Die Brinkmann-Story Alter Industriebau wird Zukunftsquartier

Die Firma Justus Grosse. hat das rund 16 Hekttar große Areal der früheren Tabakfabrik Brinkmann in Bremen-Woltmershausen gekauft Dort sollen Wohnungen und moderne Bürolofts entstehen.
21.06.2019, 18:04
Lesedauer: 8 Min
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Alter Industriebau wird Zukunftsquartier
Von Jürgen Hinrichs

Der kleine Junge bekam seinen Mund nicht mehr zu, so staunte er. Ein riesiger Raum, 360 Meter lang, 200 Meter breit, die größte freitragende Halle der Welt. Gebaut für einen Traum, der dann aber jäh platzte. Cargolifter wollte Luftschiffe bauen, hatte sich aber verkalkuliert. Der Junge damals konnte das noch nicht wissen, vielleicht hätte es ihn auch nicht interessiert, er stand in der Halle und rang um Worte: „So groß“, sagte er, und überlegte, „so groß“, und dann fiel es ihm ein – „so groß wie ein Bus!“.

Groß wie ein Bus, nein, viel größer, sind auch die Hallen in der ehemaligen Tabakfabrik in Woltmershausen. Kein Vergleich zu Cargolifter, überhaupt nicht, aber imposant ist das schon: 1000 Quadratmeter in einem Stück, und das mal drei, auf drei Ebenen. Keine Pfeiler, keine Stützen, die im Weg sind. Die reine Halle, mit einer vier Meter hohen Decke und dem Boden aus Industrieparkett. Der Bremer Grün-Gold-Club könnte auf der Fläche um die Weltmeisterschaft tanzen, nicht allein, sondern mit allen Konkurrenten auf einmal. Es ist so viel Platz, dass später Fantasie nötig ist, ihn zu füllen. Man staunt, wie der kleine Junge gestaunt hat.

Clemens Paul führt durch die Tabakfabrik, es ist seine, sie gehört ihm, ihm und Joachim Linnemann, den beiden geschäftsführenden Gesellschaftern des Projektentwicklers Justus Grosse. Das Unternehmen hat im vergangenen Jahr zugegriffen, als der bisherige Eigentümer die Lust an dem knapp 16 Hektar großen Gelände mit seinen alten Industriebauten verloren hatte.

Die Berliner Sirius Facilities GmbH war ohnehin mehr aufs Verwalten bedacht als aufs Entwickeln. Elf Jahre mehr oder weniger Stillstand, weshalb Paul und Linnemann nach der Übernahme vor gut einem Jahr zunächst gar nicht viel tun mussten, um für ihr Projekt Begeisterung zu wecken. „Endlich entdeckt jemand, welches Potenzial unser Stadtteil hat“, jubelte der Beirat Woltmershausen. Die Entdecker sind keine Unbekannten. Sie haben sich vor allem mit ihrem Engagement in der Bremer Überseestadt einen Namen gemacht. Die Investitionen von Justus Grosse schlagen dort mittlerweile mit rund 500 Millionen Euro zu Buche. Ähnlich viel will das Unternehmen in den nächsten Jahren auch in Woltmershausen in die Hand nehmen.

Zu den knapp 16 Hektar, für die dem Vernehmen nach 15,5 Millionen Euro gezahlt wurden, sind wenige Monate später weitere vier Hektar hinzugekommen. Das ist die Fläche, auf der drei alte Tabakspeicher stehen, die Justus Grosse ebenfalls stehen lassen und neu entwickeln will.

Die Arbeiten am Gesamtprojekt haben in einem ersten Abschnitt bereits begonnen, mit solcher Macht, dass Paul beim Rundgang vorsichtig ist. „Hiervon keine Bilder“, bittet er den Fotografen. In einer der Hallen wird tonnenweise Schutt bewegt. Könnte ja sein, dass dabei eine der vielen Auflagen nicht bis zum Letzten und mit der gebotenen Akkuratesse erfüllt wird. Besser also keine Bilder.

Clemens Paul, 51 Jahre alt, ist ein Mann, der sich trotz der langen Zeit, die er im Immobiliengeschäft unterwegs ist, immer noch begeistern kann. Das hat er bei seinen Projekten im alten Hafen bewiesen und zeigt es jetzt wieder im Tabakquartier, wie das gesamte Areal bezeichnet wird. „Uns elektrisiert das“, sagt der Geschäftsführer. Es sei ein Gefühl wie vor gut 15 Jahren in der Überseestadt, als sein Unternehmen dort als ersten Baustein den Speicher I saniert und entwickelt hatte. „In beiden Fällen muss keine grüne Wiese zerstört werden, wir revitalisieren brachliegende Industrieflächen.“

