Der Wunsch nach einer Immobilie ist ungebrochen hoch. Doch angesichts des seit Jahren anhaltenden Preisanstiegs sollte ein Investment gut überlegt werden. Das gilt erst recht, wenn es nicht nur um die eigenen vier Wände geht. Wer eine Immobilie als Anlageobjekt erwirbt, hofft erst recht auf Wertsteigerungen und steigende Mieteinnahmen, die im Alter als zusätzliche Versorgung dienen können.
Aber spätestens mit Beginn der Rente sollte die Immobilie abbezahlt sein. Das gilt für Selbstnutzer wie für Vermieter. Aber gibt es noch gute Bedingungen für Immobilienkäufer? Die Postbank hat in Zusammenarbeit mit dem Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) die 401 Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland analysiert.
Die Experten betrachteten das aktuelle Preisniveau und wie sich die Immobilienpreise wohl bis zum Jahr 2030 real, also nach Abzug der Inflationsrate, entwickeln werden. „In diese Kaufpreisprognose sind die Angebots- und Nachfrageentwicklung anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung, Wohnausgaben und Wohnungsangebot eingeflossen“, sagt Dörte Nitt-Drießelmann vom HWWI.
Aus Preisprognose und aktuellem Mietniveau entstand ein Investitionschancen-Index zwischen 0 und 2. Die 2 steht für eine hohe positive Preisentwicklung bei moderaten Kaufpreisen in Relation zur Miete. Lediglich 36 von 401 Kreisen erhalten dieses Prädikat. Basis für die Berechnungen war eine 70 Quadratmeter große Wohnung im jeweiligen Kreis.
Bei einem Index von 1 gibt es noch eine leicht positive Preisentwicklung, aber die Kaufpreise sind in Relation zur Miete schon hoch. Das ist in 186 Kreisen der Fall. Im Rest droht eine negative Preisentwicklung. Bremen kommt hier auf einen Investitionschancen-Index von 1. Bis 2030 sollen die Preise real um 0,39 Prozent jährlich steigen, aber die Kaufpreise sind mit einem sogenannten Vervielfältiger von 20,9 schon recht hoch.
Das bedeutet, der Kaufpreis entspricht der 20,9-fachen Jahresnettokaltmiete. „Die Ertragschancen eines Wohninvestments sind tendenziell umso höher, je geringer der gegenwärtige Vervielfältiger und je höher die prognostizierte Preissteigerung ist“, sagt Expertin Nitt-Drießelmann.
Teile von Niedersachsen sehr attraktiv
Besonders gute Investitionschancen bescheinigt die Expertin Kreisen und Städten mit einem erwarteten Preis-Plus von real mindestens 0,5 Prozent pro Jahr bis 2030 und umgerechnet weniger als 22,5 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf. Bremerhaven droht mit einem Investitionschancen-Index von 0 eine negative Preisentwicklung.
Um mehr als zwei Prozent sollen die Kaufpreise dort jährlich zurückgehen. Wer das Gegenteil sucht, wird bevorzugt außerhalb der Großstädte fündig und besonders im Nordwesten und Süden der Republik. „So sind beispielsweise Teile von Niedersachsen sehr attraktiv für Käufer geworden“, sagt Eva Grunwald, Postbank-Bereichsleiterin für das Immobiliengeschäft.
Im Vergleich zum Vorjahr gibt es nun drei große Landkreise auf der Liste mit besonders guten Investitionschancen: Osnabrück, Diepholz und Gifhorn. Der Landkreis Rotenburg-Wümme hat seine Investitionschancen behauptet. Dort sollen die Preise jährlich um knapp ein Prozent steigen, und der Vervielfältiger liegt noch unter 20.
Andere Landkreise um Bremen herum kommen maximal nur noch auf einen Investitionschancen-Index von 1. „Immobilienschätze sind auch im nördlichsten Teil Deutschlands zu finden, der Landkreis Schleswig-Flensburg ist so ein guter Tipp“, sagt Grunwald. Sogar rund um Hamburg, Deutschlands drittteuerster Metropole, gibt es mit den Landkreisen Harburg, Stade, Segeberg sowie Lüneburg interessante Optionen.
In den deutschen Großstädten deuten Bevölkerungs- und Einkommensprognosen zwar weiter auf steigende Nachfrage und Wertgewinne bis 2030 hin – allerdings sind die Preise bereits vergleichsweise hoch. In München, Hamburg und Berlin entsprechen die Kaufpreise mehr als 30 Jahresnettokaltmieten. „Hier sollte man genau das Preis-Leistungs-Verhältnis prüfen. Es hängt beim einzelnen Objekt sehr von Bausubstanz, Ausstattung und der Lage ab. Stimmt all das, können auch hohe Preise gerechtfertigt sein“, sagt Expertin Grunwald.
Langfristige Bindung
Eine Besichtigung ist Pflicht, denn Lagepläne und Objektfotos reichen nicht. Noch besser: Die Wohnung zu verschiedenen Tages- und Wochenzeiten aufsuchen, um auch den Verkehrslärm zu checken. Auch auf das Umfeld kommt es an. Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen, Grünflächen und Freizeitangebote sollten in der Nähe sein sowie eine gute Anbindung an den Nahverkehr. Lage und Qualität sind für den Vermietungserfolg entscheidend.
Denn mit einer Immobilie bindet man sich langfristig. Schon die hohen Erwerbsnebenkosten aus Maklercourtage, Grunderwerbsteuer und Notargebühren machen einen schnellen Wiederverkauf zum Verlustgeschäft. So betragen diese Nebenkosten nach einer Studie des Maklerunternehmens Homeday in Bremen 12,95 Prozent. In Hamburg sind es dagegen 12,75 Prozent.
