Immobilien im Schnitt 52% teurer Immobilienpreise steigen stärker als Mieten

Niedrige Zinsen verstärken die Nachfrage nach Immobilien auch im neuen Jahr - hohe Preise schrecken bisher noch nicht ab.
14.01.2018, 22:19
Lesedauer: 3 Min
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Von Olaf Grahl

Niedrige Zinsen werden auch im neuen Jahr die Nachfrage nach Immobilien verstärken. Die hohen Preise haben noch keine abschreckende Wirkung. In Bremen sind zwar die Immobilienpreise in den vergangenen zehn Jahren nicht so stark gestiegen wie in Hamburg oder München, aber im Schnitt um 52 Prozent, wie aus einer Übersicht der Commerzbank auf Basis von Daten des Internetportals Immobilienscout24 hervorgeht. Für ein Einfamilienhaus aus dem Bestand müssen im Schnitt 308.565 Euro bezahlt werden. Neubauten kosten 360.687 Euro. Je nach Lage sind die Preise auch deutlich stärker gestiegen. So haben sich in Schwachhausen die Preise für Einfamilienhäuser innerhalb von zehn Jahren verdoppelt. Für ein solches Objekt werden inzwischen rund 740.000 Euro aufgerufen.

Der Wunsch nach der eigenen Immobilie ist ungebrochen. „Angesichts historisch niedriger Zinsen, sehen wir bei Privatkunden eine große Nachfrage nach Wohnimmobilien zur Eigennutzung, aber auch als Kapitalanlage“, sagt Sönke Karwei, Regionalbereichsleiter der Hypo-Vereinsbank in der Region Nord. Da ein Preiseinbruch von den Experten nicht erwartet wird, bleibt der Kauf attraktiv. „Wenn man sich die Finanzierung langfristig leisten kann, spricht nichts dagegen“, sagt Andrea Berkenthien von der Commerzbank.

Nutzen im Alter

Für Selbstnutzer liege der aktuelle Wert der eigenen Immobilie ohnehin nicht im ständigen Fokus. „Da zählen andere Vorteile wie Freiraum und mietfreies Wohnen im Alter“, sagt Berkenthien. Wer eine Wohnung vermieten will, muss etwas anders kalkulieren. Die Renditen für eine Vermietung liegen nur noch zwischen zwei und drei Prozent. Für die Vermietung eignen sich schon wegen des Preises eher kleinere Wohnungen. Ein solches Objekt lässt sich meist leichter vermieten. Wenn man bis zur Rente schuldenfrei ist, kann man dann von einer relativ sicheren Zusatzeinnahme mit Steigerungspotenzial im Ruhestand profitieren. Wie hoch am Ende dabei die Rendite ausfällt, ist aber ungewiss.

Warnende Stimmen im Immobilienboom sind in einer Minderheit, denn Makler und Banken verdienen an den steigenden Immobilienverkäufen gut. „Wir stehen am Anfang einer Immobilienblase, die sich 2017 ausgeweitet hat“, sagt dagegen der Wirtschaftsprofessor Karl-Werner Hansmann. „Denn die Immobilienpreise steigen deutlich stärker als die Mieten. Wer selbst dann noch Immobilien kauft, obwohl die Mieten nicht ausreichen, die Finanzierung zu decken, der muss ein Spekulant sein und auf höhere Preise warten. Das war in den USA so, das war in Spanien so, und das ist auch in Deutschland so.“ Das Argument richtet sich vor allem an Käufer, die Immobilien jetzt noch als Anlage kaufen wollen. Auch dass immer mehr Regionen von den Preissteigerungen erfasst werden, sieht der Experte als ein klares Warnsignal.

Ausstieg nach zehn Jahren

Die Rahmenbedingungen für die Baufinanzierungszinsen verschlechtern sich 2018 ein wenig. Die Europäische Zentralbank hat den Aufkauf von Staats- und Unternehmensanleihen etwas gedrosselt, in den USA wird im nächsten Jahr mit drei Zinserhöhungen durch die Notenbank gerechnet. Steigende Zinsen in den USA könnten Anleger dazu veranlassen, ihr Geld verstärkt dort statt in Europa anzulegen. „Auch die Inflationsrate in Europa wird weiter steigen“, sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. „Deshalb erwarte ich eine leichte Steigerung bei den Hypothekenzinsen.“ Für eine zehnjährige Zinsbindung rechnet der Experte mit knapp über oder unter zwei Prozent gegen Ende des Jahres. Aktuell liegen die Zinsen bei 1,32 Prozent. Ein Anstieg von aktuell 1,79 Prozent auf 2,5 Prozent ist im Jahresverlauf 2018 für eine 15-jährige Zinsfestschreibung zu erwarten.

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„Wir raten insbesondere bei hohen Kreditbeträgen zu 15 oder 20 Jahren Zinsbindung“, sagt Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen. Das bringe Sicherheit bei der Planung der monatlichen Belastung, und nach eineinhalb Jahrzehnten ist wenigstens schon ein Drittel der Schulden abbezahlt, wenn man mit zwei Prozent tilgt. Nach zehn Jahren ist ein vorzeitiger Ausstieg aus der Zinsbindung möglich, falls bis dahin die Konditionen noch günstiger geworden sein sollten. Wichtig sei, dass im Kreditvertrag Sondertilgungen möglich sind. So können Zusatzzahlungen wie Weihnachtsgeld genutzt werden, um die Schulden schneller abzutragen. Nicht vergessen werden sollte, KfW-Förderdarlehen in die Finanzierung einzubeziehen. „Sie sollte 40 Prozent des Nettoeinkommens eines Haushalts nicht übersteigen“, sagt Schwarz. Dabei müssen aber auch die Nebenkosten für die Immobilie mit einbezogen werden. Für die Berechnung der Belastbarkeit müssen auch zukünftige Faktoren beachtet werden: Wie sicher sind Arbeitsplatz und Einkommen? Werden beide Partner dauerhaft arbeiten oder sind wegen der Kinder Einschränkungen geplant?

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Die amtlichen Gutachterausschüsse, die die tatsächlichen Verkaufspreise auswerten, kommen zu dem Ergebnis, dass der Immobilienboom in den Städten in absehbarer Zeit nicht zu einem Ende kommen wird. 2016 wurden 235 Milliarden Euro an neuen Immobilienkrediten vergeben.

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