Hulsberg-Viertel

Bremer Quartier soll Vorzeigeprojekt im Städtebau werden

Das neue Hulsberg-Viertel: Auf dem 14 Hektar großen Areal zwischen Viertel und Peterswerder soll ein durchmischtes Quartier entwickelt werden. Aber es gibt Kritik.
20.10.2019, 08:00
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Bremer Quartier soll Vorzeigeprojekt im Städtebau werden
Von Pascal Faltermann
Bremer Quartier soll Vorzeigeprojekt im Städtebau werden

Der Umbau des Klinikums Bremen-Mitte sorgt dafür, dass eine Fläche von 14 Hektar frei wird, die nun bebaut werden soll.

GEG

Das neue Hulsberg-Viertel sollte das Bremer Vorzeigeprojekt im Städtebau werden. Eine gute soziale Durchmischung sollte sich entwickeln, kostengünstige Wohnungen für Familien neben Kultureinrichtungen und sozialen Projekten entstehen. Mittlerweile gehören die Grundstücke am Hulsberg zu den teuersten in der Stadt. Die Stadt schaue beim Verkauf nur aufs Geld, sagt die Hulsberg-Genossenschaft. Auch die Baugemeinschaft „Karl – solidarisch bauen und wohnen“ kritisiert die hohen Grundstückspreise.

Nach mehr als zehn Jahren Planung, einer intensiven Bürgerbeteiligung und immer neuen Entwicklung sind die ersten großen Schritte erfolgt in dem Quartier, das zwischen Viertel und Peterswerder liegt. Auf dem Grundstück des Klinikverbundes Gesundheit Nord (Geno) in der Östlichen Vorstadt wird durch den Umbau des Klinikums Bremen-Mitte eine knapp 14 Hektar große Fläche frei, die zu einem neuen städtischen Quartier umgebaut werden soll. Der Senat hatte sich aber damals auch darauf geeinigt, dass die Grundstücke zu maximalen Preisen verkauft werden. Ein Kompromiss zwischen dem Geldbedarf des Krankenhauses und den Ambitionen für eine attraktive Stadtplanung. Doch damals rechnete niemand mit dem starken Anstieg der Preise.

Die Sache mit dem Erbbaurecht

„Es ist ein unfassbar teures, hochpreisiges Areal“, sagt Falk Wagner, baupolitischer Sprecher der SPD. Er kann die Kritik der Baugemeinschaft Karl nachvollziehen. Wenn einerseits für das Grundstück Bettenhaus an der Sankt-Jürgen-Straße geprüft werde, die Fläche mit Erbbaurecht zu vergeben, aber andererseits dies bei dem Grundstück „Friedrich Karl“ nicht der Fall sei, komme natürlich der Wunsch nach „Gleiches mit Gleichem“ auf. Dass die Anwendung des Erbbaurechtes für das Projekt Bettenhaus überhaupt geprüft wird, darauf hat sich Bremens rot-grün-rote Regierung in ihrer Koalitionsvereinbarung geeinigt. Stadt und die Stadtteilgenossenschaft‐Hulsberg eG sind derzeit dabei, das zu kontrollieren. „Klar ist aber auch, dass die Geno die Areale nicht verschenken kann“, so SPD-Baupolitiker Wagner.

Auf dem frei gewordenen Areal soll ein durchmischtes Quartier entstehen.

Auf dem frei gewordenen Areal soll ein durchmischtes Quartier entstehen.

Foto: Grafik Weser Kurier

„Es ist eine ganz ungute Entwicklung, die die Mischungsziele gefährdet“, sagt Robert Bücking, in der Grünen-Fraktion für Stadtentwicklung und Baupolitik zuständig. Was die Preise der Grundstücke angehe, sei man an der „allerobersten Grenze“ angelangt, die Verkehrswerte der Areale hätten sich seit dem Start der Planungen für das Quartier verdoppelt. „Familien haben kaum noch die Chance, hier etwas zu bekommen“, so Bücking. Das widerspreche einer vernünftigen Stadtentwicklungspolitik, „aber Abhilfe zu schaffen ist schwer.“

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Eine Handlungsmöglichkeit sei, so Bücking, dass die Stadt der Geno das Grundstück abkauft beziehungsweise es aus dem Sondervermögen der Grundstücksentwicklungsgesellschaft (GEG) zum Verkehrswert herauslöst. Dann könne die Stadt langfristig planen und Flächen auch in Erbpacht vergeben. Nach 30 Jahren hätte die Stadt dann den Kaufpreis wieder im Sack und könnte die nächsten 60 Jahre „Zinsfreuden“ genießen. „Das müssen wir in den Haushaltsverhandlungen diskutieren“, sagt Bücking. Es müsse versucht werden, einen Spielraum für Baugemeinschaften und Baugenossenschaften zu schaffen. Nur so könnten gemischte Gebiete entstehen und dem Mittelstand eine Chance gegeben werden. Die GEG um Geschäftsführer Florian Kommer befinde sich in einer Zwickmühle der Interessen.

Gegensätzliche Interessen

Ähnlich sieht es Klaus-Rainer Rupp, haushaltspolitischer Sprecher der Fraktion die Linke: „Es gibt einen Zielkonflikt: Einerseits ist es für die soziale Durchmischung des Quartiers wichtig, den Genossenschaften und gemeinnützigen Initiativen Grundstücke zu bezahlbaren Bedingungen auf dem Hulsberg zur Verfügung zu stellen – andererseits gibt es die Notwendigkeit, angemessene Einnahmen für die Geno zu erzielen.“ Die Linken wollen diesen Zielkonflikt nicht so auflösen, dass Genossenschaften und gemeinnützige Initiativen aus dem Rennen seien. „Es ist deshalb notwendig, zu prüfen, wie man Genossenschaften besser unterstützen kann, etwa über Bürgschaften oder die Vergabe in Erbpacht“, so Rupp.

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Warum nicht mehr Grundstücke in Erbpacht vergeben werden? „Bei Gründung der GEG war dieses Thema nicht Stand der politischen Diskussion“, erklärt Geschäftsführer Florian Kommer. „Allerdings erreichen mich Signale, dass die Vergabe in Erbpacht auch für das Neue Hulsberg-Viertel zu prüfen ist.“ Er verweist zudem auf die Aussagen im Koalitionsvertrag. Beim Projekt Bettenhaus werde das Erbbaurecht im Rahmen des bestehenden Angebots geprüft.

Aus dem Verkauf der Grundstücke werden nach der letzten Erlöskalkulation im Mai 2018 Gesamteinnahmen von rund 84 Millionen Euro erwartet, deutlich mehr als zu Beginn der Planungen veranschlagt wurde – da waren es zwischen 38 und 54 Millionen Euro. „Was uns verhalten stimmt, sind die parallel unkalkulierbar steigenden Baukosten“, sagt Kommer. Der Anteil für den geförderten sozialen Wohnungsbau wurde frühzeitig auf 30 Prozent festgelegt, der Anteil für Baugemeinschaften, die ihre Grundstücke zum Verkehrswert erhalten sollen, auf 20 Prozent.​

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