Projektentwickler Max Zeitz im Interview „Eine Geschoss-Debatte ist zu simpel“

Die Höhe des Packhauses im Stadtquartier am Vegesacker Hafen ist reduziert worden. Kritik gibt es dennoch. Im Interview sagt Projektentwickler Max Zeitz, warum er sie nicht versteht und wie es jetzt weitergeht.
05.06.2020, 07:45
Lesedauer: 6 Min
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„Eine Geschoss-Debatte ist zu simpel“
Von Christian Weth
Herr Zeitz, Sie sagen, dass Hochhaus nicht gleich Hochhaus ist. Was ist am Packhaus, das Sie im neuen Stadtquartier am Vegesacker Hafen planen, denn so anders?

Max Zeitz: Das Packhaus werden wir so gestalten, dass es eben nicht wie ein klassisches Hochhaus wirkt.

Aber die Höhe ist wie bei einem Hochhaus. Und das ist für einige Vegesacker zu hoch. Was nun?

Reduziert man die Betrachtung und Bewertung ausschließlich auf die Zahl der Geschosse, ist das neungeschossige Packhaus natürlich ein Hochhaus. Aus städtebaulicher Sicht umfasst die Definition Hochhaus aber alle überhohen Bauwerke, unabhängig von der Bedeutung und der Nutzung der Bauten. So gesehen, müsste man in Vegesack viele Gebäude verurteilen, nur weil sie höher sind als andere. Diese Debatte über reine Geschosszahlen ist mir jedoch zu simpel. Es gibt sehr viele gute Beispiele für Hochhäuser an vergleichbaren maritimen Standorten.

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Was heißt für Sie denn gut'?

Gut heißt für mich, wenn sich ein hohes Gebäude einem Gesamtkonzept unterordnet, sich an den urbanen Kontext des Quartiers anbindet und eine klare Aufgabe übernimmt. Das geplante Polizeikommissariat zum Beispiel werden wir so bauen, dass es die Menschen, die vom Bahnhof kommen, quasi empfängt. In seiner Erscheinung wird es sich deshalb etwas zurücknehmen.

Und welche Aufgabe hat das Packhaus?

Das urbane Stadtquartier besteht aus vielen unterschiedlichen Nutzungsbausteinen. Das Packhaus übernimmt in diesem Nutzungsmosaik im Wesentlichen die Aufgabe des Wohnens. Es trägt zur Ausgewogenheit der Angebote bei. Zur Herausstellung dieser Bedeutung haben wir es als sogenannten Hochpunkt des Quartiers markiert. Das Packhaus liefert damit seinen wichtigen Beitrag zur Identifikation. Es soll ein sichtbares Zeichen für das Quartier am Hafen sein.

Sie haben erst mit elf Geschossen geplant, jetzt planen Sie mit neun. Warum geht es nicht noch niedriger?

Zum einen, weil das Packhaus sonst nicht als Hochpunkt funktionieren würde. Und zum anderen, weil wir eben ein urbanes Stadtquartier und kein reines Gewerbequartier planen. Die Gebäudeflächen des Packhauses über neun Geschosse sind dabei die tragenden Säulen der Wohnnutzung.

Weshalb kann denn diese Nutzung nicht auf andere Gebäude des Quartiers verteilt werden?

Jedes Gebäude hat eine bestimmte Aufgabe im Stadtquartier. Es gibt das Polizeikommissariat, die Kita, das Seniorenwohnen, das Hotel. Die Flächen in den jeweiligen Gebäuden sind mit diesen Nutzungen belegt. Würden wir die Fläche der Wohnnutzung vom Packhaus wegnehmen, müssten andere Gebäude diese Flächen aufnehmen und höher werden. Nur können wir nirgendwo noch mehr in die Höhe gehen, weil das die Statik des Areals nicht zulässt. Man muss wissen, dass die Baukörper des Haven Höövt seinerzeit auf über 1000 Pfählen gestellt wurden, die unterschiedliche Traglasten haben.

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Kritiker sagen, dass das Packhaus alle umliegenden Kulturdenkmäler in den Schatten stellt: den Alten Speicher ebenso wie das „Schulschiff Deutschland“. Was sagen Sie?

Ich sage das Gegenteil: Dass nämlich die beiden Kulturdenkmäler über das Stadtquartier endlich die Aufmerksamkeit erhalten, die sie über Jahrzehnte nicht bekommen haben. Der Speicher und das Schulschiff stehen bisher, wenn man so will, im Schatten eines nie wirklich erfolgreichen Shoppingcenters. Vom Bahnhof aus waren beide nie sichtbar.

Das werden Sie aber auch künftig nicht sein, wenn das Quartier kommt...

Aber sie werden davon profitieren, dass Hotelgäste kommen, dass Familien und Senioren ins Quartier ziehen – und diese Familien und Senioren von anderen besucht werden, die wiederum noch nie auf dem Schulschiff oder im Alten Speicher waren. Deshalb passt es für mich nicht zusammen, dass argumentiert wird, die Zahl der Geschosse schadet den maritimen Attraktionen im Hafen. Eigentlich müssten die Verantwortlichen beider Kulturdenkmäler ganz anders denken.

Nämlich?

Sie müssten sich sagen: Das Stadtquartier ist kein Fluch, sondern ein Segen. Es bringt Besucher und damit Bedeutung und Aufmerksamkeit für die Kulturdenkmäler.

Sie haben das Packhaus nach mehreren Verhandlungen gedreht, sodass nicht die Breit-, sondern die Schmalseite zum Speicher zeigt. Die Neuerung soll dem Gebäude die Wucht nehmen. Wen hat das eigentlich überzeugt?

