Die Baulandpreise steigen kontinuierlich. Das zeigen jüngste Daten des Statistischen Bundesamtes, die für 2019 ein Rekordhoch mit durchschnittlich 189,51 je Quadratmeter baureifes Grundstück vermelden. Die Preise in Niedersachsen liegen mit 96,80 Euro deutlich unter diesem Bundesdurchschnitt, in Bremen sind sie mit 252,68 Euro teurer. Vor zehn Jahren hat der Bundesdurchschnitt bei 122 Euro gelegen.
Nach Einschätzung von Peter Ache, dem Leiter des Oberen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen, zeigen diese Durchschnittswerte die Entwicklung sehr grob. „Grundsätzlich stimmt die Aussage, dass die Preise seit Jahren steigen, aber auch dabei gibt es regionale Unterschiede, Schwankungen und auseinandergehende Entwicklungen in einzelnen Marktsegmenten“, sagt Ache. Er verweist auf die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse der Landesvermesser, die jedes Jahr sämtliche Kaufverträge auswerten, um die Preisentwicklung festzustellen.
In Bremen unterscheidet der Gutachterausschuss bei dieser Analyse der Kaufverträge für unbebaute Grundstücke zwischen Bremen-Nord und Bremen-Stadt. Die absoluten Zahlen sind zu niedrig, um daraus Werte für einzelne Stadtteile abzuleiten. Von mehr als 7000 Immobilienverkäufen im Jahr 2019 handelte es sich bei 115 Verträgen um reines Bauland. Auf der Basis dieser Daten bedeutet das für 2019 in Bremen-Nord einen Durchschnittspreis von 165 Euro je Quadratmeter und 305 Euro in Bremen. In Niedersachsen liegen die Baulandpreise je Quadratmeter für den individuellen Wohnungsbau in einer Bandbreite von 20 Euro in Bremke im Landkreis Holzminden bis 1000 Euro auf der Insel Juist.
Die Gutachterausschüsse berechnen zur besseren Vergleichbarkeit zusätzlich die sogenannten Bodenrichtwerte. Diese basieren nicht allein auf den Käufen und Verkäufen von reinem Bauland, sondern sind ein berechneter Wert, der auch die Kaufpreise bebauter Grundstücke berücksichtigt. Der Wert der Immobilien wird dabei herausgerechnet, um den Bodenpreis zu ermitteln. „Für Gemeinden, in denen im Berichtsjahr nur wenige oder sogar überhaupt keine unbebauten Grundstücke den Besitzer wechseln, hätten wir sonst keine Daten“, erläutert Ache.
Das Jahr 2000 als Basis
Auf dieser Basis zeigt sich im Bremer Umland einer Spanne von 50 bis 250 Euro (siehe Tabelle). Um die langfristige Preisentwicklung abzubilden, werden sogenannte Indexreihen der Bodenrichtwerte gebildet. Sie haben bundesweit das Jahr 2000 als Basis mit 100 Prozent angesetzt. Auf dieser Grundlage ergibt sich für Bremen seitdem ein Plus von 31,5 Prozent bis 2019.
Der Immobilienmarktbericht für ganz Deutschland zeigt bei dieser Methode für Großstädte zwischen 500.000 und 600.000 Einwohnern einen Preisanstieg von 50 Prozent. Für Niedersachsen weist diese Indexreihe bei kontinuierlichem Anstieg von rund drei Prozent seit 2010 ein Plus von mehr als 40 Prozent aus.
In Berne und Lemwerder, wo die Preise vergleichsweise niedrig liegen, fiel dieser Preisanstieg mit sechs bis 7,5 Prozent jährlich seit 2010 höher aus als beispielsweise im teureren Lilienthal. Dort zogen die Baulandpreise um jährlich 1,5 bis drei Prozent an. Im ohnehin schon teureren Stuhr sowie in Weyhe lag der Preiszuwachs mit bis zu neun Prozent jährlich darüber.
In Bremen steigen die Preise dort am meisten, wo auch die Bodenrichtwerte am höchsten sind. Wo die Richtwerte unterhalb von 99 Euro liegen, stagnieren sie seit 2000 und sind im Vergleich zu 2018 gefallen.
