Die Bauzinsen für private Immobilienkäufe haben sich seit Anfang dieses Jahres für einen Kredit mit zehnjähriger Zinsbindung von etwa einem auf fast vier Prozent erhöht. Das verändert den Markt - auch den der Luxusimmobilien. "Es gibt aber genügend Käufer", sagt Arne Smolla, Experte für Wohnimmobilien, auch im hochwertigen Segment beim Bremer Immobilienunternehmen Robert C. Spies, das bundesweit tätig ist. Doch der Kreis der Interessenten habe sich verkleinert.
Die Auswirkungen der höheren Bauzinsen machen auch vorm Luxusimmobilien-Bereich nicht Halt. "Wir können feststellen, dass diejenigen, die den Kauf eines solchen Objektes zusätzlich zum vorhandenen Kapital mithilfe von Fremdmitteln realisiert hätten, weniger geworden sind", so Smolla. Das sei eindeutig auf die gestiegenen Zinsen zurückzuführen. Als langfristige Kapitalanlage seien Wohnimmobilien grundsätzlich auch in wirtschaftlich anspruchsvollen Zeiten wertstabil, sagt Till-Fabian Zalewski, geschäftsführendes Vorstandsmitglied für die Länder Deutschland, Österreich und Schweiz beim Immobilienmakler Engel & Völkers, der weltweit über Standorte hat und auch in Bremen und Niedersachsen vertreten ist. "Im Vergleich zum allgemeinen Wohnimmobilienmarkt ist das Premiumsegment weniger anfällig für Krisen, da die Käuferklientel in dieser Preisklasse über mehr Eigenkapital verfügt und weniger von Fremdfinanzierung abhängig ist."
Die derzeitige Sondersituation betreffe jedoch auch das Premiumsegment. Der Krieg, die Inflation, der Rohstoffmangel, die Energiekrise sowie Corona hätten realwirtschaftliche Auswirkungen, das bedeute teilweise zurückhaltendere Nachfrage und verlängerte Vermarktungszeiten.
Die Preise der Luxusimmobilien seien dennoch weiterhin auf einem hohen Niveau, so Smolla. "Ich gehe aber davon aus, dass der Pik erreicht ist, und die Preise nicht mehr wie in der jüngeren Vergangenheit jährlich in einem Umfang von acht bis zehn Prozent weiter steigen werden." Auch wenn sich der Kreis der Kunden verkleinert habe, verändere sich dadurch für den Verkäufer nichts. "Er verkauft die Immobilie einmal - egal, ob es 20 oder fünf Interessenten gibt. Unsere Aufgabe und Beratung bestehen darin, ihm den passenden Käufer zu empfehlen."
Die Angebote im Luxusbereich seien gleichbleibend hoch. Dafür sei ein Faktor verantwortlich, der nicht von äußeren Einflüssen abhängig sei. Nach wie vor gebe es in diesem Segment einen generationsbedingten Wandel, der dazu führe, dass neue Luxusimmobilien wieder in den Markt kämen - etwa wenn der Eigentümer sie verkaufen möchte, weil er barrierefreien Wohnraum bevorzuge, oder sich einfach verkleinern möchte.
Steigende Zinsen und eine abnehmende Nachfrage - in der Theorie sind das zwei Faktoren, die schon für sinkende Preise sorgen können. Werden deshalb auch Luxusimmobilien, die sich unter anderem durch eine Top-Lage und eine besondere Ausstattung kennzeichnen, demnächst für Schnäppchenjäger interessant?
Es gibt inzwischen verschiedene Szenarien, die von fallenden Preisen ausgehen. So warnte zuletzt die Schweizer Großbank UBS, das Risiko einer Immobilienblase sei in Frankfurt und München so hoch wie nirgends sonst in der Euro-Zone. Frankfurt und München weisen laut einer Studie weltweit mit das höchste Risiko für eine Immobilienblase auf. Das Finanzzentrum am Main steht nach Einschätzung der Schweizer Großbank UBS diesbezüglich auf Platz zwei nach Toronto. Auch in München sei der Wohnungsmarkt stark überhitzt. Die Stadt liege unter allen 25 untersuchten Metropolen auf Platz vier, knapp nach Zürich.
In Frankfurt beobachtet die UBS nun eine Abkühlung des Marktes. In der Mainmetropole seien die zuletzt üblichen zweistelligen Preissteigerungen erstmals seit zehn Jahren zurückgegangen, hieß es. „Zwischen Mitte 2021 und Mitte 2022 stiegen die Immobilienpreise nur noch um rund fünf Prozentpunkte.“ Die Wohnungspreise in Frankfurt lägen dennoch mehr als 60 Prozent über dem Niveau von vor fünf Jahren.
Reiner Braun, Chef des auf Immobilien spezialisierten Beraters Empirica, hält allerdings dagegen: "Wer behauptet, er wisse, wie es mit dem Immobilienpreisen weitergeht, der lügt", zitiert die "Süddeutsche Zeitung" den Experten. Der Markt werde gerade von zwei Faktoren bestimmt: Steigende Zinsen sprächen für sinkende Preise, der wachsende Mangel an Wohnraum für steigende Preise. "Welcher Faktor am Ende die Oberhand hat, ist noch völlig offen."
"Die derzeitige Situation stellt eine Sondersituation dar, in der langfristige Prognosen schwer zu treffen sind", sagt auch Zalewski von Engel & Völkers. Wohin sich der Immobilienmarkt samt Premiumsegment mittelfristig bewegen werde, hänge maßgeblich von der weiteren Entwicklung der geopolitischen, pandemischen und gesamtwirtschaftlichen Situation sowie den fiskalpolitischen Entscheidungen der kommenden Monate ab.
In besonders guten Lagen hätten sich die Immobilienpreise in den vergangenen zehn Jahren stellenweise mehr als verdoppelt. "Solch starke Zuwächse werden wir voraussichtlich erst einmal nicht mehr sehen. Wir beobachten allerdings, dass sich die Preise in den Top-7-Standorten seit Anfang des Jahres auf hohem Niveau stabilisieren." Aufgrund der aktuellen Situation könnten die aufgerufenen Preise teilweise jedoch nicht realisiert werden. Verkäufer müssten auch im Premiumsegment tendenziell mehr Preisverhandlungen in Kauf nehmen.