Das hat viele überzeugt. Zum Beispiel Politiker und Bürger. Zum Beispiel Vertreter der Verwaltung. Zum Beispiel den Denkmalschutz, der die Drehung des Gebäudes überhaupt ins Spiel gebracht hat.

Wie passt das für Sie dann zusammen, dass der eigentlich etwas anderes will – nämlich nicht neun, sondern sieben Geschosse?

Ich erkläre mir das so: Für uns ist die Drehung des Packhauses ein Kompromiss, für den Denkmalschutz dagegen eine Art Teil-Kompromiss – die Drehung ist gut, anderes wäre aber noch besser. Eigentlich ist gegen diese Haltung nichts zu sagen.

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Und uneigentlich?

Hätte der Denkmalschutz bei seiner späteren Stellungnahme auch sagen können, worüber wir noch gesprochen haben: Etwa über einen Tausch des Baufeldes, auf dem das Packhaus errichtet werden soll – was wegen der Statik und des Untergrundes jedoch nicht geht. Und darüber, nicht nur Geschosse zu bauen, sondern auch Staffelgeschosse, die schmaler sind – worin wir kein Problem sehen, sollte das der Gestaltung des Packhauses dienlich sein.

Was planen Sie denn nun: Ein Packhaus mit neun Vollgeschossen oder eines mit acht Voll- und einem Staffelgeschoss?

Das wird sich zeigen. Die Architekten sind jetzt dabei, das Packhaus auf dem Papier zu entwerfen, um es später dem Gestaltungsgremium vorzulegen. Im Grunde ist noch alles offen. Das Packhaus kann ein Gebäude mit neun Vollgeschossen werden, aber auch eines mit sieben Voll- und zwei versetzten Staffelgeschossen. Das Musterbeispiel einer solchen gestalterischen Umsetzung ist für mich der elfgeschossige Hafensilo in Hamburg-Harburg, der für eine Wohnnutzung umgebaut wurde.

Eine Bürgerinitiative will nur fünf Geschosse. Sie hat eine Petition gestartet. Wie gehen Sie damit um?

Jeder hat das Recht, eine Petition einzureichen, um für etwas oder gegen etwas zu sein. Was mich allerdings bei dieser Petition stört, ist ihr Zeitpunkt. Seit drei Jahren planen wir das Stadtquartier, immer wieder wurden Bürger beteiligt, über Monate lagen die Entwürfe aus – doch erst jetzt, nach der öffentlichen Auslegung, bei der sich beim letzten Termin im Januar niemand beschwert hat, gibt es Protest in Form einer Petition. Und die greift keine anderen Inhalte auf, als die bereits im gesamten Verfahren diskutierten, erläuterten und berücksichtigten. Das, muss ich sagen, verstehe ich nicht.

Bei wie vielen Bauprojekten von Ihnen ist so etwas schon mal vorgekommen?

Einwände gibt es immer wieder mal bei Vorhaben, aber immer im laufenden Verfahren. So etwas wie in Vegesack habe ich dagegen noch nicht erlebt.

Und eine Gegenwehr, wie sie vom Schulschiffverein kommt, der damit droht, den Rahsegler zu verlegen, wenn ein neungeschossiges Packhaus kommt?

Auch nicht. Ich würde den Verein verstehen, wenn er plausibel und nachvollziehbar darlegen würde, wie zwei bis drei Geschosse eines Gebäudes seine Existenz bedrohen können. Schließlich finanziert er sich im Wesentlichen doch durch Übernachtungen, Veranstaltungen und gastronomische Angebote. Emotional gesehen, ist das, was der Verein macht, für mich ein Beleg dafür, dass er eben keine Sachargumente hat – ein Erpressungsversuch.

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Die FDP hat versucht, eine Entscheidung über das Stadtquartier in der Baudeputation zu vertagen. Wie sah Ihr Plan B aus, wenn es tatsächlich so weit gekommen wäre?

Die FDP hat auch versucht, eine reine Vegesacker Angelegenheit auf regionale Ebene zu hieven, dem der Vegesacker Beirat eindeutig widersprochen hat. Vor dem Hintergrund des transparenten Verfahrens über die vielen Jahre gab es für mich keinen Plan B, weil ich persönlich fest davon ausgegangen bin, dass eine Entscheidung nicht vertagt wird. Es gibt zwar eine kleine Gruppe von Kritikern, die eine Petition initiiert hat, aber noch mehr Menschen und Organisationen, die gut finden, was wir planen. Nur die suchen nun mal nicht die Öffentlichkeit wie die fünf Initiatoren der Petition.

Wie geht es Ihrer Meinung nach denn nun weiter, auch zeitlich?

Ab Juli werden die Gebäude des Shoppingcenters entkernt und ab Oktober abgerissen. Im zweiten Quartal des nächsten Jahres entstehen die ersten Neubauten.

Und welche zuerst?

Wahrscheinlich werden wir mit dem Kommissariat beginnen, weil der zeitliche Druck für die Standortplanung der Polizei am größten ist. Alle übrigen Gebäude sollen Zug um Zug und parallel entstehen. Schließlich wollen wir das Stadtquartier in einer Bauzeit von rund drei Jahren fertigstellen.

Das Interview führte Christian Weth.

Info

Zur Person

Max Zeitz (52) arbeitet seit 18 Jahren in der Immobilienwirtschaft. Erst machte er Transaktionsgeschäfte, jetzt ist er für Projektentwicklung zuständig. Zeitz lebt in der Schweiz, ist verheiratet und hat zwei Kinder.

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