Zwischen Schwachhausen und Blumenthal liegt fast eine halbe Million Euro, wenn es um den Wert von Immobilien geht: Im Schnitt kosteten Reihenhäuser im Weiterverkauf in Schwachhausen mehr als 720.000 Euro. Damit bleibt der Stadtteil an der Spitze der Tabelle in Bremen. Die Unterschiede innerhalb der Stadt sind groß. Das gilt aber auch für die Wohnfläche. In Blumenthal fällt sie bei den Reihenhäusern mit 124 Quadratmetern im Mittelwert kleiner aus als in Schwachhausen mit 174 Quadratmetern. Das macht einen Teil der Differenz erklärbar.
Unterm Strich stiegen die Immobilienpreise dem neuen Grundstücksmarktbericht für Bremen zufolge im vergangenen Jahr bis zum Sommer und Herbst zunächst spürbar weiter an: um rund zehn Prozent. Danach setzt allerdings eine Trendumkehr ein, die in den Zahlen nur noch nicht erfasst werden konnte.
Warum hat der Grundstücksmarktbericht für den Bremer Immobilienmarkt besondere Bedeutung?
Vergleiche von Immobilienportalen beruhen in der Regel auf Angebotspreisen – was sich ein Verkäufer für sein Objekt vorstellt. Das kann von dem, was er am Ende dafür bekommt, stark abweichen. Für den Grundstücksmarktbericht zählen dagegen die wirklich erzielten Preise in der Stadt. Tausende Kaufverträge werden dafür genau ausgewertet. Jedes Jahr erscheint das Papier des Gutachterausschusses für Grundstückswerte.
Wo rangierten die Häuser in Bremen im vergangenen Jahr?
Reihenhäuser im Bestand kosteten etwa im Schnitt 342.000 Euro und damit 7,6 Prozent mehr als im Vergleichszeitraum, Doppelhaushälften legten um 9,2 Prozent zu auf 344.000 Euro. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich im Schnitt um weitere elf Prozent auf 482.000 Euro. Was bei den Zahlen laut Christian Klewin vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen zu beachten ist: Die Grundstücksmarktberichte werten die Kaufverträge nicht genau nach dem Kalenderjahr aus. In diesem Fall geht es um die Immobilientransaktionen von November 2021 bis Oktober 2022. Die Entwicklungen zum Jahresende sind hier also noch nicht berücksichtigt – als es teils bereits Preisrückgänge gegeben hat.
Was kosteten Eigentumswohnungen in Bremen?
Erstverkäufe von Eigentumswohnungen hat es zum Großteil in den guten und sehr guten Wohnlagen gegeben. Das spiegelt sich auch beim Preisniveau wider: Im Neubau kosteten Eigentumswohnungen im Schnitt 5700 Euro pro Quadratmeter. Das ist ein Plus gegenüber dem Vorjahr von zwölf Prozent. Eigentumswohnungen im Bestand erbrachten im Schnitt 2683 Euro pro Quadratmeter.
Welche Gebiete in Bremen gelten als bevorzugte Wohnlagen?
Lage, Lage, Lage – darauf schaut auch der Grundstücksmarktbericht. Darin werden unter anderem die besonders beliebten Stadtteile gesondert betrachtet. "Das sind solche, wo wir ein höheres Preisniveau und eine große Nachfrage haben", sagt Klewin. Findorff, Mitte, die Östliche Vorstadt, Schwachhausen, Horn-Lehe, Borgfeld und Oberneuland gehören dazu. Außerdem zählen auch die Alte Neustadt und die Überseestadt als begehrte Wohnlagen sowie das Historische Vegesack – drei Gebiete also in direkter Nähe zur Weser.
Reihenhäuser machen rund die Hälfte des Häusermarkts aus. Dieser Typ hat sich gerade in den normalen Lagen stärker verteuert, weil es einen Nachholeffekt gibt: Die Preise steigen stärker, aber von einem niedrigeren Niveau ausgehend.
Welcher Immobilientyp ist besonders teuer geworden?
Die Preise entwickelten sich auch unterschiedlich je nach Stadtteil. In den bevorzugten Wohnlagen stieg besonders der Wert des Mehrfamilienhauses mit 15,3 Prozent. Im Vergleich: Reihenhäuser in dieser Lage verteuerten sich um 5,2 Prozent.
Wie geht die Reise bei den Preisen weiter? Und was heißt das für Käufer?
Wer eine Immobilie sucht, für den gibt es mehr Auswahl. Das hat Nicola Metzger vom Immobilienunternehmen Robert C. Spies wahrgenommen. "Seit der zweiten Jahreshälfte 2022 haben sich die eingangs sportlicheren Vorstellungen von Verkäufern – basierend aus den hochpreisigen Vorjahren – nicht unmittelbar umsetzen lassen", sagt die Expertin für Bestandsimmobilien und Leiterin für den Bereich Eigentumswohnungen. Insbesondere seit dem Jahreswechsel böten sich so zunehmend mehr Optionen für Interessenten. "Dieser Einfluss wirkt sich in den mittleren Wohnlagen und schwächeren Lagen in moderaten Kaufpreissenkungen aus – in den sehr beliebten Wohnlagen ist das weniger spürbar." Stadtteile in sehr guter Lage, wie beispielsweise Schwachhausen, hätten sich in den letzten Monaten "relativ sattelfest gezeigt".
Generell komme es aufs Objekt an. Eine fehlende Dämmung oder ältere Heizungsanlagen zögen heute etwa ein verhaltenes Kaufinteresse nach sich. "Seit dem Frühjahr nehmen wir wieder einen leichten Anstieg der Transaktionsbereitschaft wahr. Realistisch eingewertete Preise konnten in der Regel auch gut erzielt werden", sagt Metzger. Der Stand der erfolgten Beurkundungen für Bestandsimmobilien und Eigentumswohnungen befinde sich derzeit auf dem Vorjahresniveau.
Welche Kaltmieten werden derzeit aufgerufen?
Ein Mietspiegel für Bremen ist beschlossen, aber heute gibt es ihn noch nicht. Der Grundstücksmarktbericht führt bisher eine sogenannte Mietübersicht für die Stadt auf. Die Daten stammen neben den Kaufverträgen auch aus Abfragen bei Käufern. Demnach wird pro Quadratmeter eine Nettokaltmiete von 8,25 Euro fällig. Wohnungsmieten im Geschosswohnungsbau, die für den Markt eine bedeutende Rolle spielen, sind nicht erfasst. Hier lägen die Mieten oft unter den im Grundstücksmarktbericht erfassten Werten.
Nicola Metzger zufolge drängen in Teilen ehemalige Kaufinteressenten auf den Mietmarkt oder verbleiben als Mieter in ihrer Wohnung. Das führe auch zu einem im Vergleich zu den Vorjahren größeren Kaufangebot.
