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Bestes aus Schwachhausen & Wachmannstraße „Der große Kaufrausch ist vorbei“

Bereits seit Langem erwarten Experten einen Abschwung des Booms auf dem Immobilienmarkt und einen Rückgang der Preise. Laut Gisela Hechler von der Hechler & Twachtmann Immobilien GmbH ist dies nun eingetreten.
14.07.2022, 00:00
Lesedauer: 3 Min
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Von Kristina Bumb

In den vergangenen Jahren stiegen die Immobilienpreise in vielen Städten in schwindelerregende Höhen – auch in Bremen. Angesichts der politischen Krisen und deren Effekte warten Fachleute schon länger auf ein Abschwächen dieses Booms. Über die aktuellen Entwicklungen auf dem Markt äußert sich Expertin Gisela Hechler von der Hechler & Twachtmann Immobilien GmbH, die an der Schwachhauser Heerstraße in Bremen und an der Blockener Straße in Stuhr Niederlassungen führt.

Lange war von einem Verkäufermarkt, in dem Immobilienverkäufer den Interessenten die Preise diktieren konnten, die Rede. Ist das immer noch so?

Gisela Hechler: Der Markt verändert sich zurzeit deutlich. Wir haben viele gute Jahre für die Verkäufer hinter uns. Die Preise waren sehr hoch. Aber auch das Geld war da und die Zinsen extrem niedrig. Die Käufer waren bereit und in der Lage, die Preise zu zahlen, die Banken haben finanziert. Die Situation stellt sich mittlerweile anders dar. Über unsere Partner in Sachen Finanzierung erfahren wir, dass bei Finanzierungsgesprächen rund acht von zehn Kaufinteressenten keine Kreditzusage mehr erhalten. Und wir erleben, dass Käufer solvent sind und echtes Interesse am Objekt bekunden, am Ende aber wieder abspringen, weil die Bank den Marktwert der Immobilien für geringer einschätzt als den Angebotspreis.

Ist das Ende des Immobilienbooms gekommen?

Unserer Erfahrung nach ist der große Immobilien-Kaufrausch vorbei. Wir haben etliche Häuser im Portfolio, aber die Nachfrage ist im Vergleich zu den vergangenen Jahren spürbar zurückgegangen, und wir führen deutlich weniger Besichtigungstermine durch. Das gilt ebenso für Einfamilienhäuser wie für Anlageimmobilien. Ich weise Verkäufer derzeit verstärkt darauf hin, wenn ich Marktwertanalysen erstelle. Doch leider scheint es, dass bei vielen Kollegen die Situation noch nicht so angekommen ist. Sie versprechen immer noch das Blaue vom Himmel, und die Verkäufer wundern sich, wieso sie ihr Gebäude nicht veräußern können.

Die Preise für Wohn- und Anlageimmobilien sinken also?

Definitiv. Die Preise sinken entsprechend der Nachfrage. Meinem Empfinden nach normalisiert sich der Markt. Die Kosten werden wieder realistischer. Das gilt auch für besonders beliebte Wohngebiete wie Schwachhausen oder Oberneuland. Es wird künftig wieder länger dauern, bis eine Immobilie verkauft ist. Für Interessenten hat das den Vorteil, dass sie mehr Zeit für eine Entscheidungsfindung haben. Der Markt war in der Vergangenheit im Grunde überhitzt. Wir fürchten, dass dies einigen Käufern zum Verhängnis wird und sie ihre Immobilienkredite nach Ende der festgelegten Zinsbindung nicht mehr bedienen können.

Was ist mit Mietobjekten?

Ebenso wie ich Verkäufern von Wohneigentum rate, den Preis realistisch anzusetzen, empfehle ich Käufern von Mietobjekten, mit realistischen Mieteinnahmen zu kalkulieren. Was nützt einem eine Wohnung als Anlageobjekt, wenn niemand die Miete bezahlen kann – erst recht nicht die steigenden Nebenkosten – und das Objekt leer steht, statt Rendite abzuwerfen? Wir denken, dass sich entsprechend auch die Mieten auf einem realistischeren Niveau einpendeln werden.

Was sind die Gründe für die Abkühlung des Marktes?

Es gibt ein ganzes Bündel an Gründen. Zum einen sind da steigende Zinsen bei Immobilienkrediten. War lange Zeit eine Finanzierung zu 0,5 Prozent möglich, sind es jetzt schon um 4,0 Prozent. Der Kauf verteuert sich dadurch noch einmal, und wohin sich die Zinsen noch entwickeln werden, ist unklar. Darüber hinaus sind Sanierungen unglaublich teuer geworden. In Bremen wird überwiegend Altbau angeboten, meist unsaniert. Das bedeutet für den Käufer, dass er Handwerksbetriebe finden muss, die in absehbarer Zeit das Gebäude zu vernünftigen Preisen instand setzen können. Zu unserem Service gehört die Vermittlung von Handwerksbetrieben, doch selbst unsere Partner sind Monate im Voraus ausgebucht. Dazu kommen steigende Kosten für die Handwerkerdienstleistungen und fehlende beziehungsweise steigende Kosten für Baustoffe. Für Käufer ist das insgesamt ein schwieriges Paket, auf das sie sich einlassen müssen. Insbesondere, wenn sie schnell einziehen möchten.

Lange glaubte man, die Investition in das sogenannte Betongold sei eine sichere Sache. Ist das immer noch so?

Die Antwort ist schwierig. Die ­aktuellen politischen Krisen tragen zur Dynamik auf dem Markt bei, und man muss leider sagen, dass wir in einer unsicheren Zeit leben. Niemand weiß so recht, wo die Reise hingeht. Ein Effekt der Corona-Pandemie war bereits die Verknappung und Verteuerung von Baumaterialien. Nun kommt noch die Inflation hinzu. Und ein Faktor, der vermutlich in den nächsten Monaten, wenn nicht Jahren, eine erhebliche Rolle ­spielen wird, ist die Gasknappheit. Wer jetzt ein großes Haus erwirbt, sollte die steigenden Preise für Nebenkosten oder im Umkehrschluss die Kosten für eine Dämmung oder alternative Heiz­methoden mit einkalkulieren. Gerade für junge Familien kann der Kauf eines Eigenheims damit unter Umständen unerreichbar werden.

Die Fragen stellte Kristina Bumb.

Ihr Partner vor Ort






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