Manches Mietverhältnis geht jahrelang gut, bis beim Auszug das böse Ende kommt. Die Mietparteien geraten sich in die Haare, weil der Mieter Umbauten vorgenommen hatte, die Schönheitsreparaturen dem Vermieter nicht gefallen oder die Badewanne verkratzt ist. Der Übergabetermin bringt jede Menge Stoff für Zoff.
Bremen. Vermieter, die Ansprüche wegen Schäden an der Wohnung erheben, dürfen sich nicht allzu viel Zeit lassen. Das Bürgerliche Gesetzbuch setzt in Paragraf 548 enge Fristen: "Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten." Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung.
Aber auch der Mieter ist betroffen. Seine Ansprüche auf "Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung", so das BGB, verjähren ebenfalls nach einem halben Jahr. Damit sind zum Beispiel verauslagte Kosten für Renovierungen gemeint, zu denen der Mieter nicht verpflichtet war, etwa weil die Klausel im Mietvertrag unwirksam war. Anderes Beispiel: Der Mieter hatte eine Küche für die Wohnung gekauft, die der Vermieter nicht gegen Bares übernehmen will. In dem Fall hat der Mieter nur sechs Monate Zeit, sie auszubauen.
Mieter wie Vermieter sollten bei Rückgabe der Mieträume die kurze Verjährung im Auge behalten. Unterbrochen wird die Verjährung zum Beispiel durch eine Klage, ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren oder einen Mahnbescheid – letzterer ist ein gerichtlicher Zahlungsbefehl, dessen Berechtigung das zuständige Mahngericht aber nicht inhaltlich prüft.
Sind die Fronten zwischen Mieter und Vermieter völlig verhärtet, kann es zügig zu Gericht gehen. "Das sollte man als Mieter möglichst vermeiden", rät der Autor und Rechtsanwalt Dilip Maitra in seinem Ratgeberbuch "Wenn das Mietverhältnis endet". Denn angesichts der kurzen Verjährungsfrist sei es sinnvoller, eine frühzeitige Klage, die den Einwand der Verjährung unterläuft, nicht zu provozieren.
Verjährung heißt, dass die Forderung des Gegners wegen der verstrichenen Zeit nicht erfüllt werden muss. Der Beklagte muss sich bei Gericht aber darauf ausdrücklich berufen. Nur dann läuft die Klage ins Leere. Der Gesetzgeber lässt neben gerichtlichen Schritten einen weiteren Umstand gelten, der die Verjährung hemmt – und zwar, wenn Mieter und Vermieter über ihre Forderung verhandeln. Was aber heißt verhandeln?
"Teilweise wird es schon für ausreichend gehalten", so Anwalt Maitra, "wenn zwischen Vermieter und Mieter Schreiben gewechselt werden, in denen die gegnerischen Forderungen nicht blankweg abgelehnt, sondern ihre Berechtigung erörtert wird." Maitra rät Mietern, außer bei Kleinigkeiten und eindeutigen Fällen auf Aufforderungen des Vermieters, bestimmte Arbeiten auszuführen, möglichst gleichgültig zu reagieren. Typisches Beispiel ist die Aufforderung, die Wohnung zu weißen.
Dabei müsse man nicht gleich unfreundlich sein, und wer auf Krawall gebürstet ist, wird den Gegner ohnehin nur innerhalb der Verjährungsfrist zum Gericht treiben. Maitra rät zu knappen Schreiben à la "Naja, wir werden sehen" oder "Was wir tun müssen, werden wir tun!". Dies stellt kein Verhandeln dar. Sind die sechs Monate um, ohne dass der Vermieter zum Gericht gelaufen ist, ist der Mieter aus dem Schneider. Gleiches gilt auch für Vermieter, wenn der Mieter zum Beispiel kräftig ins Bad investiert hatte, seine Forderung aber binnen sechs Monaten weder gerichtlich geltend macht noch über die Ansprüche verhandelt wurde.
