Die Boomjahre auf dem Immobilien- und Grundstücksmarkt im Landkreis Verden sind vorbei. Das geht aus dem Marktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Sulingen-Verden für das Jahr 2023 hervor. "Der Markt hat sich im vergangenen Jahr reguliert, nachdem wir davor Mondpreise gesehen haben. Die Preise gingen stetig nach oben", fasst Volker Röge von der Verdener Geschäftsstelle des Gutachterausschusses die Entwicklung zusammen. Der Ukrainekrieg und die gestiegenen Zinsen hätten zusätzlich zu einer Schwächung des Marktes geführt. "Die Leute haben einfach nicht mehr so viel Geld zur Verfügung und scheuen sich überdies, ins Risiko zu gehen", nennt Röge weitere Faktoren.
Umsätze mit Immobilien im Jahr 2023: Laut Marktbericht ist der Geldumsatz im Landkreis Verden auf insgesamt 373 Millionen Euro gesunken und liegt damit ungefähr auf dem Niveau des Geldumsatzes im Berichtsjahr 2018. Gegenüber 2022 geht der Umsatz damit um 42 Prozent zurück und "kennzeichnet den stärksten prozentualen Rückgang jemals innerhalb eines Jahres". Die Zahl der Verkaufsabschlüsse ist mit 1339 gegenüber dem Vorjahr um 21 Prozent gesunken und bewegt sich damit auf dem tiefsten Niveau seit 1986. Im Jahr 2023 wurden mit 78.000 Käufen die geringste Anzahl an registrierten Verträgen seit 1987 erfasst. Bei den Bauplätzen für den Wohnungsbau wurde sogar die historisch geringste Transaktionszahl in Niedersachsen wie auch im Landkreis Verden seit Beginn der elektronischen Datenerhebung in den 1980er-Jahren erfasst.
Bauland: In 106 Kaufverträgen wurden im Landkreis Verden insgesamt 23 Hektar Bauland mit einem Gesamtumsatz von 20 Millionen Euro gehandelt. Die Anzahl, der Geld- und der Flächenumsatz sind seit dem Ergebnis des Berichtsjahres 2020 stetig gesunken. Wohnbauland wurde in 79 Fällen veräußert, hierbei wurden elf Millionen Euro umgesetzt. Die Anzahl war gegenüber dem Vorjahr um 42 Prozent niedriger, der Geldumsatz ging um 46 Prozent zurück. "Es gibt kaum freie Grundstücke auf dem Markt, aber auch die Nachfrage ist deutlich zurückgegangen", erklärt Volker Röge. Der Grund sei, dass viele Flächen aufgrund der gestiegenen Kosten und Zinsen kaum noch zu finanzieren seien. "Interessenten sind sogar in einigen Fällen vom Kauf zurückgetreten." Unter dem Strich seien die Umsätze beim Bauland "total eingebrochen".
Bauland für Eigenheime: Der mittlere Preis für den Quadratmeter erschlossenes Wohnbauland betrug im Berichtsjahr im Landkreis Verden 133 Euro bei einer mittleren Fläche von 765 Quadratmetern. Die Samtgemeinde Thedinghausen hatte mit 18 Verkäufen den größten Umsatz an Bauplätzen. Danach folgt der Flecken Langwedel mit sieben Bauplätzen und der Flecken Ottersberg mit sechs Bauplätzen. In den übrigen Gemeinden wurden fünf und weniger Bauplätze gehandelt. Der Baulandpreisindex stieg im vergangenen Jahr gegenüber 2022 für das Bremer Umland und dem übrigen Landkreis Verden um gut sechs Prozent weiter an und bewegt sich seit 2017 auf einem steigenden Niveau. Die Anzahl der Kaufverträge hingegen bewegen sich, dem allgemeinen Trend folgend, weiter rückläufig. In den vergangenen zehn Jahren sind die Baulandpreise im Landkreis Verden massiv gestiegen. Eine Trendwende sei nun zu erkennen, so der Gutachterausschuss. Die Nachfrage nach Bauland gehe zurück. Die enormen Preissteigerungen wurden in der Vergangenheit neben der großen Nachfrage insbesondere durch gestiegene Erschließungskosten in den Neubaugebieten hervorgerufen.
