Wie wäre es mit diesem Bungalow in Borgfeld? Das Haus lässt sich auf Immobilienscout virtuell besichtigen. Hinein geht es so ins Wohnzimmer und die Küche. 144 Quadratmeter in beliebter Lage haben einen stolzen Preis: 629.000 Euro. Günstiger fällt da das Familienhaus in Kirchhuchting aus. Für die drei Etagen mit Dachterrasse sind 425.550 Euro angesetzt. Oder doch das repräsentative Einfamilienhaus in Ganderkesee für 329.000 Euro?
Portale bieten einen schnellen Überblick über das Häuser- und Wohnungsangebot einer Region – und sie zeigen das gestiegene Preisniveau. Experten bewerten die Entwicklung im Nordwesten aber weiter als moderat. "Bremen hat eine Besonderheit. Der Markt zählt noch nicht zu den extrem aufgeheizten Märkten", sagt Khaled Hadidi, Geschäftsführer von Robert C. Spies für den Bereich Wohnen.
In Hamburg, wo das Unternehmen ebenfalls aktiv ist, sei die Lage ganz anders. "Da herrscht ein ganz anderes Preisniveau mit einer höheren Dynamik. In Bremen sind die Preise dagegen tatsächlich noch so, dass man das Ganze finanzieren kann und die Banken mitgehen, da der Markt im gesunden Gleichgewicht steht." Die Immobilienmarktexpertin des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) Dörte Nitt-Drießelmann sagt ebenfalls: "Im Bundesvergleich sind Bremen und das Umfeld noch relativ günstig."
Wer auf der Suche sei, der stößt laut Hadidi in Bremen dennoch auf Probleme. "In den zentralen Wohnlagen Bremens ist es schwer, ein Einfamilienhaus oder Reihenhaus für die Familie zu bekommen." Dieser Immobilientyp sei bei Paaren mit Kindern in Bremen besonders gefragt. Wer überhaupt etwas finde, der müsse mit hohen Preisen rechnen. "Die typischen Altbremer Häuser in allen zentralen Lagen sind natürlich hochpreisig. Und im Neubaubereich für Einfamilien- oder Reihenhäuser kommt aktuell auch kaum was nach."
Wie viele Menschen leben im Eigentum?
Grundsätzlich finde Hadidi, dass mehr Menschen über ein Eigenheim nachdenken sollten. "Wenn ich sehe, was im Vergleich in Teilen an Mieten gezahlt wird, dann könnte ein Großteil tatsächlich auch eine Wohnung damit finanzieren. Das ist beim aktuell attraktiven Zinsniveau in der Regel gut möglich", sagt der Experte. Wer einen guten Arbeitsplatz habe – und damit Sicherheit –, dem könne er den Kauf der eigenen vier Wände nur empfehlen.
Nitt-Drießelmann schränkt mit Verweis auf die Kaufnebenkosten etwas ein: "Für die Region würde ich sagen, man sollte immer nur kaufen, wenn man weiß, dass man die Immobilie langfristig selbst bewohnt." Die Immobilie müsse zudem zu den persönlichen Lebensverhältnissen und Zukunftsplänen passen.
Im Jahr 2018 lag die Wohneigentumsquote in Deutschland nach Angaben des Statistischen Bundesamts bei 42 Prozent. "In anderen Ländern ist die Eigentumsquote im Vergleich zu Deutschland viel höher. Da hinken wir hinterher", sagt Hadidi. Bremen verzeichnet mit annähernd 40 Prozent einen etwas niedrigeren Wert, aber liegt im Vergleich der Großstädte deutlich vorne.
Warum die Quoten hierzulande insgesamt aber niedrig sind? Der Geschäftsführer von Robert C. Spies sieht einen Zusammenhang zum hohen Sicherheitsbedürfnis der Menschen. Es sei häufig der Gedanke verbreitet, dass die Verpflichtung wesentlich höher sei, einen Kredit bedienen zu können. Jedoch müsse am Ende des Tages gleichermaßen auch die Miete immer aufgebracht werden. Und es gibt nach seiner Einschätzung noch einen Grund, warum sich viele Menschen nicht aufs Eigentum festlegen mögen: weil die Option des Weiterverkaufs nicht gesehen werde. „Viele Deutsche denken, wenn ich eine Immobilie kaufe, muss ich sie ein Leben lang abbezahlen und bin in dieser Straße an dieses Haus gebunden, was natürlich nicht so ist.“
Was kosten Häuser?
