Wohnungsmarktbericht Delmenhorst

Wunsch nach Wohnungen

Delmenhorst braucht dringend mehr Wohnungen. In Ein- und Zwei- und Mehrfamilienhäusern. Die Prognosen von 2016 werden im aktualisierten Wohnungsmarktbericht der Stadt noch einmal deutlich übertroffen.
03.04.2018, 19:32
Lesedauer: 6 Min
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Wunsch nach Wohnungen
Von Andreas D. Becker
Wunsch nach Wohnungen

Das letzte größere Baugebiet in der Stadt gab es auf dem ehemaligen Magnus-Müller-Areal – und das ist auch schon sechs Jahre her.

Ingo Möllers

Es muss mehr gebaut werden in Delmenhorst. Das ist das Ergebnis des aktualisierten Wohnungsmarktberichtes 2018, den die Stadtverwaltung in der nächsten Sitzung des Ausschusses für Planen, Bauen und Verkehr am Dienstag, 10. April (17 Uhr, Rathaus), vorstellt. In dem 126 Seiten starken Werk vom städtischen Chefstatistiker Christoph Jankowsky heißt es: "Der von der N-Bank für die Stadt Delmenhorst prognostizierte sehr hohe Wohnungsneubaubedarf von rund 150 Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern und rund 200 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern pro Jahr von 2016 bis 2025 bestätigt die bisherigen Empfehlungen/Zielsetzungen der Stadtverwaltung Delmenhorst, bis zum Jahr 2025 pro Jahr mindestens 200 Wohneinheiten pro Jahr zusätzlich zu schaffen."

Grundlage für den Bericht ist vor allem die Bevölkerungsentwicklung. Und die ist demnach seit 2011 positiv, so viele Menschen wie derzeit haben noch nie in der Stadt gelebt. Laut Stadtverwaltung sind es mittlerweile 82 000 Menschen, laut Landesamt für Statistik rund 80 300. Auch wenn die Abweichung der beiden Statistiken überraschend groß ist, haben beide doch etwas gemeinsam: Den kontinuierlichen Zuzug in die Stadt seit 2011 spiegeln beide wider. Was laut Verwaltung vor allem auf "starke Zuwanderung aus dem Ausland (hauptsächlich junge Bevölkerung der osteuropäischen EU-Mitgliedstaaten Polen, Bulgarien und Rumänien) und seit 2013 auch durch die wachsende Anzahl von Flüchtlingen und Asylsuchenden aus dem Nahen Osten, Asien und Afrika" zu erklären ist. Interessantes Detail am Rande: "Umgekehrt gab es bei den deutschen Staatsangehörigen mehr Wegzüge als Zuzüge." Wie auch immer, unterm Strich leben mehr Menschen im immer internationaler werdenden Delmenhorst. Die erste Gleichung des Berichtes ist also simpel: Mehr Menschen benötigen mehr Wohnraum.

Mehr Singles, weniger Familien

Die Statistiker gehen davon aus, dass die Zahl der privaten Haushalte in Delmenhorst um über 3000 zunehmen wird. Was sich nicht nur durch den Einwohnerzuwachs erklärt, sondern auch durch die Versingelung der Gesellschaft, sprich: Die Zahl der Ein-Personen-Haushalte wird überproportional steigen. Die N-Bank, die in Niedersachsen für die Wohnungsbauförderung zuständig ist, geht davon aus, dass bis 2025 die Zahl der Haushalte, in denen ein Mensch allein lebt oder nur zwei Menschen wohnen, um 12,4 Prozent zunimmt (plus 3519 Haushalte). Im gleichen Zeitraum wird die Zahl der sogenannten größeren Haushalte mit mindestens drei Menschen um 4,1 Prozent abnehmen. Und nun wird es kompliziert: Dass die Statistiker daraus einen noch größeren Bedarf an kleinen, möglichst barrierefreien und bezahlbaren Wohnungen herleiten, ist offensichtlich. Trotz allem gehen sie auch davon aus, dass die sinkende Zahl von Familien trotzdem einen größeren Bedarf als bisher gedacht an neuen Ein- und Zweifamilienhäusern hervorruft.

