Viel Bewegung bei den Ladenflächen

Makler sehen Bremer Innenstadt im Wandel

Der Senat fordert die Immobilienwirtschaft auf, in der Innenstadt von ihren Renditerwartungen abzurücken, damit die Mieten sinken. Nach Darstellung von Maklern geschieht das bereits.
31.08.2020, 05:00
Lesedauer: 3 Min
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Makler sehen Bremer Innenstadt im Wandel
Von Jürgen Hinrichs

Der Markt für Ladenflächen in der Bremer Innenstadt ist während der Corona-Krise schwer in Bewegung gekommen. Das berichten Makler, die in diesem Segment arbeiten. Zwischen Vermietern und Mietern gebe es einen intensiven Austausch über künftige Vertragsmodalitäten. Die Stichworte seien Laufzeit, ein Mix aus fester und umsatzabhängiger Miete und die flexible Nutzung der Flächen. Damit sind aus Sicht der Makler wesentliche Forderungen des Senats an die Immobilienwirtschaft bereits erfüllt oder auf dem Weg dorthin.

Wirtschaftssenatorin Kristina Vogt (Linke) hatte im Zusammenhang mit dem neuen Aktionsprogramm zur Belebung der Bremer Innenstadt die Gebäudeeigentümer aufgefordert, ihre Mieten und Pachten zu verringern. „Die Besitzer müssen vernünftigere Erwartungen entwickeln, welche Renditen sie ­er­zielen können“, sagte Vogt. Erstens solle damit weiterer Leerstand verhindert werden. Und zweitens könne auf den Flächen eine andere Mischung erreicht werden, mehr Wohnen zum Beispiel und öffentliche Nutzungen. Die ­Senatorin kündigte an, den Dialog mit der ­Immobilienwirtschaft zu suchen, bei ein­zelnen Objekten sei das bereits geschehen.

Staffelmiete für Ladenflächen und Büroetagen

Wilken Herzberg, Gesellschafter der Justus Wohltmann OHG, berichtet von Fällen, in denen Mieter und Vermieter sich offen darüber austauschen, wie hoch eine angemessene Miete sein könnte. „Die schauen sich auch schon mal gemeinsam an, welcher Umsatz zu erwarten ist und orientieren sich daran“, erklärt der Makler. Das Ergebnis könne zum Beispiel eine Staffelmiete sein, die sich je nach Geschäftsverlauf langsam erhöht. Die Zeiten, als Verträge über zehn Jahre und mehr abgeschlossen wurden, seien weitgehend vorbei. Das betreffe neben den Ladenflächen auch Büroetagen.

Herzberg betont, dass die Miete für Ladeninhaber zwar ein relevanter Faktor sei, aber eben nur einer unter vielen: „Diese Kosten machen in der Regel acht bis zwölf Prozent des Umsatzes aus.“ Weniger Miete könne deswegen zwar helfen, aber ein Geschäft nicht unbedingt retten.

„Die Corona-Krise stellt auch immobilienwirtschaftlich eine Zäsur dar, die durch eine verringerte Nachfrage zu Mietpreisveränderungen, kürzeren Vertragslaufzeiten, Stundungen und Mietausfällen führen wird“, prophezeit der Senat in seinem Aktionsprogramm zur Innenstadt. Entworfen wird ein Szenario, das für die Makler heute schon Realität ist.

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In den Augen von Jens Lütjen, Geschäftsführender Gesellschafter des Immobilienberaters Robert C. Spies, bedeutet das keinen Niedergang, sondern einen Wandel: „Der Einzelhandel bleibt in den Erdgeschossflächen der Innenstadt wichtig, er wird aber andere Formate finden und schneller das Angebot wechseln.“ Gefordert sei mehr Flexibilität. „Früher wurde eine Fläche vermietet, und dann war’s erst mal gut. So funktioniert das heute nicht mehr.“

Lütjen begrüßt, dass die Wirtschaftsförderung Bremen (WFB) für insgesamt mehr als zwei Millionen Euro leere Ladenflächen anmieten will, um sie in Wettbewerbsverfahren an Interessenten aus den Bereichen Gastronomie, Produktion, Kultur, Dienstleistung und Einzelhandel zu vergeben. Der Makler findet auch die Pläne für den Domshof gut, wo für eine halbe Million Euro ein Bauwerk für Auftritte von Künstlern entstehen soll und eine Großbildleinwand aufgestellt wird. Vor dreieinhalb Jahren hatte sich Lütjen mit anderen Anrainern des Platzes für eine radikale Umgestaltung stark gemacht, war damit aber gescheitert. „Dass der Senat sich jetzt zur Innenstadt bekennt, ist ein wichtiges Signal.“

Brill als Brückenkopf

Kritisch sieht der Unternehmer, was für ein Rahmen gesetzt wurde: „Man hätte von der Innenstadt über den Brill hinaus bis zur Überseestadt denken müssen.“ Die Entwicklungen speziell am Kopf des Europahafens und auf der Überseeinsel böten die Chance, Synergien zu schaffen. Den Brill betrachtet Lütjen dabei als eine Art Brückenkopf. Das Sparkassengelände wird im Herbst frei, wenn die Bank auszieht und in ihre Unternehmenszentrale an der Universität wechselt. Der neue Eigentümer des Areals am Brill war mit seinen Neubauplänen gescheitert und will nun die bestehenden Gebäude vermieten. „Der Brill hat eine strategische Bedeutung“, glaubt Lütjen. Seine Liste für die Innenstadt ist noch länger: Er wünscht sich Fakultäten, damit Studenten das Bild beleben. Eine bessere Anbindung der Wallanlagen. Und mehr Licht und Sicherheit. Lütjen: „Bremen hat das Potenzial und kann es schaffen.“

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