Zu Hause arbeiten: Gewerbliche Nutzung nur mit Erlaubnis zulässig

Kleidung designen, das geht auch von zu Hause aus. Doch das Arbeiten zu Hause kann Ärger mit dem Vermieter nach sich ziehen. Foto: Bildagentur-online/Tetra Images (dpa)

Ist teilgewerbliche Nutzung erlaubt?

Prinzipiell nein, denn Wohnungen sind zum Wohnen da. "Wird eine Wohnung zu Wohnzwecken gemietet, ist eine berufliche oder gewerbliche Nutzung grundsätzlich nicht gestattet", stellt Jutta Hartmann, Justiziarin des Deutschen Mieterbunds (DMB) in Berlin, klar. Aber keine Regel ohne Ausnahme - bestimmte Tätigkeiten sind doch erlaubt.

Was darf von Hause aus erledigt werden?

Zunächst einmal das, was weder Krach macht, noch Gerüche hinterlässt noch Nachbarn stören könnte. Klassiker des Erlaubten ist der Lehrer, der am heimischen Schreibtisch den Unterricht vorbereitet. Auch telearbeitende Angestellte, Journalisten, Schriftsteller, Gutachter und Übersetzer dürfen daheim in die Tasten und zum Telefon greifen.

Gelegentliche Büroarbeiten am Abend oder am Wochenende und ein Home Office ließen die Landgerichte in Frankfurt/Main und Stuttgart ebenfalls durchgehen (Az.: 311 S 203/91 und 16 S 327/91). Für solche Tätigkeiten brauchen Mieter keine Zustimmung ihres Vermieters.

Wann ist Schluss mit teilgewerblicher Nutzung?

Kritisch wird es, wenn "mit der Tätigkeit eine Außenwirkung verbunden ist", sagt der Rechtsanwalt Rainer Burbulla aus Düsseldorf. Dazu gehören Laufkundschaft sowie Besuche von Patienten und Mandanten genauso wie der häufig im Haus auftauchende Paketdienst für den aus dem Wohnzimmer heraus betriebenen Online-Shop. Schon ein Schild an Tür, Briefkasten oder Balkon kann dem Vermieter reichen, um die teilgewerbliche Nutzung in der Wohnung zu verbieten.

Jutta Hartmann erläutert: "Der Vermieter kann abmahnen, den Mieter auf Unterlassung der vertragswidrigen Nutzung verklagen oder ihm kündigen." Im schlimmsten Fall darf er den Mieter fristlos vor die Tür setzen, entschied der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 213/12). Sicherheitshalber sollten Mieter daher immer vorab ihren Eigentümer fragen, ob er mit solchen Aktivitäten einverstanden ist.

Kann eine gewerbliche Nutzung im Mietvertrag stehen?

Das geht. Fachleute sprechen dann von einem Mischmietverhältnis. Im Vertrag kann beispielsweise der Betrieb eines Partyservice oder ein Tagesmütterdienst festgeschrieben sein. Vorteil des Vertrags: Der Mieter ist auf der sicheren Seite. Gibt es Ärger mit den Nachbarn, "hat der Vermieter das Problem", sagt Rainer Burbulla.

Denkbar sei außerdem, die teilgewerbliche Nutzung zu verbieten und gleichzeitig einen Erlaubnisvorbehalt des Vermieters vorzusehen. Das verpflichtet ihn zur Zustimmung, wenn weder eine Belästigung Dritter zu befürchten ist, noch die Beschaffenheit der Wohnung verändert wird oder die Gefahr droht, dass die Wohnung beschädigt wird.

Welche Regeln gelten für Eigentumswohnungen?

Wenn die Räume in der Teilungserklärung als Wohnung definiert sind, sind sie einerseits zum Wohnen da. Andererseits ist es nicht möglich, "eine teilgewerbliche Nutzung generell zu verbieten, weil jeder mit seinem Eigentum machen kann, was er will", sagt Sabine Feuersänger vom Verband Wohnen im Eigentum mit Sitz in Bonn.

Um Streit zu vermeiden, schlägt sie vor, in der Gemeinschaftsordnung zu verankern, was wie zulässig sein soll - bis hin zu Details wie dem Anbringen von Hinweisschildern. Zudem könne festgelegt werden, dass der Verwalter einer teilgewerblichen Nutzung zustimmen muss, und es können Gründe für eine Ablehnung genannt sein. Das, was in der Gemeinschaftsordnung steht, bindet über den Mietvertrag auch Mieter.