Bodenrichtwerte: Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland liegen im Landkreis Verden zwischen 22 Euro je Quadratmeter in den ländlichen Orten der Samtgemeinde Kirchlinteln, etwa in Sehlingen, und bis zu 450 Euro je Quadratmeter in den besten Lagen der Kreisstadt Verden, zum Beispiel am Burgberg. Im Mittel sind die Bodenrichtwerte je Quadratmeter in Achim mit 240 Euro am höchsten, es folgen Oyten mit 180 Euro und Verden mit unverändert 170 Euro. Die Samtgemeinde Thedinghausen mit einem mittleren Baulandwert von 82 Euro, Ottersberg und Langwedel mit 120 Euro je Quadratmeter liegen im mittleren Bereich. In der Gemeinde Kirchlinteln mit 62 Euro und in Dörverden mit 55 Euro sowie Blender mit 52 Euro je Quadratmeter gibt es die günstigsten Baulandpreise. Gegenüber dem Vorjahr legten die Bodenrichtwerte um wenige Prozentpunkte in den Gemeinden Thedinghausen und Etelsen zu.
Bebaute Grundstücke: Insgesamt wurden 678 Kaufverträge mit einem Volumen von 263 Millionen Euro abgeschlossen. Hier sank der Geldumsatz um 47 Prozent, die Anzahl der Kaufverträge ging um 13 Prozent zurück. Davon entfallen 130 Millionen Euro auf freistehende Einfamilienhäuser. Der mittlere Preis für eine solche Immobilie betrug 2023 im Landkreis Verden 305.000 Euro gegenüber 370.000 Euro im Jahr davor. Im niedersachsenweiten Vergleich liegt der Landkreis damit an zwölfter Stelle von 47 Landkreisen und Städten.
Innerhalb des Landkreises waren die Preise in Achim mit 335.000 Euro am höchsten, an zweiter Stelle lag Oyten mit 320.000 Euro und danach Verden mit 290.000 Euro. Danach folgten Ottersberg mit 265.000 Euro und Langwedel mit 270.000 Euro. Verhältnismäßig preiswert waren Einfamilienhäuser in Thedinghausen mit 240.000 Euro sowie in Dörverden mit 215.000 Euro und Kirchlinteln mit 205.000 Euro. "Zur besseren Vergleichbarkeit sind die genannten Preise auf ein normiertes Haus des Baujahres 1985 mit 145 Quadratmetern Wohnfläche und 800 Quadratmeter Grundstück umgerechnet", so der Gutachterausschuss.
Regional lagen die Preisrückgänge der mittleren Schätzwerte zwischen 26 Prozent in Langwedel und der Samtgemeinde Thedinghausen sowie 19 Prozent in der Stadt Verden. Alle anderen Samtgemeinden bewegen sich im Preisrückgang um 20 Prozent.
Die Kaufpreise der einzelnen Objekte hängen nach wie vor im wesentlich von der Lage, dem Baujahr sowie der Größe der Wohnfläche und des Grundstückes ab. "Wir haben allerdings beobachtet, dass Objekte mit schlechter Energiebilanz auch in einer guten Lage nicht mehr gefragt sind, weil auch Sanierungen vielfach nicht mehr finanzierbar sind. Das hat sich also etwas geändert", sagt Röge. Neubauten kosten im Mittel im Landkreis Verden 600.000 Euro, der Landkreis liegt damit im niedersachsenweiten Vergleich auf Platz zwei nach der Region Hannover. Altbauten bis Baujahr 1949 liegen im Durchschnitt bei 255.000 Euro. Bei den Baujahren 2010 und älter sinken die mittleren Preise zum Vorjahreszeitraum. Bei jüngeren Immobilien sind hingegen zum Vorjahr noch Preissteigerungen zu beobachten.
Reihen- und Doppelhäuser: Der mittlere Preis fiel von 330.000 Euro auf 290.000 Euro. Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden überwiegend in den städtischen Regionen verkauft. Auch hier weisen die Vergleichswerte nach den aktuellen Untersuchungen seit Mitte 2022 bis Ende 2023 im Mittel einen Rückgang von 20 Prozent auf.
Eigentumswohnungen: Eine neue Wohnung kostete im Mittel 3750 Euro je Quadratmeter, gegenüber 3580 Euro im Jahr 2022. Hier zogen die Preise um neun Prozent an. Gebrauchte Wohnungen aus dem Baujahr um 2000 kosteten im Mittel 2470 Euro je Quadratmeter. Im Jahr davor waren es 2540 Euro je Quadratmeter. Seit Mitte 2022 bis Ende 2023 gibt es bei den gebrauchten Eigentumswohnungen im Mittel einen Rückgang um sieben Prozent.
Ausblick: "Zum Jahresende 2023 haben wir beobachtet, dass der Preisverfall wieder gestoppt wurde. Die Preise befinden sich auch zum Jahresbeginn wieder auf einem moderaten Niveau, sie bleiben aber vergleichsweise hoch", sagt Volker Röge.
