Zwischen mäßigen und besseren Wohnlagen wird es in Bremen künftig eine stärkere Spreizung bei der Grundsteuer geben. Zugleich dämpft das Bundesland allzu große Sprünge durch die Einführung einer sogenannten Landesmesszahl, die bei der Berechnung der jährlichen Abgaben eine Rolle spielt. Das ist die Leitlinie für die Umsetzung der Grundsteuerreform, die zum 1. Januar 2025 ansteht. Einen entsprechenden Vorschlag von Finanzsenator Björn Fecker (Grüne) wird der Senat voraussichtlich am kommenden Dienstag beschließen. Das letzte Wort hat im Herbst die Bürgerschaft.
Weshalb wird die Steuer reformiert?
Das Bundesverfassungsgericht entschied im Jahr 2018, dass die Grundsteuer in ihrer bisherigen Form verfassungswidrig ist. Die sogenannten Einheitswerte, auf die sich die Berechnung stützte, stammten aus dem Jahr 1964 und waren mithin völlig veraltet. Der Bundesgesetzgeber novellierte daraufhin das Grundsteuergesetz und räumte den Ländern einen gewissen Spielraum für die konkrete Ausgestaltung der Abgabe ein. Der Bremer Senat erklärte frühzeitig, die Veränderungen insgesamt aufkommensneutral gestalten zu wollen. In der Stadt Bremen lagen die jährlichen Einnahmen zuletzt bei rund 180 Millionen Euro, in Bremerhaven bei 32 Millionen Euro.
Welche Vorarbeit ist schon geleistet?
Zum Stichtag 1. Januar 2022 wurden alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet. In Bremen waren 237.000 Flächen betroffen, in Bremerhaven 35.000. Dieser Vorgang soll künftig alle sieben Jahre wiederholt werden, damit sich die Steuer weiterhin an halbwegs aktuellen Verkehrswerten orientiert. Die allermeisten Grundstücksbesitzer haben inzwischen von der Steuerverwaltung ihre neuen Grundstückwertbescheide erhalten.
Wie berechnet sich die Abgabe künftig?
Würde Bremen nun die Leitlinien der Grundsteuerreform von 2019 eins zu eins übernehmen, ergäbe sich eine deutliche Lastenverschiebung. Eigentümer von Gewerbe- oder unbebauten Flächen würden profitieren, Besitzer von Wohngebäuden müssten etwa 20 Prozent höhere Lasten schultern. Hier greift Bremen nun ein. Wohngrundstücke sollen weiterhin 53 Prozent des Gesamtaufkommens beisteuern, Gewerbe- und unbebaute Flächen 47 Prozent. Erreicht werden soll das, indem eine sogenannte Landessteuermesszahl eingeführt wird. Sie wird für Grundstücke mit Wohngebäuden bei 0,31 Promille, für die anderen bei 0,75 Promille liegen. Als weiterer Faktor geht der sogenannte Hebesatz in die Berechnung der Grundsteuer ein. Er wird nicht vom Land bestimmt, sondern von den Kommunen. Die Stadtgemeinde Bremen wird den Hebesatz voraussichtlich von 695 auf 755 Punkte anheben. Für die Berechnung der künftigen jährlichen Abgabe eines mit Wohnungen bebauten Grundstücks ergibt sich also die Faustformel: Grundstückswert mal 0,00031 mal 7,55. Die Bescheide des Finanzamtes sollen Anfang Januar 2025 in den Briefkästen liegen.
Wie wirkt sich die Reform vor Ort aus?
Das Kriterium gute Lage beziehungsweise weniger gute Lage kommt durch die Berücksichtigung des jeweiligen Bodenrichtwerts stärker zum Tragen. In weniger begehrten Lagen etwa in Farge oder Teilen von Aumund-Hammersbeck mit niedrigem Bodenrichtwert (BRW) ergeben sich zumeist Senkungen der Abgabe, die im Schnitt 100 bis 200 Euro pro Jahr betragen können. Beispiel: Eine Immobilie in Aumund-Hammersbeck, Baujahr 1964. Bei 143 Quadratmetern Wohnfläche auf einem 700 Quadratmeter großen Grundstück und einem Bodenrichtwert von 155 Euro pro Quadratmeter ergibt sich auf Basis der neuen Landesmesszahlen und eines Hebesatzes von 755 Prozent eine jährliche Abgabe von 485,62 Euro. Bisher zahlte der Eigentümer 643,20 Euro. Bei einem Objekt aus dem Jahr 2015 in attraktiver Lage in Schwachhausen (Wohnfläche 139, Grundstücksfläche 215 Quadratmeter) errechnet sich bei einem BRW von 811 Euro pro Quadratmeter eine künftige Grundsteuer von 1.082,44 Euro. Bisher wurden dort 833,37 Euro fällig. Es geht also merklich aufwärts. Ohne die bremische Glättung des Bundesmodells wäre der Eigentümer ab 2025 indes mit 1433,70 Euro dabei.
Was ist die politische Botschaft?
Eigentümer wertvoller Immobilien werden künftig etwas stärker belastet, am anderen Ende der Skala kommt es eher zu Entlastungen. Die Ausschläge nach oben und unten sollen sich indes in Grenzen halten. "Insgesamt ist das eine sehr abgewogene Umsetzung der Reform, wir sorgen für mehr Steuergerechtigkeit", ist Senator Fecker überzeugt. Als erster Zahlungstermin der neuen Grundsteuer gilt der 15. Februar 2025.
Betrifft die Grundsteuer auch Mieter?
Im Prinzip ja. Der Vermieter darf die Grundsteuer als Betriebskosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Die Grundsteuerreform von 2019 änderte hieran nichts. Ob und wie der Eigentümer von dieser Möglichkeit Gebrauch macht, ist vom jeweiligen Mietvertrag abhängig.
