 vorlegen.

Info

Zur Sache

Begehrte Bestandsimmobilien

Hohe Nachfrage, knappes Angebot: So etwas treibt den Preis. Nicht nur Häuslebauer machen diese Erfahrung, sondern auch die Käufer von Gebrauchtimmobilien. Mit dem in diesem Monat vorgelegten Marktbericht 2021 kann der Otterndorfer Gutachterausschuss für Grundstückswerte auch die Durchschnittspreise für Einfamilienhäuser in der Region ungefähr beziffern. Als Normwert gelten dabei 145 Quadratmeter Wohnfläche und 800 Quadratmeter Grundstück.

Der mittlere Kaufpreis für ein Einfamilienhaus ist im Landkreis Osterholz nach Angaben eines Sprechers binnen Jahresfrist um sechs Prozent und im Landkreis Rotenburg um 22 Prozent gestiegen sind. Er betrug Anfang des Vorjahrs in Lilienthal 410.000 Euro, in Worpswede 330.000 Euro, in Grasberg 300.000 Euro und in Tarmstedt: 285.000 Euro.

Mehr zum Thema
Lesermeinungen

Das könnte Sie auch interessieren

Das Beste mit WK+