Neben den 20 Hektar, die Justus Grosse besitzt, liegen im Tabakquartier weitere 35 Hektar, die zum größten Teil von der SWB genutzt werden. Der Energieversorger hat sein Betriebsgelände mit der imposanten Tonnenhalle für zunächst unantastbar erklärt. „Es ist nicht auszuschließen, dass auch in zehn oder 20 Jahren keine durchgreifenden Veränderungen an der Standortstruktur und Belegung stattgefunden haben“, erklärte das Unternehmen Ende vergangenen Jahres. Drei Gründe: Die Option, zusammen mit der Muttergesellschaft EWE die Netzwirtschaft an einem anderen Ort zu konzentrieren, ist bisher lediglich ein Gedankenspiel. Es gibt Altlasten in den Böden, die bei der Gasproduktion entstanden sind. Und der Preis stimmt noch nicht, das vor allem. Die SWB will für ihre Fläche viel Geld sehen, aufgehen dürfte diese Rechnung wohl erst dann, wenn das Tabakquartier an anderer Stelle bereits gut entwickelt ist.

Mindestens bei Justus Grosse könnte das sehr schnell passieren. Bis Anfang 2020 soll der erste Baubschnitt in der Tabakfabrik abgeschlossen sein – 11 600 Quadratmeter, auf denen Bürolofts entstehen. Einer dieser Räume ist bereits fertig und dient als Muster. Es wird später die ganze Palette angeboten: Lofts auf drei Etagen mit Größen von 70, 140 und 210 Quadratmeter. Das ist die Regel. In Ausnahmen können Mieter aber auch deutlich größere Flächen buchen oder die Lofts zusammenlegen.

Das riesige Gebäude, das von 1936 an Stück für Stück entstand, beherbergte die Kartonagen-Produktion der Tabak- und Zigarettenfabrik Martin Brinkmann. Der Reiz, ganz so wie in den Schuppen und Speichern der Überseestadt: Die Kombination aus historischer Bausubstanz und modernsten technischen Möglichkeiten.

Jede Mieteinheit wird nach Angaben von Justus Grosse mit hauseigenen Glasfaseranschlüssen ausgestattet sein, die ohne Bindung an bestimmte Anbieter Up- und Downloadgeschwindigkeiten von bis zu zehn Gigabyte pro Sekunde ermöglichen. „Das schnellste Internet der Stadt“, verspricht der Projektentwickler. Zu tun hat das mit einem Haus auf dem Fabrikgelände, das gesichert sein dürfte wie Fort Knox – höchster Standard für den Knotenpunkt der verschiedenen Netzanbieter in Bremen.

„Es gibt eine starke Nachfrage“, berichtet Paul. 21 Prozent der Fläche seien bereits vermietet. Der Antrag für den zweiten Bauabschnitt mit rund 8000 Quadratmetern liege der Behörde zur Entscheidung vor. Ziel sei, im Herbst dieses Jahres mit den Arbeiten zu beginnen. Und so geht es weiter, wenn nichts dazwischen kommt. Genau wissen kann man das nicht An einer Stelle ist Asbest gefunden worden, berichtet Paul. „Nichts Gravierendes“, beschwichtigt er. Das könnte aber durchaus noch einmal passieren und die Sanierungsarbeiten verzögern. Gelände und Gebäude sind vor dem Kauf nicht geröntgt worden, im Gegenteil. „Wir haben die Katze im Sack gekauft.“ Manche Tür blieb bei den vielen Besichtigungen verschlossen. Paul schwant deshalb aber nichts Böses. Seit einem Jahr können seine Leute in jede Ecke und hinter jede Wand schauen, abgesehen von dem bisschen Asbest war bisher nichts.

In zwei bis zweieinhalb Jahren dürfte die Fabrik mit ihren insgesamt 70 000 Quadratmetern Nutzfläche komplett neu entwickelt sein, schätzt der Geschäftsführer. Mitten auf dem Areal wird umrahmt von den historischen Industriebauten ein sogenanntes Boardinghotel entstehen: 80 Zimmer, die mit Küchen ausgestattet sind. Ein abgestufter Bau mit vier Geschossen auf der einen und sieben Geschossen auf der anderen Seite. Es wird auf dem Flachdach eine Dachterrasse geben, von der aus die Gäste über das gesamte Areal blicken können.

Vis-à-vis vom Hotel schlägt in Zukunft das Herz der Tabakfabrik. Dort liegt das alte Heizwerk mit seinem markanten Schornstein, der neuerdings blau leuchtet, Kunst am Bau durch Illumination. Paul führt in das Gebäude hinein, er freut sich drauf, das merkt man, etwas Besonderes. Nach der Übernahme war es für ihn damals wie eine ungeöffnete Kiste, in der alles Mögliche sein konnte, Brauchbares und Unbrauchbares, Altlasten gar. Am Ende, so sieht Paul das, war es ein Schatz, den sie gefunden haben.

