Eine bestimmte Gebäudeklasse könnte künftig deutlich an Wert verlieren: Einfamilien- und Doppelhäuser mit einer schlechten Energieeffizienzklasse. Denn bei diesen Häusern ist der Käufer verpflichtet, das Objekt innerhalb von zwei Jahren im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zu sanieren. Dass diese Immobilien an Wert verlieren, davon geht zumindest Oliver Adler von der Bausparkasse Schwäbisch Hall aus: Bei energetisch unsanierten Immobilien mit einer Energieeffizienzklasse von D oder schlechter rechnet der Experte mittelfristig mit Preisabschlägen von 20 bis 30 Prozent, schreibt der "Spiegel". Der Bremer Makler Stephan Röpke hält allerdings nichts von solchen Prozentprognosen.
Wie haben sich die Preise für Altimmobilien in Bremen entwickelt?
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien ging laut den Marktberichten des Immobilienunternehmens Engel & Völkers vom Jahr 2020 bis 2022 kontinuierlich in Bremen nach oben – von 2048 Euro auf 2704 Euro. Im vergangenen Jahr ging der Preis runter auf 2557 Euro. Im bisherigen Jahresverlauf 2024 hat Engel & Völkers wieder einen Anstieg ermittelt, der Durchschnittspreis liegt bei 2575 Euro.
Gibt es für sanierungspflichtige Häuser in Bremen und umzu Preisabschläge?
"Für nicht effiziente Gebäude sind Preisabschläge bereits heute marktüblich", sagt Björn Siemer, Geschäftsführer Sparkasse Immobilien Bremen GmbH. „Käufer achten seit dem Energiepreisschock im Zuge des Ukraine-Krieges deutlich stärker auf die Energieeffizienz von Bestandsimmobilien. Die Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz sind nach unserer Einschätzung in den aktuellen Preisabschlägen weitestgehend berücksichtigt."
Stephan Röpke, stellvertretender Vorsitzender des IVD (Immobilien Verband Deutschland) Nord für Bremen kann sich der Prozentprognose der Schwäbisch Hall nicht anschließen: Das mache wenig Sinn. Denn ein gleiches Haus in einer begehrten Lage koste mehr als in einer nicht so begehrten Ecke – "doch die Kosten beispielsweise für den Austausch einer Heizung sind die gleichen", so der geschäftsführender Gesellschafter des Maklerunternehmens Röpke & Behring. "Und bei den Preisen generell sind meine Erfahrungen, dass die sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien – die ja den Großteil des Marktes ausmachen – nicht an Wert verlieren, sondern es bei den Top-Immobilien ohne Sanierungsbedarf eben einen Aufschlag gibt." Hinzu komme natürlich immer das Nachfrage-Angebotsverhältnis: "Wer seine absolute Lieblingsimmobilie endlich gefunden hat, der will sie natürlich auch bekommen." Etwaige Sanierungskosten würden bei der Kaufentscheidung dann kaum eine Rolle spielen.
Wann gilt die Zwei-Jahres-Pflicht zur Sanierung?
Sie gilt laut dem Portal Immobilienscout ab diesem Jahr für Ein- und Zweifamilienhäuser, die nicht den Anforderungen des GEG entsprechen und bei denen durch Kauf, Schenkung oder Vererbung ein Eigentümerwechsel stattfindet. Es gibt aber Ausnahmen: Derjenige, der die Immobilie bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnt hat, muss keine Sanierung vornehmen. Bei Gebäuden unter Denkmalschutz gilt: Die Maßnahmen sind nicht notwendig, wenn die Sanierung nicht mit den Zielen des Denkmalschutzes vereinbar sind.
Worauf bezieht sich die Sanierungspflicht?
In den betroffenen Häusern müsse die oberste Geschossdecke gedämmt werden, sofern das Obergeschoss unbeheizt sei, um dadurch die Heizwärme im darunter liegenden Wohnbereich zu halten, so die Energieexpertin Inga Ervig in einem Beitrag für Immobilienscout. Die Mindestanforderung des Wärmeschutzes der Geschossdecke sei genau geregelt.
Auch zur Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren gebe es konkrete Vorgaben – die Dämmdicke und -wirkung seien abhängig vom Rohrdurchmesser, so die Autorin. Eine Öl- oder Gasheizung müsse der Neu-Eigentümer auswechseln, wenn sie älter als 30 Jahre sei. Niedertemperatur und Brennwertheizungen dürften weiter betrieben werden. Außerdem dürfe eine Bestandsheizung weiterbetrieben werden, wenn sie über eine Nennleistung von weniger als vier Kilowatt verfüge. Das gelte auch für Öl- und Gasheizungen, wenn sie nur zur Warmwassererzeugung oder als Einzelraumheizung verwendet werden.