In seiner Betrachtung kommt Jankowsky zu dem Schluss: "Es werden in den nächsten zwei Jahrzehnten in Delmenhorst zeitgemäße, energetisch hochwertige Wohnungen in Mehrfamilien- und Einfamilienhäusern für Familien benötigt." Jankowsky geht aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Entwicklung davon aus, dass der Wunsch nach eigenem Besitz steigt. Er begründet das mit den niedrigen Zinsen, die Sparen unattraktiv, Investitionen in Immobilien aber attraktiv machten. Er begründet das auch mit der in den vergangenen Jahren deutlich gestiegenen Zahl an sozialversicherungspflichtigen Jobs in der Stadt, also damit, dass den Delmenhorstern mehr Geld zu Verfügung steht. "Die Stadtentwicklungsplanung muss diese positiven Impulse aufgreifen und Einwohner und Beschäftigte in der Stadt halten, um das Gemeinwesen positiv zu beeinflussen." Ob diese neuen Jobs in Delmenhorst aber auch tatsächlich so gut vergütet werden, dass ernsthaft an Eigentumerwerb gedacht werden kann, differenziert der Bericht nicht weiter aus. Am Rande wird nur erwähnt, dass die Kaufkraft in der Stadt im Vergleich mit den Nachbarstädten und -gemeinden niedrig bleibt.

In der Analyse wird der Wunsch nach Eigentum auch nicht in einen direkten Zusammenhang mit einer anderen Entwicklung gesetzt: Zwar ist es historisch betrachtet günstig wie nie, sich Geld für Immobilien von Baken zu leihen, aber im gleichen Atemzug sind in den vergangenen Jahren auch die Preise nach oben geschossen. Zum Beispiel für Dienstleistungen im Baugewerbe: "Die Preise für die Bauherstellung beziehungsweise Instandsetzung von Wohnimmobilien stiegen seit 2010 deutlich stärker als die allgemeine Preissteigerungsrate in Niedersachsen." Das liegt bei Neubauten zum Beispiel an neuen Energiestandards, die Bauen schlicht teurer machen. Aber weil derzeit viel gebaut wird, nehmen die Betriebe wegen der stärkeren Nachfrage auch höhere Preise. Aus dem gleichen Grund sind wahrscheinlich auch die Materialkosten gestiegen. Und auch der Quadratmeterpreis für erschlossenes Bauland steigt und steigt. Kostete der Quadratmeter 2010 noch gut 120 Euro, erreichte er 2017 einen Durchschnittswert von 143 Euro laut des Gutachterausschusses für Grundstücksangelegenheiten – was einem Plus von rund 20 Prozent entspricht. "Generell ist der Preisanstieg beim individuellen Bauland als Zeichen eines zu geringen Angebotes im Verhältnis zur Nachfrage zu interpretieren. Die Nachfrage nach Bauland für Wohngebäude (im Eigentum und für die Vermietung) war und ist in Delmenhorst (wie der Region) größer als das tatsächliche Angebot", heißt es im Wohnungsmarktbericht.

Auch Altbauten werden teurer

Auch das Interesse an Bestandsimmobilien hat zugenommen. Das zeigt sich daran, dass der Preis für Häuser und Eigentumswohnungen wieder deutlich über 1000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gestiegen ist. Der mittlere Verkaufspreis eines Hauses in der Stadt betrug 2017 rund 183 000 Euro, 2010 waren es noch 122 000 Euro. Das entspricht einem Plus von 50 Prozent. Was noch moderat ist im Vergleich mit den Nachbarkommunen. Während in der Stadt Oldenburg die Preise für Häuser um 58 Prozent stiegen, betrug der Zuwachs im Landkreis Oldenburg 56 Prozent. Was auch erklären könnte, dass Altbauten nicht im gewünschten Maße für die Stadtentwicklung eine Rolle spielen, wie man annehmen könnte. Weil sie eben keine deutlich günstigere Alternative sind. Die Politik hatte deswegen auch schon den Vorstoß gewagt und ein städtisches Förderprogramm "Jung kauft Alt" wie in anderen Gemeinden gefordert. Doch das lehnt die Verwaltung ab: "Bislang sieht die Stadtverwaltung (Arbeitskreis ‚Umsetzung Wohnungsmarkt-Strategie‘ unter Teilnahme der Stadtbaurätin) nicht das Erfordernis für ein Förderprogramm ‚Jung kauft alt‘. Entsprechende erforderliche finanzielle und personelle Ressourcen wurden bislang nicht eingeplant."

