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Hohe Leerstände, unwirtschaftliche, weil nicht mehr zeitgemäße Bürogebäude, verwahrloste und schlecht beleuchtete Angstwege: Das sind gute Argumente, über Quartiersentwicklung und Abriss und Neubau nachzudenken. Ein weiterer Weg, der zugleich auch das Problem von zu wenig bezahlbaren Wohnungen in Deutschland lösen könnte, ist das sogenannte Refurbishment von schlechten Büros in Wohnungen.
15.12.2016, 00:00
Lesedauer: 4 Min
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Von Von Hans-Jörg Werth

Hohe Leerstände, unwirtschaftliche, weil nicht mehr zeitgemäße Bürogebäude, verwahrloste und schlecht beleuchtete Angstwege: Das sind gute Argumente, über Quartiersentwicklung und Abriss und Neubau nachzudenken. Ein weiterer Weg, der zugleich auch das Problem von zu wenig bezahlbaren Wohnungen in Deutschland lösen könnte, ist das sogenannte Refurbishment von schlechten Büros in Wohnungen. In Bremen sind insbesondere veraltete Gebäude im Bahnhofsquartier im Visier von Entwicklern.

In Deutschland werden Wohnungen knapp. Wohnungsmarktprognosen machen beim jetzigen Neubaufortschritt immer noch Defizite von Tausenden an Wohnungen aus. Besonders groß wird der Bedarf an Mietwohnungen in Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten wie Bremen. Durch die im Land Bremen politisch gewünschte Verdichtung von Wohnraum ist die Umwandlung von Büroimmobilien ein möglicher Baustein. Doch bautechnische Vorgaben und andere Probleme bremsen.

Andreas Fuchs ist Leiter für Projekte und Entwicklung beim Bremer Immobilienunternehmen Robert C. Spies und war zuvor viele Jahre als Director Architecture bei der ECE Projektmanagement in Hamburg tätig. Als ausgebildeter Architekt und Stadtplaner beschreibt er die Chancen und Problematiken in der Bremer City aus Investorensicht. Infrage kommende Bürobauten vor allem aus den 70er- und 80er-Jahren müssten energetisch auf den neuesten Stand gebracht werden.

„Die Umwandlung einer Büroimmobilie in ein Wohnhaus ist mit einer massiven Nutzungsänderung des Gebäudes verbunden“, sagt Fuchs. Die baurechtlichen Vorschriften, die im Zuge des Bauprozesses eingehalten werden müssen, ändern sich durch die Neunutzung zum Teil erheblich. „Wurden Warmwasser und Strom bisher lediglich für einen großflächigen Mietbereich erzeugt und abgerechnet, müssen nun für jede einzelne Wohnung gesetzlich konforme Abrechnungsmöglichkeiten geschaffen werden“, sagt Fuchs ein Beispiel.

Die aktuelle Praxis sei so, dass spekulativ gekauft werde, wenn ziemlich sicher sei, dass etwa aus Altersgründen ein Gewerbe in guter Innenstadt-Lage verschwinde. Die Änderung des Bebauungsplanes dauere dann etwa zwei Jahre, bevor es in die Planungsphase gehe. Häufig rechne sich der Aufwand aber schlicht nicht.

Das „schnelle Geld“ ist nach Aussage des Immobilienexperten Fabian von Köppen in diesem Bereich in der Tat kaum zu holen. Der Geschäftsführer der Garbe-Immobilien-Projekte GmbH in Hamburg hat schon, bevor der Trend zur Neunutzung die Runde machte, rund 500 Büroobjekte in Deutschland für sich ausgemacht, die für Wohnraum statt für Büroetagen infrage kommen. Und nach eigenen Worten wegen der Komplexität und Schwierigkeit der Aufgabe zunächst auch Lehrgeld zahlen müssen.

Warum kann sich der Aufwand trotzdem lohnen? Wichtiges Argument ist laut von Köppen der Aspekt der Verdichtung. Einmal genehmigte Geschosshöhen können bei der Umnutzung nämlich voll übernommen werden: Elf genehmigte Stockwerke in zentraler Lage sind natürlich unter Kosten-Nutzen-Aspekten wesentlich besser, als sieben Geschosse, die im Rahmen des Abrisses und Neubaus baurechtlich zum Beispiel nur noch genehmigt würden.

Als Vorteile von älteren Büroobjekten freut sich von Köppen darüber hinaus immer über die mögliche Integration von Raumhöhen bis 2,70 Meter oder großen Foyers, die im späteren Wohngebäude für Doorman-Konzepte nutzbar wären. Auch die Aussicht bei höheren Gebäuden sei später ein Argument für Wohnungs-Mieter. „Liegt der bewertete Einkauf des Objektes mindestens zehn Prozent günstiger als beim Neubau, sollte man sich für ein Refurbishment entscheiden, ansonsten für Abriss und Neubau“, sagt von Köppen.

„Die unbestritten wichtige Diskussion um bezahlbaren Wohnraum in der Bremer City wird unter den jetzigen Vorgaben mit Quoten von anteilig 25 Prozent gebundenem Wohnraum Restriktionen bei Neubauinvestitionen hervorrufen“, sagt Jens Lütjen, geschäftsführender Gesellschafter von Robert C. Spies. Der Kaufmann Lütjen wirbt für die Integration von Bestandsobjekten, speziell aus den 50er- bis 70er-Jahren – und meint damit auch die Umnutzung ehemals gewerblich genutzter Objekte. Umnutzungsstrategien oder „hybride Nutzungen“ würden in der Stadt stärker diskutiert für Altbestände.

Nicht Immobilien-, sondern flächengesteuert ist die Herangehensweise bei der Umnutzung des Areals „Büropark Oberneuland“. Schrittweise sollen hier im Rahmen des Bremer Bündnisses für Wohnen bis 2019 etwa 220 Wohneinheiten neu entstehen, ein Viertel davon als geförderter Wohnungsbau. „Bis Ende des Jahres sollen die ersten 40 Reihenhäuser bezugsfertig sein“, sagt Jörg Elfers von der BRIK Wohnbau GmbH.

Außerdem wagen sich laut Jörg Ewald-Lincke, Geschäftsführer von Drees & Sommer Projektmanagement und bautechnische Beratung, Entwickler zunehmend auch an andere Bestandsgebäude wie historische Gewerbebauten oder sogar ehemalige Kirchen, die zu attraktiven neuen Wohnorten mit hohem Identifikationswert werden könnten.

In Bremen laufen indes weiter die Verhandlungen unter anderem in der Bahnhofsvorstadt, um Areale wie zum Beispiel das ehemalige Atlanta-Gebäude am Breitenweg und Flächen nahe dem Kino Cinemaxx für kleinteiliges Wohnen zu ertüchtigen. Auch das seit 2012 leer stehende Bürogebäude der ehemaligen Wurstfabrik Könecke ist solch ein möglicher Kandidat. Kleiner und intelligenter Wohnen sei ein Mittel, um bei höheren Preisen konzeptionell auch zum finanziellen Erfolg zu kommen, sagt Andreas Fuchs. Das Refurbishment bleibt zudem wegen kürzerer Realisierungszeiten und höherer Dichte attraktiv.

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