Irgendwann ist der Streit eskaliert. Der Vermieter will den Mieter aus der Wohnung haben – und das sofort. Gründe: Der Mieter zahlt die Miete nicht, ruiniert die Wohnung, beleidigt den Vermieter, richtet im Haus ein Bordell oder eine Tierzucht ein, vermietet illegal unter oder terrorisiert die Nachbarn. Da hilft oft nur die außerordentliche fristlose Kündigung.
Bremen. Fristlos kündigen können Mieter wie Vermieter, wenn wichtige Gründe vorliegen. Deshalb nennt sich diese Art des Vertragsendes Kündigung "aus wichtigem Grund". Die normale Beendigung des Mietverhältnisses, also der Ablauf eines Zeitmietvertrages oder die Einhaltung der Kündigungsfrist bei einem unbefristeten Vertrag, muss dem Vertragspartner unzumutbar sein. Ein wichtiger Grund liegt laut Bürgerlichem Gesetzbuch vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt, indem er "die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt".
Als zweiten Grund nennt das BGB Mietrückstände. Dabei muss der Rückstand "keine zwei vollen Monatsmieten, sondern nur mehr als eine betragen", erklärt Fachanwalt Dirk Clausen. Folgen die Fehlbeträge nicht aufeinander, muss insgesamt ein Rückstand von zwei Monatsmieten erreicht werden.
Das Mietrecht gestattet dem Mieter zwar ein Nachholrecht, sodass er den Rückstand ausgleichen kann, ohne die Wohnung zu verlieren. Der Bundesgerichtshof hat aber Grenzen gesetzt. Anwalt Clausen stellt klar: "Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Mietrückstand bis spätestens zwei Monate nach Zustellung einer Räumungsklage vollständig ausgeglichen wird oder sich eine öffentliche Stelle – in der Regel das Sozialamt – zur Begleichung verpflichtet". Dieses Prozedere, so schränkt der Rechtsanwalt ein, ist allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren möglich. Viele Vermieter geben dem fristlos gekündigten Mieter einige Wochen, die Wohnung zu räumen. In der Praxis vergehen bis dahin Monate. Denn zum Auszug zwingen kann der Vermieter den Mieter nur, wenn er mit Räumungsurteil und Gerichtsvollzieher vor der Tür steht. Das dauert ein halbes Jahr oder länger.
Fristlose Kündigungen muss der Vermieter immer schriftlich begründen und eigenhändig unterzeichnen. Bei Kündigung wegen Mietrückständen muss er die Beträge korrekt benennen. Tut er das nicht, ist die Kündigung aus formellen Gründen unwirksam. In vielen Fällen sind vorher Abmahnungen nötig.
Gründe für einen Rauswurf gibt es einige. Untersagt ist zum Beispiel Wohnungsprostitution. Die gilt als Zweckentfremdung in allen Gebieten mit Zweckentfremdungsverordnung. Die Kündigung ist auch rechtens, wenn ein Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört. Auch krasse Beleidigungen und Bedrohungen begründen ein abruptes Vertragsende. Eine solche Kündigung billigte zum Beispiel das Landgericht Berlin (Aktenzeichen: 63 S 410/04). In dem Fall hatte der Mieter die Vermieterin per SMS als "dumme Kuh" beschimpft.
Kein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Mieter falsche Angaben zu seiner finanziellen Situation macht oder Schönheitsreparaturen nicht ausführt. Abfuhren vor Gericht holten sich auch Vermieter, die kündigten, weil es Unstimmigkeiten über die Nebenkostenabrechnung gab, weil der Mieter gelegentlich spätabends duschte oder weil der Mieter den Vermieter nicht grüßte und ihm während des Urlaubs nicht den Schlüssel aushändigte.