Wie sehr die Nachfrage gestiegen ist, zeigt sich laut Jankowsky auch an den Baugenehmigungen, die in den vergangenen Jahren erteilt wurden. 2013, 2015 und 2016 wurden über 200 Wohneinheiten in allen denkbaren Gebäudetypen genehmigt. "2016 wird mit Baugenehmigungen für 233 Wohnungen der höchste Wert den letzten 15 Jahren erreicht", führt der Statistiker aus. Die Bauwirtschaft reagiert also auf die Bedürfnisse des Marktes. Allerdings gibt es aus Sicht der Stadtentwickler eine Schieflage: Es werden deutlich mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäusern als Einfamilienhäuser gebaut. So gab es im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser 2016 nur 54 zusätzliche Wohneinheiten, womit die angepeilte 100er-Marke "deutlich unterschritten" wurde, während es in Mehrfamilienhäusern 136 neue Wohneinheiten gab, womit laut Jankowsky das Ziel 100 "zumindest erreicht" wurde. Dass zu wenig Einfamilienhäuser gebaut wurden, führt Jankowsky vor allem darauf zurück, dass schlicht die Flächen fehlen, zumindest verfügt die Stadt derzeit über so gut wie keine mehr. "Dieses fehlende Angebot konnte wahrscheinlich durch das Aufzeigen von Potenzialen in einem Baulückenkataster (wie seit 2015 existent) nicht kompensiert werden." Dass die Bauplaner der Verwaltung derzeit mindestens zwölf Bebauungspläne in der Mache haben, die in den kommenden Jahren Platz für mindestens 237 Einfamilien- und Doppelhäuser und für neun Mehrfamilienhäuser schaffen (wie kürzlich vom DELMENHORSTER KURIER ausführlich dokumentiert), wird in dem Verwaltungsbericht nicht weiter erwähnt.

Dass es an Bauland in der Stadt fehlt, es aber durchaus einige bauwillige Familien gibt, wird im Bericht – wie seit Jahren immer wieder betont – auch anhand des Umzugs Delmenhorster Familien nach Ganderkesee erklärt. Unter anderem lässt sich so erklären, warum die Zahl der deutschen Staatsangehörigen in der Stadt sinkt. Das klassische Eigenheim scheint vor allem immer noch der Wunsch deutscher Familien zu sein. Aber es lässt sich auch mit der schlichten Tatsache erklären, dass es in Ganderkesee Bauland gibt. Vor allem aber bietet Ganderkesee die Möglichkeit, weiterhin nah an Delmenhorst zu leben und die Infrastruktur der Stadt mit Ärzten und Supermärkten immer noch direkt vor der Haustür zu haben. Die Abwanderungen nach Stuhr oder in den Landkreis Wesermarsch, in dem die Quadratmeterpreise deutlich unter dem Delmenhorster Niveau liegen, sind nicht festzustellen. Für Stuhr könnte die Erklärung lauten, dass das Angebot an Bauplätzen vergleichbar gering wie in der Stadt ist, für die Wesermarsch, dass die Distanz zu Delmenhorst zu groß ist.

Kritik vom NABU

Yvonne Ingenbleek, beim NABU für die "Nachhaltige Siedlungsentwicklung" zuständig, hat bereits auf den Bericht reagiert und dessen Schlussfolgerungen kritisiert. Der NABU halte weiter daran fest, dass für Neubaugebiete am Stadtrand zurzeit kein Bedarf bestehe. "Leider müssen wir feststellen, dass die Stadtverwaltung wiederholt keine Daten über Potenziale im Bestand, Reserven in bereits ausgewiesenen Baugebieten und Potenziale der noch in Bearbeitung befindlichen Baugebiete dargestellt hat."

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