Niedrige Zinsen hin oder her: Beim Immobilienkauf schreckt manchen Interessenten der hohe Kredit, der zwecks Finanzierung des Traumhauses meist nötig ist. Vor dem Einzug in die eigenen vier Wände steht das Schuldenmachen bei der Bank, die ihr Geld in den kommenden Jahren dann Rate für Rate zurückverlangt. Es gibt allerdings auch ein paar alternative Kauf- und Finanzierungsmodelle. Darum geht es im letzten Teil unserer Serie.
Mietkauf
Es klingt verlockend: Man zieht ins eigene Haus oder die eigene Wohnung, ohne Schulden machen zu müssen oder gleich sämtliche Ersparnisse als Eigenkapital auf den Tisch zu legen. Die Anbieter sogenannter Mietkauf-Modelle versprechen, dass ihre Kunden erst einmal nur Miete zahlen. Nebenbei bedienen diese einen Sparplan, in dem irgendwann so viel Geld steckt, dass das Haus damit abbezahlt werden kann. Der Traum vom eigenen Haus scheint so leichter finanzierbar zu sein als mit einem Kredit und hohen Schulden.
Doch die Verbraucherzentralen warnten schon vor Jahren vor diesem Modell: Es gab Fälle von Betrug nach dem "Schneeballsystem", das Käufer um ihre Anzahlungen brachte. Die Anbieter kassierten in der Regel eine hohe Gebühr für Beratung und Vermittlung – egal, ob das Geschäft zustande später auch wirklich kommt. Die Mieten seien oft überhöht, die Renditen aus dem Sparplan unrealistisch. Und wer die Doppelbelastung aus Miete und Sparplan nicht mehr zahlen kann, kommt nur unter Verlust aus dem Vertrag heraus.
Seit ein paar Jahren ist ohnehin ruhig geworden um die Mietkauf-Modelle. "Die Zinsen sind so günstig, da lohnt sich das meist nicht mehr", sagt Roland Stecher, Immobilienexperte von der Verbraucherzentrale Bremen.
Leibrente
Bei einem Leibrenten-Modell kauft man einem älteren Immobilienbesitzer sein Haus ab, gewährt diesem jedoch zunächst weiter das Recht, dort zu wohnen, und zahlt ihm eine vertraglich vereinbarte Rente. Die Berechnung erfolgt auf der Grundlage des Wertes der Immobilien und der statistischen Lebenserwartung des Verkäufers.
Vorteil für den Käufer: Da nicht sofort der gesamte Kaufpreis fällig wird, sondern nur die monatliche Rentenzahlung, lässt sich der Hauserwerb gegebenenfalls ohne Kredit stemmen. Der Nachteil: Der Vorbesitzer erhält in der Regel ein lebenslanges Wohnrecht; die Immobilie kann also vom Käufer nicht sofort genutzt werden, muss aber fortan auf eigene Kosten unterhalten und repariert werden.
Finanziell ist das Ganze eine etwas makabre Wette: Stirbt der Rentenempfänger deutlich früher als statistisch zu erwarten wäre, macht der Käufer ein Schnäppchen, denn die Rentenzahlung endet mit dem Tod. Wird der Hausbewohner jedoch 90 oder 100, wird der Deal irgendwann zum Verlustgeschäft.
Der Markt für solche Modelle ist dennoch stark gewachsen. Traditionell wurden Leibrenten-Modelle innerhalb von Familien genutzt, um die ältere Generation abzusichern. In den letzten Jahren jedoch sind zahlreiche Finanzdienstleister dazugekommen, die auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten älteren Hausbesitzern die Übernahme ihrer Immobilie gegen Zahlung einer Leibrente anbieten. Das Betongold der "Silver Ager" wird so zum Spekulationsobjekt. Für die Hausbesitzer kann sich das durchaus lohnen, um ihre Rente aufzubessern.
Für eine junge Familie auf der Suche nach einem Haus ist das Modell jedoch eher ungeeignet. "Da gibt es praktisch keine Nachfrage", sagt Thomas Mai, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Bremen. "Schließlich weiß die Familie ja nicht, wann sie an das Haus rankommt." Das erschwert die Familienplanung erheblich.
Baugemeinschaft
Baugemeinschaften sind ein Zusammenschluss von Privatpersonen zum Bau eines gemeinsam genutzten Reihen- oder Mehrfamilienhauses. Sie bieten den Beteiligten mehr Gestaltungsmöglichkeiten in der Bauphase und können im Idealfall Kosten sparen.
„Baugemeinschaften bieten oft die Möglichkeit, Wohnraum günstiger und vor allem in besseren Lagen zu erhalten", sagt Mathias Breitkopf, Leiter des Privatkundengeschäfts beim Baufinanzierer Interhyp. Immobilieninteressenten sollten sich aber gut informieren und die Vor- und Nachteile kennen. "Zu den Vorteilen zählen attraktivere Preise, die möglich werden, weil der Grundstücksankauf oft direkt von der Stadt erfolgt oder weil die Preise gefördert werden. Zudem wird der Kauf für Baugemeinschaften oft in eher schöneren Lagen angeboten." Die Bauherrengemeinschaft spare sich zudem den Gewinn des Bauträgers. Als Vorteil werde oft auch die Möglichkeit der Mitbestimmung von Bau und Optik empfunden.
Dem steht jedoch das volle Risiko eines Bauherren gegenüber: Höhere Kosten und lange Verzögerungen gehen zulasten der Baugemeinschaft. Zudem ist der Planungsaufwand erheblich höher. "Der Prozess kann aufwendig sein, Zeit kosten und nicht so gut planbar sein", warnt Breitkopf. "Viel Abstimmung mit den anderen Parteien ist notwendig. Auch sind die finalen Kosten nicht immer genau abzusehen."
Und an der Finanzierung der Immobilie führt am Ende kein Weg vorbei. Dabei sei zu beachten, so Breitkopf, "dass in der Regel eher viel Eigenkapital notwendig ist und nur wenige Banken Eigentümer in Baugemeinschaften finanzieren“.
