Der Immobilienmarkt hat in den vergangenen zwei Jahren in vielen Regionen eine Kehrtwende vollzogen. Im vergangenen Jahr kam es zum größten Preiseinbruch seit der Jahrtausendwende. Zuvor waren die Preise von einem Hoch zum nächsten geklettert. "Das hat sich mit den steigenden Zinsen geändert", berichtet der Geschäftsführer des Immobilienverbands Deutschland (IVD) Nord, Peter-Georg Wagner. Der Markt sei dennoch differenziert zu betrachten. Es gebe in einigen Regionen den "Hauch einer Trendwende zu erkennen", die vorsichtig optimistisch stimme. Generell treffe jedoch eine "hochsensible Käuferschaft" – meist Menschen zwischen 35 und 40 Jahren – auf Verkäuferinnen und Verkäufer, die der "Preisnostalgie, der vergangenen zehn Jahre nachhängen", so Wagner. Maklerinnen und Makler aus Borgfeld, Lilienthal und umzu bestätigen das.
Wie ist die Nachfrage in Lilienthal?
"Die Nachfrage nach Immobilien ist deutlich gesunken", berichtet der Lilienthaler Immobilienmakler Sven Behrens. Die Preise seien um 10 bis 15 Prozent im Vergleich zu vor zwei Jahren gefallen. Der Grund: "Wenn ich früher ein Einfamilienhaus für 500.000 Euro gekauft habe, hatte ich ein Prozent Zinsen und zwei Prozent Tilgung, dann lag der Abtrag im Schnitt bei 15.000 Euro pro Jahr – bei vier Prozent Zinsen bin ich heute bei 30.000 Euro", rechnet der Makler vor. Das könnten sich die meisten Kunden nicht mehr leisten. Gestiegene Lebenshaltungskosten, ein unsichereres Zukunftsgefühl, anhaltende Kriege und Krisen würden die Kaufzurückhaltung bei teuren Objekten weiter schüren. "Hatten wir früher ein Haus für 450.000 Euro im Angebot, haben sich darauf im Schnitt 30 Interessenten gemeldet – heute sind es vielleicht zwei", sagt Behrens. Auch seine Kollegin Petra Thiel, Maklerin und Mitglied im Gutachterausschuss für Grundstückspreise im Landkreis Osterholz, hat derartige Erfahrungen gemacht.
Wie ist die Nachfrage in Borgfeld?
Eine große Nachfrage nach Immobilien verzeichnet hingegen der Borgfelder Immobilienmakler Philip König. Gefragt seien Einfamilienhäuser zwischen 140 und 160 Quadratmeter auf 600 Quadratmeter Grund. Allerdings spürt er, dass die Immobilien nicht mehr als 500.000 Euro kosten dürften. Wichtig für Käuferinnen und Käufer sei, dass der Energiepass einer Immobilie stimme. "Das ist heute ein entscheidendes Kaufkriterium", sagt König. Dem stimmt die Lilienthaler Maklerin Sarina Keller-Arvanitidis zu. "Früher war die Lage entscheidend, heute ist es der Energiepass", sagt die Unternehmerin.
Was geht gut am Markt – was nicht?
Stark gestiegen sei die Nachfrage nach Wohnungen, berichten Maklerinnen und Makler unisono. Auch Häuser in der Preislage zwischen 300.000 und 400.000 Euro würden weiter nachgefragt. Ab 450.000 Euro werde die Luft jedoch dünn. Eine weitere Hürde seien die gestiegenen Bodenrichtwerte. "Schwierig sind Objekte, die älter und unrenoviert sind", erklärt die Lilienthaler Maklerin Petra Thiel und erhält die Zustimmung ihrer Kolleginnen und Kollegen. In der Regel ließen sich die Renovierungskosten schwer einschätzen. "Die potenziellen Käufer haben dann Angst, beim Endpreis zu hoch zu kommen, und sie haben Angst, keine Handwerker zu kriegen", so Thiel.
Wie sind die Aussichten?
Die Lilienthaler Maklerin Sarina Keller-Arvanitidis spricht von einer zuletzt gestiegenen Nachfrage in der Region. "Ich habe das Gefühl, dass das neue Zinsniveau langsam Akzeptanz gefunden hat." Allerdings würden die Entscheidungsprozesse sowohl bei Käuferinnen und Käufern als auch bei Verkäuferinnen und Verkäufern länger dauern als noch vor zwei Jahren. Hinzu kämen neue Hürden bei der Finanzierung: "Früher haben wir drei Wochen von der Finanzierungsanfrage bis zur Beurkundung gebraucht. Kürzlich haben wir acht Wochen lang nur auf einen Kreditvertrag gewartet", sagt Keller-Arvanitidis. Die Regularien der Banken hätten sich extrem verschärft. Die Abträge beim Hauskauf hätten sich inzwischen in der Regel verdoppelt. "Da schauen die Banken genau hin, ob sich die Käufer die Immobilie auch leisten können."
Warten oder kaufen?
Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), haben sich die Preise am Immobilienmarkt stabilisiert. Doch im Jahr 2023 verbilligten sich Eigentumswohnungen um 8,9 Prozent, Einfamilienhäuser um 11,3 Prozent und Mehrfamilienhäuser sogar um 20,1 Prozent, wie das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) kürzlich mitteilte. Lohnt es sich also weiter zu warten? "Die Zinsen werden sich vermutlich bei 2,5 bis drei Prozent einpendeln", vermutet Maklerin Keller-Arvanitidis. Ihr zufolge gebe es gerade eine Bereinigung der Preise "von einstigen Mondpreisen hin zu realistischen Marktpreisen". Wichtig sei, individuell zu schauen, damit die Bedürfnisse der Käufer auch mit deren Finanzierungsmöglichkeiten übereinstimmten.
