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Sozialer Wohnungsbau
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„Bedarf in allen Segmenten“

Michael Schön 21.08.2019 0 Kommentare

Sozialen Wohnungsbau im Landkreis-Auftrag wird es nach Einschätzung der Verwaltung auch in Zukunft eher nicht geben - mangels Möglichkeiten.
Sozialen Wohnungsbau im Landkreis-Auftrag wird es nach Einschätzung der Verwaltung auch in Zukunft eher nicht geben - mangels Möglichkeiten. (Ig Bau)

Landkreis OsterholzDer Mangel vor allem an günstigem Wohnraum ist eines der drängendsten gesellschaftlichen Probleme in Deutschland. Gerade hat die Große Koalition die Verlängerung der Mietpreisbremse beschlossen und das Bundesverfassungsgericht wenig später die Vereinbarkeit der Deckelung mit dem Grundgesetz bestätigt. Auch im Landkreis Osterholz treibt das Thema die Politiker um. Zwar stellte Dezernentin Heike Schumacher im Sozialausschuss des Kreistages fest, „dass wir hier keine großstädtischen Verhältnisse haben“, doch Marie Jordan (CDU) sah an gleicher Stelle immerhin „Bedarf in allen Segmenten“. 

Zumindest was die kleineren Haushaltsgrößen angeht, konnte sich die Garlstedter Ortsvorsteherin bei ihrer Einschätzung auf Daten, Annahmen und Hochrechnungen berufen, die von der Verwaltung für die Sitzung am Dienstag vorgelegt worden waren. Danach wird für den Zeitraum bis 2030 ein Bedarf von mehr als 4000 Wohneinheiten angenommen, der als Neubau sowie „Ersatzbeschaffung und Fluktuationsreserve“ auf den Markt zu bringen sei.  

Das eigentliche Thema im Kreisausschuss für Soziales war freilich der soziale Wohnungsbau, dessen Angebote nur einem bestimmten Personenkreis vorbehalten sind. Nach dem niedersächsischen Wohnraumfördergesetz umfasst er Menschen mit einem Brutto-Einkommen von weniger als 17 000 Euro pro Jahr beziehungsweise 23 000 für einen Zweipersonenhaushalt. Wie viele das im Landkreis Osterholz sind, ist nicht verifizierbar. Man kann es allenfalls über seine Transferleistungsempfänger hochrechnen.

Der Kreistag hatte die Verwaltung beauftragt, zu prüfen, welche Instrumente taugen, um das Angebot an Sozialwohnungen mit der Nachfrage in Einklang zu bringen: Kommunale Wohnungsbaugesellschaft, Zusammenarbeit mit Bremer Trägern oder Bauleitplanung beziehungsweise städtebauliche Verträge wurden als mögliche Handlungsfelder vorausgesetzt.

Gesellschaft braucht Startkapital

Um das Ergebnis vorwegzunehmen: Hinsichtlich der Gründung einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft gibt es erhebliche Bedenken. Die Sondierungen bei Vertretern bereits gegründeter Gesellschaften in anderen Kommunen lassen laut Verwaltung daran zweifeln, dass eine vom Landkreis Osterholz ins Leben gerufene Gesellschaft die für ein solides finanzielles Fundament notwendige Betriebsgröße erreichen würde.

Auch mangelt es an Grundstückswerten, die als Eigenkapital in die Gesellschaft eingebracht werden könnten. Lediglich eine etwa 1,5 Hektar große Fläche im Kern der Gemeinde Ritterhude würde sich dafür eignen, wie Frank Bohling, Leiter des Sozialamts im Landkreis, in Erfahrung gebracht hat. Heike Schumacher machte außerdem auf die Erfahrungen aufmerksam, die die städtische Entwicklungsgesellschaft Osterholz-Scharmbecks auf dem Grundstücksmarkt gemacht hat: „Es gibt derzeit niemanden, der an die öffentliche Hand verkauft.“ Die Kosten für Grundstücke und Bauleistungen befänden sich in einer Hochphase.

Außerdem baue niemand nur für den sozialen Wohnungsbau. Der geförderte Anteil bei aktuellen Projekten umfasst in der Regel – bei einer auch durchaus erwünschten Quartiers-„Durchmischung“ – um die 30 Prozent. Schließlich wurde auch noch das Argument angeführt, sozialer Wohnungsbau sei eine freiwillige Leistung, deren Erbringung für Bedarfskommunen wie Osterholz-Scharmbeck, Grasberg und Worpswede sich praktisch verbiete. 

So stand die Grüne Christine Klene mit ihrem Plädoyer für eine kreisweite Baugesellschaft auf ziemlich verlorenem Posten. Der Wohnungsbau dürfe nicht allein privaten Investoren überlassen werden, sondern müsse im Sinne eines langfristigen Denkens über die Förderperioden hinaus „politisiert“ werden, hatte sie gefordert. Ein kreisweiter Aktionsradius würde Synergien schaffen, so Klene.

Gerd Brauns (SPD) widersprach und führte absehbare Schwierigkeiten beim Aufbau einer Verwaltung ins Feld. Die Kommunen könnten zwar auf ein Vorkaufsrecht beim Grunderwerb pochen, aber ja nicht enteignen, sondern sie müssten Marktpreise zahlen. Für Heike Schumacher sind daher auch Bauleitplanung und städtebauliche Verträge die „Mittel der Wahl“, um Investoren etwa Flächenquoten für den sozialen Wohnungsbau vorzugeben.

Auch die Zusammenarbeit mit Bremer Trägern wäre nach Meinung der Verwaltung eine interessante Option. Die Gewosie, die in Bremen-Nord rund 4000 Wohneinheiten bewirtschaftet, schien Bohling nicht abgeneigt, ihre Aktivität auf den Landkreis auszuweiten. Die räumliche Nähe besonders zu Ritterhude und Schwanewede kann als günstige Voraussetzung für einen wirtschaftlichen Betrieb gesehen werden. 

Nach Meinung der Kreisverwaltung kann mit den genannten Instrumenten der Herausforderung begegnet werden, die der Mangel an sozialem Wohnraum an die Politik stellt. Neben Christina Klene blieb da auch ihr Sitznachbar von der Linksfraktion, Reinhard Seekamp, skeptisch. Man werde am Thema dranbleiben.  

Was den tatsächlichen Bedarf angeht, wird ohnehin im Nebel gestochert. Die aktuellen Daten der  Investitions- und Förderbank Niedersachsen (N-Bank) weichen deutlich ab von denen des Landkreis-Wohnraumversorgungskonzepts. Sie lassen für den Zeitraum 2017 bis 2025 im gesamten Kreis Osterholz nur einen Neubaubedarf von 216 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie 271 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern erwarten – Tendenz weiter sinkend, was die N-Bank einigermaßen überraschend mit der demografischen Entwicklung begründet. Ihr Bericht sagt für den Landkreis Osterholz bis 2040 einen Bevölkerungsrückgang um zehn Prozent voraus.


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