Der Grundstücksmarktbericht für Bremen zeigt, dass die Preise für Häuser und Wohnungen im vergangenen Jahr weiter deutlich gestiegen sind – trotz der Pandemie. Der Bericht schlüsselt genau auf, welche Preise jeweils in den Stadtteilen gezahlt werden müssen, Basis dafür sind Tausende Kaufverträge. Die Differenz ist groß – etwa beim Segment Reihenhaus. Ganz oben mit großem Abstand rangiert Schwachhausen: Im Weiterverkauf kostete die Immobilie hier im Schnitt fast 560.000 Euro. Reihenhäuser in Horn-Lehe lagen bei etwas mehr als 300.000 Euro, in Findorff bei 386.000 Euro. Dagegen fielen die Preise in Walle (230.000 Euro), Vegesack (190.000 Euro), Huchting (210.000 Euro) und Gröpelingen (170.000 Euro) deutlich günstiger aus.
Was jedoch bedacht werden muss: Die Wohnfläche in Schwachhausen rangiert mit im Schnitt rund 170 Quadratmetern ebenfalls höher, während Reihenhäuser in Horn eine Größe von 125 Quadratmetern hatten. In Gröpelingen und Huchting waren es rund 110 Quadratmeter. Hadidi plädiert dafür, vorsichtig zu sein, Häuserpreise nach Stadtteilen zu vergleichen, weil die Objekte einander nicht unbedingt entsprächen – neben der Größe auch beim Zustand. "Der Instandhaltungsstau ist in einigen Stadtteilen noch viel höher. Hier beginnt sich tatsächlich erst etwas zu bewegen, wenn die Nachfrage dort steigt."
Und in der Region?
"Ganz klar", sagt Hadidi auf die Frage, ob Miete und Kauf in Bremen teurer seien als im Speckgürtel. Menschen ziehe es zudem ins Umland nach Niedersachsen, weil dort, etwa in Achim oder Lilienthal, Angebote für Familien vorhanden seien. Im Umland sind die Preise allerdings in den vergangenen Jahren ebenfalls gestiegen.
In Lilienthal kosten Häuser so auch gerne mal um die 400.000 Euro und mehr. Eine neue Doppelhaushälfte wird gerade angeboten. "Leben wie in der Stadt, aber mit der Geborgenheit und Ruhe des ländlichen Raums – das ist Lilienthal", heißt es in der Anzeige. Auch das kostet: Fast 500.000 Euro müssen Käufer für die vier Zimmer plus Dachstudio hinlegen.
In Delmenhorst liegt der mittlere Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser laut dem jüngsten Grundstücksmarktbericht bei 250.000 Euro. Reihenhäuser und Doppelhaushälften kosteten demnach 216.000 Euro. Das Niveau in der Stadt Oldenburg rangiert höher: Ein- oder Zweifamilienhäuser wechselten hier für 370.000 Euro den Besitzer, Reihenhäuser und Doppelhaushälften für 284.000 Euro.
Wo liegen Wohnungen?
Wie sieht es in der Stadt an der Hunte bei den Wohnungen aus? Neue Objekte kosteten in Oldenburg fast 3900 Euro pro Quadratmeter. Der mittlere Preis für gebrauchte Wohnungen lag bei 2500 Euro pro Quadratmeter. In Bremen betrug der durchschnittliche Kaufpreis für weiterverkaufte Eigentumswohnungen 2020 derweil 2.200 Euro pro Quadratmeter. Neubau kostete aber mehr als in Oldenburg: mehr als 4600 Euro pro Quadratmeter.
Im Wohnatlas, den das HHWI erstellt, werden die Unterschiede bei den Wohnungen in der Region sehr deutlich. In Oldenburg sind die Kaufpreise für Wohnungen im Bestand demnach im Vergleich zu Bremen ebenfalls deutlich teurer. "In der ganzen Region um Bremen herum ist Oldenburg die teuerste Region. Das gilt auch für den Mietmarkt. Wir haben hier höhere Durchschnittsmieten als in Bremen", sagt Nitt-Drießelmann. Laut Wohnatlas lagen die Mieten im vergangenen Jahr in Bremen bei 8,84 Euro pro Quadratmeter und in Oldenburg bei 8,91 Euro.
In Bremerhaven waren Wohnungen 2020 mit 1400 Euro pro Quadratmeter dagegen besonders günstig. Auf einem ähnlichen Niveau rangiert der Landkreis Wesermarsch. Der Landkreis Osterholz verzeichnet dagegen einen Preis von 2000 Euro pro Quadratmeter. "Das ist schon ein ziemlich starker Unterschied", sagt Nitt-Drießelmann bezogen auf die Seestadt. Die Expertin des HWWI weist auf das im Verhältnis geringere Einkommen der Haushalte in Bremerhaven hin. Es liege laut Wohnatlas bei 35.000 Euro, während es in den Landkreisen bundesweit im Schnitt 47.000 Euro sind. Das Einkommen in Bremerhaven sei schon weit unterdurchschnittlich, sagt die Wissenschaftlerin. Das spiegelt sich bei den Immobilienpreisen und den Mieten: "Der Kaufmarkt und der Mietmarkt werden stark bestimmt durch die verfügbaren Haushaltseinkommen."