Das Heizwerk ist ein Technikdenkmal mit seinen Kesseln und Bottichen, den Becken, Armaturen und Reglern. Alles da, was früher für die Produktion benötigt wurde. Ein bisschen erinnert es an das Alte Pumpwerk des Bremer Abwasserunternehmens Hansewasser, das heute ein Museum ist. Oder an das Pumpwerk in Wilhelmshaven, seit Jahrzehnten eine Stätte für Konzerte und andere Kultur, die sich ihren Industriecharme bewahrt hat und ein Wallfahrtsort für den gesamten Nordwesten ist. Der Veranstaltungsort an der Jade könnte als Vorbild dienen, wenn das Heizwerk der Tabakfabrik in Woltmershausen wie geplant zu einem Kultur- und Veranstaltungszentrum mit Gastronomie ausgebaut wird.

Gerade hier, an diesem Ort, kann sich Paul so vieles vorstellen, das ist sein Ding, da sprüht er vor Ideen. Einzelne Kessel, das Geflecht von Rohren, die Anzeigen für Druck und Menge, Waschbecken sogar, stabil gebaut – möglichst viel davon soll erhalten bleiben, um den alten Charme der Industrieanlage zu bewahren.

Gleichzeitig muss das Heizwerk aber eben auch benutzbar sein. „Wir machen nur das Nötigste“, kündigt Paul an. Der übergroße Hauptkessel zum Beispiel, ihn auszubauen wäre erstens ein riesiger Aufwand und zweitens jammerschade. „Mal sehen“, sagt der Geschäftsführer, „vielleicht legen wir eine Glasplatte drauf.“ Ein Überbleibsel der Tabakfabrik begehbar und erlebbar machen, so stellt er sich das vor. An den Wänden sollen großformatige Bilder aus der Geschichte der Brinkmann-Produktion hängen. Und natürlich wird es eine Bar geben, der Name: Reaktor.

Das Heizwerk ist eine Liebhaberei der neuen Eigentümer, nichts, was einem strengen ökonomischen Kalkül folgt. Anders verhält es sich mit zwei weiteren Projekten, die auf dem Gelände abseits der eigentlichen Tabakfabrik demnächst vorangebracht werden. Sehr schnell schon passiert das mit einem der alten Speicher, die am anderen Ende des Geländes an der Senator-Apelt-Straße stehen. Das Backsteingebäude, ein ehemaliges Tabaklager aus den 1970er-Jahren, soll bereits Ende 2020 bezogen werden. Justus Grosse plant insgesamt 170 Gewerbelofts ab einer Größe von 58 Quadratmetern. Sie werden nicht vermietet, sondern verkauft. Böden, Fenster, die Lastenaufzüge – auch für den Speicher gilt, dass die alten Details der Industriearchitektur in ein modernes Raumkonzept integriert werden. Hat Grosse Erfolg damit, und es sieht heute schon danach aus, werden in den nächsten Jahren die zwei anderen Speicher folgen.

Allein für den ersten Bauabschnitt in der Tabakfabrik und für den Speicher wird das Unternehmen nach Angaben von Paul rund 90 Millionen Euro in die Hand nehmen. Das allermeiste Geld verschlingt aber der Bau von bis zu 1200 Wohnungen. Sie werden dort errichtet, wo jetzt noch diverse Schuppen stehen, die baugeschichtlich ohne Wert sind und abgerissen werden können. Es ist die elf Hektar große Fläche zwischen Tabakfabrik und den drei Speichern. Zurzeit wird dazu mit den Stadtplanern und dem Beirat Woltmershausen ein Masterplan entwickelt, um das Vorhaben großräumig einzubinden und zum Beispiel Regelungen für den Straßenverkehr und den ÖPNV zu finden.

Erst wenn diese Arbeit getan ist, abgeschlossen sein soll sie noch in diesem Jahr, ist die Grundlage für den neuen Bebauungsplan und das Baurecht geschaffen, das sich daraus ergibt. Justus Grosse kann es damit nicht schnell genug gehen, das Unternehmen hofft, im Sommer kommenden Jahres mit dem Bau der ersten Häuser beginnen zu können. Aus der Behörde hatte es allerdings bereits das Signal gegeben, dass so ein Zeitplan wegen der Komplexität der Aufgabe möglicherweise allzu ambitioniert ist.

Clemens Paul hat auch zu diesem Projekt eine Idee, einen Ansatz. „In Woltmershausen leben viele ältere Menschen in Häusern, die für sie zu groß geworden sind. Die könnten sich bei uns eine Wohnung nehmen und ihre Häuser jungen Familien überlassen.“

Das Interesse am Tabakquartier ist da, die Neugier sowieso. Als Justus Grosse zu einem „Tag der offenen Tür“ eingeladen hatte, kamen 5000 Menschen. „Wahnsinn“, sagt Paul.

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