Bremen und das niedersächsische Umland gehören zu den großen Logistikstandorten in Deutschland. Der Umschlag von Waren und Gütern gilt auch immer als wichtiger Indikator dafür, wie es um die Wirtschaft bestellt ist. Gleiches gilt für das Angebot und die Nachfrage für neue und alte Logistikflächen. Beides ist laut dem Marktbericht vom Immobilienunternehmen Engel & Völkers in Bremen und im Umland in diesem Jahr im Vergleich zu 2022 rückläufig.
Wie sich Nachfrage und Angebot verändert haben
„Beim Angebot an verfügbaren Logistikflächen und Immobilien sehen wir einen Rückgang“, sagt Immobilienberater Thomas Westfehling aus dem Team Engel & Völkers Commercial Bremen. „Das Neubauvolumen ist merklich gesunken.“ Der insgesamt starke Mittelstand in Bremen und dem niedersächsischen Umland und die Etablierung von regionalen Lieferketten sorgten aber trotzdem für eine anhaltende Nachfrage – allerdings auf niedrigerem Niveau. Grundsätzlich gebe es weiterhin eine hohe Nachfrage nach Flächen ab 10.000 Quadratmeter. „Projektentwickler und Investoren legen dabei immer mehr Wert auf ESG-konforme Immobilien.“ Gemeint sind damit Gebäude, die Kriterien aus den Bereichen Umwelt (Environmental), Soziales (Social) und verantwortungsvoller Unternehmensführung (Governance) berücksichtigen. „Institutionelle Anleger stehen derzeit noch auf der Bremse, vollfinanzierte Eigennutzer kommen aufgrund der Zinssituation nicht zum Zuge.“ Dementsprechend sei eine hohe Eigenkapitalquote wichtiger geworden. „Bestandsimmobilien in guten Lagen sind weiterhin gut nachgefragt, müssen jedoch preislich Abschläge in Kauf nehmen, um dann energetisch oder ESG-konform saniert zu werden“, so Westfehling.
Wie sich der Flächenumsatz entwickelt hat
In den ersten sechs Monaten dieses Jahres lag der Flächenumsatz bei 70.000 Quadratmetern. 2022 waren es nach Angaben des Berichts insgesamt 218.000 Quadratmeter. Ob in diesem Jahr noch das Niveau vom Vorjahr erreicht werden könne, sei aufgrund vieler Unsicherheiten nicht verantwortungsvoll zu prognostizieren, so der Immobilienexperte.
Welche Gründe es für den geringen Flächenumsatz gibt
„Gerade mittelständisch geprägte Unternehmen tendieren aktuell eher zur Anmietung als zum Kauf oder zum Neubau“, sagt Westfehling. Dies hänge unter anderem mit den deutlich gestiegenem Fremdkosten zur Immobilienfinanzierung sowie mit der messbaren Inflation und den stark gestiegenen Baukosten zusammen. „Trotzdem erwarten wir bei attraktiven Flächen und Gewerbeimmobilien weiterhin erfolgreiche Transaktionen. Spekulative Neubauten gehen allerdings merklich zurück.“
Welche Stadtteile oder Umlandlagen besonders im Fokus stehen
„In jüngster Zeit verzeichnen wir neben dem Standort Bremen im südlichen Umland Richtung Achim und Verden eine wachsende Nachfrage“, sagt Westfehling. „Die weitere Entwicklung des interkommunalen Gewerbegebiets Achim-West wird diesen Trend nachhaltig stärken.“ In Bremen sei das Angebot nach wie vor sehr knapp und werde es bleiben, denn es gebe nicht mehr viele Flächen, die noch erschlossen werden können. „Besondere Bedeutung bekommen deshalb Bestandsimmobilien unterschiedlichster Art wie Handelsstandorte oder Parkhäuser, welche in Zukunft durch entsprechende Umnutzungen beispielsweise für die innerstädtische und Last-Mile-Logistik zunehmend an Bedeutung gewinnen können.“ Die optimale Ausnutzung von Brachflächen oder die mehrstöckige Bebauung könnten ebenfalls Abhilfe schaffen. „Das Güterverkehrszentrum, Standorte in den Industriehäfen oder mit guter Autobahnanbindung sind weiterhin gefragt.“
Wie sich die Mieten entwickeln
„Wie sich der Markt für Industrie- und Logistikimmobilien in Bremen im nächsten Jahr insgesamt entwickelt, hängt auch von der gesamtwirtschaftlichen und weltwirtschaftlichen Lage ab“, so der Immobilienberater von Engels & Völkers. Unabhängig davon werde es weiterhin ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geben, was sich in den Mieten niederschlagen werde. „Ich gehe davon aus, dass die Spitzenmiete 2024 die Marke von sechs Euro überspringen wird.“ Die Spitzenmiete liege in diesem bislang bei 5,80 Euro (Durchschnittsmiete: vier Euro), 2022 seien es 5,20 Euro gewesen (Durchschnittsmiete: 3,80 Euro).
Was einen attraktiven Standort in der Zukunft ausmacht
„Um die Attraktivität des Wirtschaftsstandortes Bremen für die Zukunft zu gewährleisten, sind dringend neue Ansätze wie etwa die Entwicklung grüner Gewerbegebiete weiter zu verfolgen, das heißt die Integration ökonomischer, ökologischer und sozialer Ziele“, sagt Westfehling. Denn Unternehmen achten bereits jetzt verstärkt auf solche Kriterien. Das werde noch zunehmen. Dabei gehe es unter anderem um integrierte Versorgungskonzepte mit erneuerbaren Energien, um Konzepte zum Erhalt der Biodiversität, den Ausbau der Kreislaufwirtschaft und um nachhaltige Verkehrskonzepte. Außerdem würden synergetische Effekte zwischen angesiedelten Unternehmen weiter an Relevanz gewinnen etwa bei der Nutzung von Abwärme oder Breitbandversorgung. „Diese Faktoren nützen nicht nur den Unternehmen, sondern werden auch deutlich das Akzeptanzniveau für die wirtschaftliche Entwicklung in der Gesellschaft und bei den Bürgern und Bürgerinnen insgesamt stärken und damit den Wirtschaftsstandort Bremen für die Zukunft optimal aufstellen.“
